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2010-01-11 | 楼市调控的政策空间已经不大 
标签： 楼市 调控 房地产 房地产市场 政策
楼市调控的政策空间已经不大
国务院日前发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这是新年伊始，中央政府用刚性的“政府有形之手”调控我国高烧不退的房地产市场的一个重要举措。通知从土地供应、金融、税收以及政府监管等多个方面对当下我国房地产市场提出了改革方向。
我国自上个世纪末进行住房制度改革后，居民自住房摆脱了由单位分配的途径，这种改革适应了我国推行市场经济的要求，也使房地产市场迅速形成。由于房地产市场对于相关产业链的拉动有巨大作用，因此，它很快成为受地方政府重视的一个产业，地方政府利用自己所拥有的政府行政手段大力支持市场的发展，使房地产的投资功能得到了充分的施展。当这个市场成为支撑地方GDP增长的一个重要门类以后，它的保障性功能便自然而然地被地方政府忽视了。考量我国房地产市场出现的种种问题，其深层次的根源正是在于住房制度改革以后，在地方政府的推动下，投资功能被发挥到了极致，而保障性功能受到了严重的挤占。
由房地产市场出现的这种蜕变可知，对于像楼市这样负有重要民生责任的市场，完全套用市场的自由经济模式，是不合适的，政府必须在中间发挥对市场的调控作用。这就像粮食、能源等商品一样，如果政府完全放弃调控，那么它的投资功能必然会挤占民生需求，从而使市场被投资投机势力操控，导致社会矛盾的高度积聚。因此，此次国办通知要求地方政府对全面落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题负起总责，这是让房地产市场回归到合理的市场定位的重要步骤。
政府能够使用的手段，一般来说无非是推出各种政策，利用政府的“有形之手”来干预市场的走向。此次国办通知将前几个月调控中出台的各项政策进行了归纳和统一，其中最为引人注目的是规定对居民购置二套房的首付比例不得低于40%。但是，“二套房”是不是一定要与投资或投机划等号，却是一个极富争议的话题。对于居民购置第二套房，其标准一直是模糊不清的，事实上要求政府出台一个对于“二套房”的清晰界定，也是无法做到的。比如，对于已经拥有第一套房但明显偏挤的家庭来说，他们购置第二套房追求提高生活质量是无可非议的，一些家庭购置第二套房时原本是打算自住的，但由于市场状况发生变化或家庭变故的发生，需要将第二套房抛售，也不能简单地将其视为投资行为。对于这些情况，政府出台的政策不可能面面俱到的进行规范，但它无疑会影响到政策的执行力。
正是在这一点上，我们可以看出，虽然这个规定给出的政策收紧信号很明确，但反过来也说明，目前对房地产市场进行调控的政策空间其实已经不大。信贷收紧，虽然可以使一部分借助信贷资金炒房的投资或投机者受到遏制，但是如果对房地产市场的未来有充分上涨预期，即使用自有资金进行楼市投资，仍然是一条可取之道。因此，收紧信贷并不能有效地遏制房价上涨的长期趋势。当前，我国已经明确继续执行适度宽松货币政策，楼市作为一个对拉动内需有巨大作用的市场不可能被完全排除在外。除非我们回到计划经济的老路，也就是说将住房制度改革推倒重来，政府已经不可能对已经高度市场化的楼市按预期目标实行完全的调控。
中国房地产市场的纠结，归根结底还是在于地方政府在市场的转型过程中，忽视了房地产市场的保障性功能，放大了它的投资功能，使其在很大程度上成为炒房客的一个投机市场。而这种局面之所以会出现，地方政府也有其苦衷所在。因此，要让房地产市场回归到一个理想的状态，在为提高民生福祉提供保障的同时，不让投资投机喧宾夺主成为市场的主流，还是在于需要地方政府转型，也就是说必须放弃从房地产市场中“分一杯羹”的利益冲动，使政府本能地考虑民生需求而不是地方GDP的上升，显然，这需要大力度的改革，不是对房地产市场进行政策上的小修小补所能见效的。