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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/10 17:11:25
楼市调控为什么会陷入困境 
标签： 楼市 调控 房价 房地产 需求 2010-11-30 07:55
楼市调控为什么会陷入困境
住建部副部长仇保兴日前在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会上表示，目前中国房地产的价格波动前所未有，调控压力也前所未有，但仍面临六个方面的难题，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展不平衡。（11月29日《中国证券报》）
从今年4月国务院发布通知，在全国范围内展开对房地产市场的宏观调控以来，历时已半年有余，虽然各地已经传出一些房价下跌的零碎新闻，但从总的格局来看，纠结于民众心头的高房价仍然未见整体性的松动。在这段时间内，尽管调控措施不断升级，特别是银行信贷和股市融资的大门已对房地产开发商基本关闭，对依靠外部资金“供血”维持运转为基本业态的开发商来说足以构成致命威胁，但房价仍然未见可观的下跌。相反，近期传出的一些新闻倒是开发商仍然以饱满的热情投入拿地，并且仍然在创造“地王”的新纪录。在11月25日广州举行的一场土地拍卖会上，国企性质的广铁集团以86亿元夺得一块土地，折合每平方米楼面均价达到17276元，成为广州的新地王。此前数日，万科、华远等地产巨头，在广州、北京、南京都投入巨额资金出手投地，拿下多都块民用住宅地。看来，现有的楼市调控政策尽管如仇保兴所言“已经用尽”，但仍未能动摇开发商对未来楼市的预期。
房地产市场调控为什么陷入困境？仇保兴副部长列出了六大理由。但是在我看来，这些理由大多只是表面上的原因，没有触及根本的问题。对住房的刚性需求大都是居住型购房，但现在居住性需求却因高房价而受到了遏制；民间投资资本过少，但既然如此就应该放开融资大门，而事实上这个大门一旦打开，得益最多的是国有开发商而不是民营资本；热钱进入楼市，那是因为看中了楼市的投资价值，而不是因为它的进入才造成高房价；至于征收房产方面的税收，所起的作用只是抬升房产持有成本，不可能抑制人们的持有住房需求；至于各地区之间之间的经济发展不平衡，这只会影响到各地区之间的房价差别，与某些地区的房价过高并没什么实质性的关系。应该说，在已有的房地产调控政策中，政府动用了财政、货币等多方面的政策工具，其目的正是为了解决这些问题，但却收效不大，由此也可见这些问题并不是造成目前房地产市场乱象难改的根本原因。 但是，仇保兴副部长有一点算是说到了点子上，这就是地方政府对土地财政的依赖。正是由于地方政府有这样的需求，才使房地产行业成为支撑我国地方经济的一个“支柱产业”，使楼市逐渐离开了它的保障居民居住需求的基本功能，而成为一个让热钱自由出没的投资市场。长期以来，地方政府为了从楼市中攫取到更多的利益以得到更多的财政收入，对这种投资功能的泛滥乃至一些投机行为，不但缺乏遏制的动力，相反会利用行政资源加以支持。即使是在房地产调控的力度越来越紧的今年，地方政府的这种态度仍未从根本上改变。有报道称，今年的土地交易市场异常火爆，上海、北京的土地出让金已突破千亿元，大连、天津亦离此不远。中国指数研究院公布的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入已达1369.94亿元，但土地供应量实际上并未有太大增长，同比仅为6%，而成交均价却猛增64%。（11月23日《第一财经日报》）土地成交价格的猛增，实际上已经为房价的猛增打下了“第一根桩”。很显然，正是地方政府对“土地财政”的过度依赖，才使楼市调控陷入了目前的困境。
地方政府对房地产市场过度依赖，造成房价居高不下的问题，对于这其中的因果关系，中央政府应该说已有察觉，在调控政策中也有涉及，并且启动了对地方行政首长的问责机制。仇保兴副部长在此次谈话中也表示要对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。但是，核心的问题在于，地方政府对“土地财政”的依赖并不是凭空产生的，而是在我国现行的行政体制下产生的一个现象，地方政府承担了大量繁重的地方性行政事务，但能够得到的财政支持却很有限，事权与财权的不匹配使地方政府不得不努力开拓财源，房地产市场显然是一个可利用的途径。很显然，基于这样的一种现实，要求中央政府对一些房地产调控不力的地方首长行使严厉的问责制，板子其实是打不下去的。房地产市场的调控，需要解决的问题在市场之外，在这个问题难以得到解决的情况下，楼市调控陷入目前这样的困境也就不奇怪了。