神马文学网附解除条件的买卖合同
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广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第541号
上诉人（原审原告、反诉被告）许××。
上诉人（原审原告、反诉被告）叶×。
上列两上诉人共同委托代理人周××，广东××律师事
务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）叶×明。
上诉人（原审被告、反诉原告）张××。
上列两上诉人共同委托代理人：许××，广东××律
师事务所律师。
上诉人许××、叶×与上诉人叶×明、张××因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院 (2008)深南法民三初字第613号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，许××、叶×系夫妻关系，叶×明、张××系夫妻关系。1987年3月5日，许××为买方，与××工业区房地产公司为卖方，签订了《××工业区职工住房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于深圳市××工业区××园××幢××号房，房屋建筑面积为76.5平方米，房屋转让价为人民币21491.9元；涉诉房屋作为买方的基本生活资料而受到保护，并可作为买方的固定财产赠送或遗赠给直系供养亲属；买方如调离工业区时可将涉诉房屋退回卖方，并得到优惠的退房款，买方购房后须住满五年，并有新的买主的情况下可将涉诉房屋退回卖方，并得到一定的退房款，不允许私自进行房产买卖；涉诉房屋仅作为买方家庭居住，不允许转租或作其它用途；买方不得擅自改拆或加建室内建筑，若需改拆或加建必须报卖方审批后方可动工；买方按条件需要将产权转移时，卖方应按规定给予办理，及其它条款。涉诉房屋于1987年7月24日登记在许××名下，房屋建筑面积为76.5平方米，登记号码为深蛇房字第××号。2005年9月13日，许××、叶×作为甲方，叶×明、张××作为乙方签订了《协议书》，约定，第一条，甲方将深圳市××工业区××园××栋××室一套房（三房两厅），建筑面积76.5平方米卖给乙方，价格为人民币100000元，产权归乙方所有；第二条，付款前甲方需将房屋产权证（××）原件、购房发票原件、许××、叶×身份证复印件交给乙方；第三条，如叶×户口迁移或其它因素牵涉到此福利房产权发生变更，甲方需向乙方退回购房款人民币100000元；第四条，乙方如需办理商品房产权证时，甲方需提供必要的手续协助乙方办理；第五条，在五年内如一方提出终止协议，另一方必须执行，甲方应按原价向乙方退还房款，乙方退还房产证和公证书的正本原件，及其它条款。许××、叶×提交的《协议书》底部由被告张××注明：收到房产所有权（证书）壹份，公证书壹份；叶×明、张××提交的《协议书》底部由许××注明：收到乙方交来人民币壹拾万元正。原审庭审中，双方当事人均表示签订《协议书》时清楚涉诉房屋系福利房性质，其房屋产权证系绿本房地产证。许××、叶×表示涉诉房屋至今仍为××工业区的职工福利房。关于《协议书》的签订经过，原审庭审中，张××表示，在签订协议书前，许××、叶×曾委托叶×明、张××代租涉诉房屋。2005年9月初，许××打电话给张××，表示其经济困难，愿将涉诉房屋出售给叶×明、张××。双方对协议书的前四条内容进行传真确认后，叶×明、张××在《协议书》上签名并加盖手印后，张××带着《协议书》去上海给许××、叶×签名、加盖手印。2005年9月13日，许××在签收房款人民币100000元时单方手写了《协议书》的第五条并加盖手印，张××当即提出了异议。对该陈述，叶×明、张××未提交相关证据予以证明。原审庭审中，叶×明、张××表示，因叶×明未在现场，《协议书》的第五条内容对叶×明不具有约束力。对此，许××、叶×陈述，签订《协议书》前，双方仅通过电话联系，并未对《协议书》内容进行传真确认，后张××于2005年9月13日携带《协议书》前往上海给许××、叶×签名，签订协议书时，许××、叶×经过张××同意添加了第五条。《协议书》签订后，2005年9月13日，张××向许××、叶×支付了购房款人民币100000元，许××、叶×将涉诉房屋产权证及《××工业区职工住房买卖合同》及公证书原件交付给张××。因许××、叶×之前就将涉诉房屋委托给叶×明、张××代为出租，故《协议书》签订后，许××、叶×即向叶×明、张××交付了涉诉房屋。叶×明、张××表示涉诉房屋有简易装修，后叶×明、张××对涉诉房屋进行了全面装修。叶×明、张××为证明其装修了涉诉房屋，提交了《深圳市小型装修工程施工合同》及票据，许××、叶×对该两份证据的真实性不予确认。原审庭审中，叶×明、张××表示签订《协议书》后，叶×明、张××每年均与许××、叶×协商涉诉房屋过户事宜，但均未协商一致。许××、叶×否认双方曾就此协商，并表示曾于2007年7、8月份要求叶×明、张××履行《协议书》第五条内容，叶×明、张××不予配合，双方为此产生纠纷。原审庭审中，叶×明、张××表示涉诉房屋现已经出租给案外人索××、，并提交了《房屋租赁合同》，许××、叶×对该证据的真实性、关联性均不予认可。原审法院行使释明权，告知叶×明、张××可对涉诉房屋的装修价值申请评估。根据叶×明、张××的申请，原审法院依法委托深圳市××资产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉诉房屋装修价值进行了评估，评估公司于2009年2月25日出具《资产评估报告书》，评估结论为在评估基准日2008年10月6日，涉诉房屋装修价值的评估值为人民币74603元。许××、叶×对该评估报告书提出异议，认为两位评估师均未到涉诉房屋现场勘查，该评估不够完整和严谨；评估报告书的基准日定为2008年10月6日不恰当；评估报告书完全照搬叶×明、张××提交的《深圳市小型装修工程施工合同》和《费用清单》，而该合同并未得到双方当事人的认同，故许××、叶×认为该评估报告书所得出的结论是错误的。评估公司就许××、叶×的异议出具了《对深××评字[2009]第××号报告异议的答复》，表明资产评估的相关规定中，并未规定签字评估师必须亲自到现场勘查；评估基准日系根据评估委托书确定；政府相关规定装修工程的造价中包含一定的税金；装修工程是由各种装修材料建造而成，在装修工程完工后，各种装修材料的品名及规格等无法看到；《深圳市小型装修工程施工合同》系正规的装修施工合同，是评估公司评估依据之一。原审审理过程中，本院依法向深圳市房地产权登记中心调取涉诉房屋的电脑查询资料，该资料显示，涉诉房屋性质属于非商品房，预售权利人（卖方）招商局××工业区房地产公司，预售权利人（买方）许××及边剑英，原审庭审中，许××、叶×对该电脑查询资料的真实性没有异议，称边××系许××的前妻，双方于1988年离婚，双方达成的公证离婚协议书已约定涉诉房屋属于许××。叶×明、张××对该电脑查询资料及原告提交的公证离婚协议书的真实性没有异议，认为涉诉房屋产权证上记载的产权人只是许××。另查明，涉诉房屋所在的小区无电梯，与涉诉房屋同地段的房产的房屋租赁指导租金标准2008年、2009年均为每月每平方米人民币25元。
许××、叶×向原审法院起诉请求：1、叶×明、张××向许××、叶×退还位于深圳市××工业区××园的11栋304室；2、叶×明、张××向许××、叶×退还房产证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件；3、自2008年9月1日起，叶×明、张××按每月人民币1200元的标准向许××、叶×支付租金至涉诉房屋返还之日止；4、叶×明、张××承担本案的诉讼费用。原审庭审中，许××、叶×明确，其要求叶×明、张××支付租金的起算时间系许××、叶×起诉之日即2008年9月1日，标准为每月人民币1200元，系参照市场价格所定，并表示最后租金价格按照法院认定。叶×明、张××向原审法院反诉请求：1、许××、叶×继续履行《协议书》，将深圳市××××园××栋××号房屋产权过户至叶×明、张××名下；2、许××、叶×承担本案全部诉讼费用。原审审理中，原审院依法行使释明权，询问双方当事人是否变更诉讼请求，双方当事人均表示不变更。
原审院认为，关于《协议书》第五条的效力问题，叶×明、张××主张该第五条系由许××擅自自行添加，张××当时即提出异议，但叶×明、张××并未对此提交相关证据证明，故叶×明、张××应承担举证不能的责任。关于叶×明、张××认为添加《协议书》第五条时，叶×明并未在场，且之后其亦未追认，故该条款对被告叶×明无约束力的抗辩，原审院认为，叶×明、张××系夫妻关系，张××携带叶×明、张××签字并加盖手印的《协议书》去上海与许××、叶×签订合同，被告叶×明应有对被告张××签订并修改《协议书》之授权，且自签订《协议书》后至许××、叶×起诉之日，叶×明、张××均无证据证明叶×明对《协议书》的第五条不予认可，叶×明也接受了涉诉房屋的交付，并将涉诉房屋装修、出租，实际履行了《协议书》。故对叶×明、张××的该抗辩，原审法院不予采纳。原审法院认为，《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应遵照执行。至于《协议书》第五条，并非违约条款，也非撤销权条款，应视为双方协商达成的合同解除条件。故许××、叶×在签订《协议书》五年内，要求终止《协议书》，符合《协议书》约定，叶×明、张××亦应根据《协议书》约定向许××、叶×返还涉诉房屋、涉诉房屋产权证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件，故对许××、叶×的第一项、第二项诉讼请求，原审院予以支持。因《协议书》由于许××、叶×行使解除权而终止，故许××、叶×收取并占有叶×明、张××支付的购房款已无合同依据，故许××、叶×应向叶×明、张××返还购房款人民币100000元。关于许××、叶×要求叶×明、张××支付租金的诉讼请求，原审院认为，《协议书》约定的解除权系形成权，自许××、叶×单方行使解除权之日起发生解除合同的法律效果，故许××、叶×向本院起诉要求解除《协议书》之日起，《协议书》即已实际解除，故叶×明、张××占有涉诉房屋，应向许××、叶×支付房屋使用费用。许××、叶×要求叶×明、张××自2008年9月1日起至涉诉房屋返还之日止每月支付租金人民币1200元，系许××、叶×对自身权益的处分，原审法院予以照准，故许××、叶×要求叶×明、张××自2008年9月1日起至涉诉房屋返还之日止每月支付租金人民币1200元的诉求，原审法院予以支持。案件审理中，原审院依法行使释明权，询问叶×明、张××是否变更诉讼请求，叶×明、张××明确表示不变更，故原审法院仅针对叶×明、张××的反诉请求进行判决。因许××、叶×向本院起诉，要求解除《协议书》在先，《协议书》已因许××、叶×行使解除权而终止，故对于叶×明、张××要求许××、叶×继续履行《协议书》，将涉诉房屋的产权过户到叶×明、张××名下的反诉请求，原审法院不予支持。关于涉诉房屋装修价值问题，许××、叶×对评估公司所作出的《资产评估报告书》提出异议，评估公司亦予以回复，原审法院认为，该评估公司的选任程序合法、具备评估资质及评估过程未违反相关法律、法规规定，故对评估公司所作出的《资产评估报告书》，原审院予以采信。但因双方对涉诉房屋的装修价值均未提出主张，故本案中，原审法院对涉诉房屋的装修价值不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、叶×明、张××应于本判决生效之日起十日内向许××、叶×返还涉诉房屋及涉诉房屋的房屋产权证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件；二、叶×明、张××应向许××、叶×支付房屋使用费（自2008年9月1日起至叶×明、张××实际返还涉诉房屋之日止，标准为每月人民币1200元）；三、许××、叶×应于本判决生效之日起十日内向叶×明、张××返还购房款人民币100000元；四、驳回叶×明、张××全部反诉请求。案件受理费人民币2300元，反诉案件受理费人民币1150元,由叶×明、张××承担。
许××、叶×不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审法院对涉案房屋装修评估价值的认定；2、撤销一审判决第二项，判决叶×明、张××向许××、叶×支付房屋使用费(自2008年9月1日起至叶×明、张××实际返还涉案房屋之日止，标准为每月1912.5元人民币)；3、撤销一审判决第三项；4、一、二审费用全部由二叶×明、张××承担。事实与理由：一、装修费用与本案无关，一审法院不应当进行涉案房屋装修的评估。叶×明、张××自始自终未提出要求返还装修费用的诉讼请求，装修费用的多少与本案无关。一审法院不应当同意叶×明、张××的装修评估的申请，只有在叶×明、张××在一审中变更了反诉请求为返还装修费用时，一审法院才可接受叶×明、张××的申请进行涉案房屋的装修价值的评估。一审法院在一审判决书确定了对装修价值问题不予处理，但却同时采信了评估公司的《资产评估报告书》，二者自相矛盾。二、叶×明、张××应当按照每月1912元支付房屋使用费，自2008年9月1日起至实际返还房屋之日止。许××、叶×的一审诉讼请求要求叶×明、张××支付租金为每月1200元，但同时也请求最后租金由法院来认定。一审法院在审理中已经查明了涉案房屋的2008年和2009年的指导性租金为每月每平米25元人民币，涉案房屋面积为76.5平米，因此涉案房屋的租金应当为每月1912元人民币。三、一审判决书的第三项判决即判决许××、叶×向叶×明、张××返还购房款100000元人民币应当予以撤销。叶×明、张××从未主张返还购房款100000元人民币，按照我国民事法律的"不告不理"的处理原则，一审法院不应当就这问题进行处理。尽管许××、叶×也多次表示愿意退还叶×明、张××的购房款100000元，但一审法院不应当以判决的形式责成许××、叶×承担退还购房款的责任。
叶×明、张××对许××、叶×的上诉口头答辩称：一、对方提出的装修费与涉案房屋无关的观点不能成立。本案争议的纠纷是房屋买卖纠纷，房屋买卖纠纷就涉及到房屋的主体、房屋的现状，因此房产买卖纠纷与涉案房屋的装修是不可分离的，本案必须一并审理，而不可能单独分开审。一审主审法官曾经就房屋的装修问题询问过我方当事人，我方明确同意一并处理，但是一审判决中对此却没有进行处理，因此我们认为一审判决处理不当，适用法律不当。请求二审对房屋装修的问题和本案房屋买卖一并处理。二、关于房屋使用费的问题，这是对方擅自变更的数额，原审时提出的数额是1200元，现在又变更为1912元，这是不妥当的。1、原审判决房屋使用费是按照对方提出解除合同的时候算起，这于法于理不当。因为本案是房屋买卖，因此协议书第五条应该是无效的，其无效表现为：1、形式要件，任何合同重大的变更、修改必须双方当事人一致。而本案第五条并没有获得双方当事人的一致同意。事实是双方就合同的一至四条协商一致后，由张××携款人民币100000元前往上海，带着两份由叶×明、张××已签字盖了指模的合同要对方签名，对方现场收取了100000元购房款后，单方擅自在合同中写上第五条。当时张××已经明确表示了异议，叶×明当时根本不在场，事后也一直表示异议。因此该条款并没有取得双方的协商一致。2、实体要件，本案是房地产买卖，只有在合同中约定不能买卖房产的条件出现，合同才能解除，除非不能过户、法律上不允许买卖或者其他的违约条件出现才能解除，而协议书第五条却是任何一方随时可以提出解除合同，这等于把房屋买卖合同的实体要件排除了，与我们法律法规不符。二、合同的解除必须双方一致，目前本案还是争讼期间，双方就房屋买卖的相关法律问题还在诉讼，而原审就作出判决要支付对方的房租，我们认为该判决是草率的，因此该判项应当予以驳回。三、关于返还购房款10万元应当撤销的上诉请求于法于理不符，意见与关于装修的意见一致。综上所述，对方的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回，
叶×明、张××不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回许××、叶×的诉讼请求，并判令许××、叶×承担本案一、二审的全部诉讼费用及评估等其他费用；2、支持叶×明、张××的反诉请求；3、许××、叶×赔偿叶×明、张××的经济损失，包括当年往返上海的机票1580元人民币及房屋装修费用人民币74603元和由于许××、叶×的无理、无法行为造成叶×明、张××近50万元人民币的经济损失。上诉的事实和理由：本案属福利房买卖、也即是非商品房买卖的房产纠纷，一审对本案的审理，仅仅是对买卖合同的条款进行非实质性的审理，因此，一审对本案的判决事实认定不清，适用法律不当，判决不公。一、按一审判决的观点，本案的福利房非商品房买卖不违反法律、法规的强制性条款，合法有效的话，一审对双方买卖合同第5条的认定，叶×明、张××认为是不当的，许××、叶×单方在合同上擅自加上第5条的内容是无效的不能成立的。1、许××、叶×擅自在合同加上第5条的内容，已经改变了房屋买卖合同的实质内容，其加上此条的目的将合同改成变相借款合同，叶×明、张××从未认可。这是房屋买卖合同，非借款合同，2005年9月13日合同中，打印的4条条款讲的非常清楚，许××、叶×将其房屋卖给叶×明、张××，并同意办理过产，房屋买卖的根本目的非常明确，这是双方通过两地电话，传真达成的共识，因此，叶×明、张××才会将这10万元购房款从深圳市带到上海给许××、叶×。如果，当初许××、叶×在卖房时提出第5条，那买卖合同的性质就发生了质的变化，与房屋买卖的意思相违背冲突，那不是买卖，是许××、叶×变相向叶×明、张××借款，叶×明、张××是坚决不会同意签订这个合同的。2、合同上的第5条是许××、叶×在双方已经协商一致打印好的合同上自己添加上去的，之前，叶×明、张××已经在合同上签字认可并交付了房款，因此，这是无效条款，不具备合同形成的要件。首先，从合同的原件就可以看出来叶×明、张××和许××、叶×已达成共识的仅有4点。即在2005年9月13日前在深圳已打好的合同第1条至4条，9月13日前在张××未去上海时叶×明、张××二人已在上面签名盖指印，其次，合同第5条是许××、叶×收到了叶×明、张××的10000000元购房款后，本应在合同上写收条签名时，而许××、叶×单方手手写上第5条不平等无效条款，这是许××、叶×单方的意思表示，之前从未告知叶×明、张××亦未和叶×明、张××协商。可见，许××、叶×的这种行为，明显是单方行为，叶×明、张××不予认可。第三，不具备合同的正常形成要件，按正常的签订合同惯例，单方要变更合同条款，必须征得对方的同意，并双方在增加或减少的合同条款上签字认可，而事实上张××知道后，当场表示不同意，己提出对方将房款退回，不签字，叶×明亦根本上不在场，事后亦从没有同意该条款，叶×明、张××从得知该条款至今并没有在增加的第5条上签字认可，证明了第5条是无效条款，对双方不具有约束力。第四，一审判决以叶×明、张××是夫妻为由，认定叶×明授权张××签订合同，该认定是不妥的，就算叶×明、张××是夫妻，叶×明委托了张××去上海签合同的内容，也只有合同的第1条至第4条，第5条叶×明从未知道，何来委托，而且，委托手续在哪里?叶×明、张××两位都独立的主体，怎能以夫妻二字可以代替民事权利和义务?一审这样的认定明显不当。因此，合同中的第5条亦不符合签订合同的形成要件，是无效的，是许××、叶×单方作出的，对叶×明、张××不具有约束力，是不能成立的。3、合同的第5条与房屋买卖的根本目的和整体意思相违背冲突，许××、叶×当年山穷水尽，走投无路，经济危机之下，主动要叶×明、张××购买的房屋，因此，双方的目的房屋买卖，而许××、叶×故意设定的第5条即非房屋买卖，而是随时可以撤销合同，这是有违房屋买卖的交易的公正安全，同时，许××、叶×在5年内随时行使撤销亦有违法律的禁止性的规定，己超过了一年的时间规定，因此也是无效的。4、所谓的第5条和正常的房地产买卖合同内容相违背，正常的房地产买卖合同，无论是撤销还是解除，都必须是有条件的，当买卖房屋的行为受到一定的出现，导致双方买卖合同的行为不能实现时，一方才能按照合同的约定行使撤销权或解除权，而所谓的第5条根本没有，房屋买卖不能进行，依法出现的情况下如何处理的约定，因此，按照该条款5年内随时可以提出，完全是违反了合同法所规定的合同的完整性、连惯性等内容，应当是无效的。5、许××、叶×也不存在没有住房，非要单方撕毁合同收回住房的情由。早在1990年前，许××、叶×举家己迁回上海，在上海购有别墅、房屋，住房绰绰有余，因此，不存在非得收回福利房居住的问题。所以，许××、叶×单方拆毁合同的行为也是不能成立的。对此，叶×明、张××认为，买卖合同的第5条是无效的，对叶×明、张××不具有约束力，请求法庭依法驳回许××、叶×的无理无掘之诉。5年来，叶×明、张××多次向许××、叶×提出异议并要求办理过户，而许××、叶×迟迟拖延，期间，叶×明、张××的合法权益已受到严重的侵害，对此，叶×明、张××请求二审判决许××、叶×应按照合同的约定，必须给叶×明、张××办理过户手续，以维护叶×明、张××的合法权益。二、一审作出的第二项判决根本无法律依据，应当依法撤销、驳回。1、许××、叶×己将房屋卖给了叶×明、张××，房屋已经交付使用，这种房屋买卖的特定的解除非单方提出解除即马上解除，它必须经过法律的程序，更何况，一审判决所依据的合同第5条根本是无效的，不具有法律约束力，叶×明、张××对此一直持有异议，在双方房屋买卖关系并未解除前，许××、叶×并无退回叶×明、张××的房款之前，许××、叶×是无权收取房屋，更谈不上租金，因此一审判决对许××、叶×从起之日起收取租金的是错误的，不当的。2、许××、叶×的房屋是福利房，当年，××工业区职工住房买卖合同明确约定，涉诉房屋仅作为买方家庭居住，不允许转租或其他用途，以此为据，许××、叶×也无权向叶×明、张××收取租金。因此，一审作出租金的判决亦有违该约定，判决无理无据。应当撤销。3、退步按一审法院认定的合同第5条，其内容也是不明确的，没有返还时间的约定，没有违约条款，更重要的是这是双方必须同时履约的条款，不可一方提出即可生效，这种提法、做法完全与法律相悖，一审判决第二项明显错误。三、原审对房屋的装修不处理亦是不当的。房屋的装修是依附于涉案房产之中，是不可分割的，因此，应当一并处理但在本案的处理中，一审不作处理，显然不当，而且本案处理不动产纠纷，房屋的装修不处理，为什么还要评估呢?这也是对叶×明、张××合法权益没有依法保护，执法不公的一面，叶×明、张××甚为不解。四、许××、叶×的无理无法行为，给叶×明、张××造成了经济上的严重损失，许××、叶×应当对叶×明、张××的经济损失作出赔偿。本案的审理且不讲许××、叶×把福利房未交纳地价，未进入市场之前的非商品房卖给叶×明、张××的行为是否符合法律的规定，但按一审的认定，叶×明、张××认为，对本案的审理中，应当考虑叶×明、张××的重大经济损失，包括：1、叶×明、张××在购买该房屋时，往返上海的机票，吃宿费用人民1580元。2、叶×明、张××对该房屋作出的装修费用人民币74608元；3、叶×明、张××为此遭受的经济损失，叶×明、张××按当年同样的价钱购买同一社区的房屋的价值差价达人民币50万元的差价损失。这套房屋非叶×明、张××主动要买，而是许××、叶×多次要求叶×明、张××购买，过错在于许××、叶×一方，因此，许××、叶×必须赔偿叶×明、张××以上的经济损失。请二审作出判决支持。综上所述，叶×明、张××坚决不服一审判决，依法上诉，希望法庭对本案作出公正审理，撤销原判，作出改判，依法驳回许××、叶×的无理无法之诉，支持叶×明、张××的反诉请求，双方的买卖行为所导致的法律后果，应判决许××、叶×承担全部法律责任，赔偿叶×明、张××的经济损失。
许××、叶×对叶×明、张××的上诉口头答辩称：一、
我方认为协议书第五条合法有效，该条款的形成并非是对方所认为的我方单方面擅自加上的，是经过了对方的同意认可，其签订的过程符合我国《合同法》第13、14条的规定，即一方发出要约，对方承诺或提出反要约，一方再承诺的规定。第五条是双方意思表示一致的结果。二、协议书第五条是双方约定的合同解除条件的条款，非对方所理解的合同撤销条款。三、关于房屋使用费的问题，根据协议书第五条，我方有权提出解除协议，对方应当无条件遵守，对方未履行即应当承担法律责任。对方在我方行使合同解除权后无任何理由在占有涉案房产，对方无理占有房产应当承担房屋使用费，因此一审判决对方支付房屋使用费的判项正确，计算的起止时间也是正确的。四、关于装修费的问题，由于对方的反诉请求自始至终没有提出返还装修款的问题，在一审多次开庭中，一审法官多次询问过对方是否变更诉讼请求，但对方都没有作出任何变更。由于对方没有提出装修费的返还问题，一审法院当然也就无法作出处理。至于对方上诉状中提出装修不处理为什么要评估，我方也认为装修评估在一审过程中纯属多余，因为对方从未提出要求返还装修费的请求。五、对方上诉请求第三项要求我方承担机票款、装修费及50万元的经济损失，由于对方在一审当中从未提起过，也没有缴纳过这方面的诉讼费用，因此这些不属于二审审理范畴。如果对方坚持该诉讼请求，应当另案起诉。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于如何认定《协议书》第五条的效力。叶×明与张××系夫妻关系，张××于2005年9月13日携带购房款人民币100000元以及经叶×明与张××已签字盖印的《协议书》前往上海与许××、叶×签订合同的行为应视为经叶×明授权的民事行为。虽然许××、叶×在签约时添加了第五条，但无证据证明张××当时提出了异议，且张××仍将100000元购房款交付许××、叶×，故应视为张××同意许××、叶×对该合同条款的添加，其行为之效力应及于叶×明。另一方面，叶×明在合同签订之后也接受了房屋的交付，并将涉案房产装修、出租，实际履行了《协议书》，其也无证据证明事后对《协议书》第五条提出过异议，故应视为双方当事人均已对《协议书》第五条达成合议，该《协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应全面履行。
关于《协议书》第五条应如何理解。双方在第五条中约定："在五年内如一方提出终止协议，另一方必须执行，许××、叶×应按原价向叶×明、张××退还房款，叶×明、张××退还房产证和公证书的正本原件。"由此可见，双方当事人就涉案房产达成了买卖协议，但该协议为附解除条件之房屋买卖合同，只要买卖双方之任何一方提出解除合同，即发生合同解除之效力。双方对合同解除权的约定赋予了任何一方合同当事人的单方合同解除权，只要其行使了合同解除权，无论对方是否同意，均能产生合同解除的法律后果。故在本案中，许××、叶×向原审法院起诉要求解除合同，即为其行使合同解除权之表现，涉案《协议书》因其合同解除权的行使已实际解除。依据《协议书》第五条的约定，许××、叶×应向叶×明、张××退还房款人民币100000元，而叶×明、张××应向许××、叶×退还房产证和公证书的正本原件。叶×明、张××在合同解除后，仍然占用涉案房产属于不当得利，故原审判决其支付从在合同解除后至涉案房产返还之日占用房屋的房屋使用费并无不当。关于房屋使用费的标准，许××、叶×起诉请求叶×明、张××按每月人民币1200元支付房屋使用费，低于同期同地段房屋指导租金的标准，此系许××、叶×对自身权利的处分，原审按此标准计算房屋使用费并无不当，许××、叶×称应按房屋指导租金标准计算房屋使用费的上诉意见，本院不予支持。
关于叶×明、张××上诉称许××、叶×应赔偿其合同解除造成的损失，包括往返上海机票、房屋装修现值以及房屋升值的差价损失，因原审已行使释明权询问叶×明、张××是否变更诉讼请求，而其明确表示不变更，故叶×明、张××对于涉案合同解除造成的损失，可另循法律途径主张。至于原审法院委托评估公司对涉案房产装修现值作出的评估报告，其选任程序合法，评估公司具备评估资质，评估过程并未违反相关法律、法规的规定，故原审法院对评估公司作出的《资产评估报告书》予以采信并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，叶×明、张××以及许××、叶×的上诉理由均没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3450元，由许××、叶×负担人民币1725元，叶×明、张××负担人民币1725元。本院多收的案件受理费人民币3450元，退回许××、叶×人民币1725元，叶×明、张××人民币1725元。评估费人民币2000元（叶×明、张××预交），由许××、叶×负担，许××、叶×将上述应负担之数于本判决生效之日起十日内迳付叶×明、张××。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二○一○年五月十七日
书 记 员 陈晓莹
民事判决书
(2010)深中法民五终字第541号
上诉人（原审原告、反诉被告）许××。
上诉人（原审原告、反诉被告）叶×。
上列两上诉人共同委托代理人周××，广东××律师事
务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）叶×明。
上诉人（原审被告、反诉原告）张××。
上列两上诉人共同委托代理人：许××，广东××律
师事务所律师。
上诉人许××、叶×与上诉人叶×明、张××因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院 (2008)深南法民三初字第613号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，许××、叶×系夫妻关系，叶×明、张××系夫妻关系。1987年3月5日，许××为买方，与××工业区房地产公司为卖方，签订了《××工业区职工住房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于深圳市××工业区××园××幢××号房，房屋建筑面积为76.5平方米，房屋转让价为人民币21491.9元；涉诉房屋作为买方的基本生活资料而受到保护，并可作为买方的固定财产赠送或遗赠给直系供养亲属；买方如调离工业区时可将涉诉房屋退回卖方，并得到优惠的退房款，买方购房后须住满五年，并有新的买主的情况下可将涉诉房屋退回卖方，并得到一定的退房款，不允许私自进行房产买卖；涉诉房屋仅作为买方家庭居住，不允许转租或作其它用途；买方不得擅自改拆或加建室内建筑，若需改拆或加建必须报卖方审批后方可动工；买方按条件需要将产权转移时，卖方应按规定给予办理，及其它条款。涉诉房屋于1987年7月24日登记在许××名下，房屋建筑面积为76.5平方米，登记号码为深蛇房字第××号。2005年9月13日，许××、叶×作为甲方，叶×明、张××作为乙方签订了《协议书》，约定，第一条，甲方将深圳市××工业区××园××栋××室一套房（三房两厅），建筑面积76.5平方米卖给乙方，价格为人民币100000元，产权归乙方所有；第二条，付款前甲方需将房屋产权证（××）原件、购房发票原件、许××、叶×身份证复印件交给乙方；第三条，如叶×户口迁移或其它因素牵涉到此福利房产权发生变更，甲方需向乙方退回购房款人民币100000元；第四条，乙方如需办理商品房产权证时，甲方需提供必要的手续协助乙方办理；第五条，在五年内如一方提出终止协议，另一方必须执行，甲方应按原价向乙方退还房款，乙方退还房产证和公证书的正本原件，及其它条款。许××、叶×提交的《协议书》底部由被告张××注明：收到房产所有权（证书）壹份，公证书壹份；叶×明、张××提交的《协议书》底部由许××注明：收到乙方交来人民币壹拾万元正。原审庭审中，双方当事人均表示签订《协议书》时清楚涉诉房屋系福利房性质，其房屋产权证系绿本房地产证。许××、叶×表示涉诉房屋至今仍为××工业区的职工福利房。关于《协议书》的签订经过，原审庭审中，张××表示，在签订协议书前，许××、叶×曾委托叶×明、张××代租涉诉房屋。2005年9月初，许××打电话给张××，表示其经济困难，愿将涉诉房屋出售给叶×明、张××。双方对协议书的前四条内容进行传真确认后，叶×明、张××在《协议书》上签名并加盖手印后，张××带着《协议书》去上海给许××、叶×签名、加盖手印。2005年9月13日，许××在签收房款人民币100000元时单方手写了《协议书》的第五条并加盖手印，张××当即提出了异议。对该陈述，叶×明、张××未提交相关证据予以证明。原审庭审中，叶×明、张××表示，因叶×明未在现场，《协议书》的第五条内容对叶×明不具有约束力。对此，许××、叶×陈述，签订《协议书》前，双方仅通过电话联系，并未对《协议书》内容进行传真确认，后张××于2005年9月13日携带《协议书》前往上海给许××、叶×签名，签订协议书时，许××、叶×经过张××同意添加了第五条。《协议书》签订后，2005年9月13日，张××向许××、叶×支付了购房款人民币100000元，许××、叶×将涉诉房屋产权证及《××工业区职工住房买卖合同》及公证书原件交付给张××。因许××、叶×之前就将涉诉房屋委托给叶×明、张××代为出租，故《协议书》签订后，许××、叶×即向叶×明、张××交付了涉诉房屋。叶×明、张××表示涉诉房屋有简易装修，后叶×明、张××对涉诉房屋进行了全面装修。叶×明、张××为证明其装修了涉诉房屋，提交了《深圳市小型装修工程施工合同》及票据，许××、叶×对该两份证据的真实性不予确认。原审庭审中，叶×明、张××表示签订《协议书》后，叶×明、张××每年均与许××、叶×协商涉诉房屋过户事宜，但均未协商一致。许××、叶×否认双方曾就此协商，并表示曾于2007年7、8月份要求叶×明、张××履行《协议书》第五条内容，叶×明、张××不予配合，双方为此产生纠纷。原审庭审中，叶×明、张××表示涉诉房屋现已经出租给案外人索××、，并提交了《房屋租赁合同》，许××、叶×对该证据的真实性、关联性均不予认可。原审法院行使释明权，告知叶×明、张××可对涉诉房屋的装修价值申请评估。根据叶×明、张××的申请，原审法院依法委托深圳市××资产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉诉房屋装修价值进行了评估，评估公司于2009年2月25日出具《资产评估报告书》，评估结论为在评估基准日2008年10月6日，涉诉房屋装修价值的评估值为人民币74603元。许××、叶×对该评估报告书提出异议，认为两位评估师均未到涉诉房屋现场勘查，该评估不够完整和严谨；评估报告书的基准日定为2008年10月6日不恰当；评估报告书完全照搬叶×明、张××提交的《深圳市小型装修工程施工合同》和《费用清单》，而该合同并未得到双方当事人的认同，故许××、叶×认为该评估报告书所得出的结论是错误的。评估公司就许××、叶×的异议出具了《对深××评字[2009]第××号报告异议的答复》，表明资产评估的相关规定中，并未规定签字评估师必须亲自到现场勘查；评估基准日系根据评估委托书确定；政府相关规定装修工程的造价中包含一定的税金；装修工程是由各种装修材料建造而成，在装修工程完工后，各种装修材料的品名及规格等无法看到；《深圳市小型装修工程施工合同》系正规的装修施工合同，是评估公司评估依据之一。原审审理过程中，本院依法向深圳市房地产权登记中心调取涉诉房屋的电脑查询资料，该资料显示，涉诉房屋性质属于非商品房，预售权利人（卖方）招商局××工业区房地产公司，预售权利人（买方）许××及边剑英，原审庭审中，许××、叶×对该电脑查询资料的真实性没有异议，称边××系许××的前妻，双方于1988年离婚，双方达成的公证离婚协议书已约定涉诉房屋属于许××。叶×明、张××对该电脑查询资料及原告提交的公证离婚协议书的真实性没有异议，认为涉诉房屋产权证上记载的产权人只是许××。另查明，涉诉房屋所在的小区无电梯，与涉诉房屋同地段的房产的房屋租赁指导租金标准2008年、2009年均为每月每平方米人民币25元。
许××、叶×向原审法院起诉请求：1、叶×明、张××向许××、叶×退还位于深圳市××工业区××园的11栋304室；2、叶×明、张××向许××、叶×退还房产证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件；3、自2008年9月1日起，叶×明、张××按每月人民币1200元的标准向许××、叶×支付租金至涉诉房屋返还之日止；4、叶×明、张××承担本案的诉讼费用。原审庭审中，许××、叶×明确，其要求叶×明、张××支付租金的起算时间系许××、叶×起诉之日即2008年9月1日，标准为每月人民币1200元，系参照市场价格所定，并表示最后租金价格按照法院认定。叶×明、张××向原审法院反诉请求：1、许××、叶×继续履行《协议书》，将深圳市××××园××栋××号房屋产权过户至叶×明、张××名下；2、许××、叶×承担本案全部诉讼费用。原审审理中，原审院依法行使释明权，询问双方当事人是否变更诉讼请求，双方当事人均表示不变更。
原审院认为，关于《协议书》第五条的效力问题，叶×明、张××主张该第五条系由许××擅自自行添加，张××当时即提出异议，但叶×明、张××并未对此提交相关证据证明，故叶×明、张××应承担举证不能的责任。关于叶×明、张××认为添加《协议书》第五条时，叶×明并未在场，且之后其亦未追认，故该条款对被告叶×明无约束力的抗辩，原审院认为，叶×明、张××系夫妻关系，张××携带叶×明、张××签字并加盖手印的《协议书》去上海与许××、叶×签订合同，被告叶×明应有对被告张××签订并修改《协议书》之授权，且自签订《协议书》后至许××、叶×起诉之日，叶×明、张××均无证据证明叶×明对《协议书》的第五条不予认可，叶×明也接受了涉诉房屋的交付，并将涉诉房屋装修、出租，实际履行了《协议书》。故对叶×明、张××的该抗辩，原审法院不予采纳。原审法院认为，《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应遵照执行。至于《协议书》第五条，并非违约条款，也非撤销权条款，应视为双方协商达成的合同解除条件。故许××、叶×在签订《协议书》五年内，要求终止《协议书》，符合《协议书》约定，叶×明、张××亦应根据《协议书》约定向许××、叶×返还涉诉房屋、涉诉房屋产权证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件，故对许××、叶×的第一项、第二项诉讼请求，原审院予以支持。因《协议书》由于许××、叶×行使解除权而终止，故许××、叶×收取并占有叶×明、张××支付的购房款已无合同依据，故许××、叶×应向叶×明、张××返还购房款人民币100000元。关于许××、叶×要求叶×明、张××支付租金的诉讼请求，原审院认为，《协议书》约定的解除权系形成权，自许××、叶×单方行使解除权之日起发生解除合同的法律效果，故许××、叶×向本院起诉要求解除《协议书》之日起，《协议书》即已实际解除，故叶×明、张××占有涉诉房屋，应向许××、叶×支付房屋使用费用。许××、叶×要求叶×明、张××自2008年9月1日起至涉诉房屋返还之日止每月支付租金人民币1200元，系许××、叶×对自身权益的处分，原审法院予以照准，故许××、叶×要求叶×明、张××自2008年9月1日起至涉诉房屋返还之日止每月支付租金人民币1200元的诉求，原审法院予以支持。案件审理中，原审院依法行使释明权，询问叶×明、张××是否变更诉讼请求，叶×明、张××明确表示不变更，故原审法院仅针对叶×明、张××的反诉请求进行判决。因许××、叶×向本院起诉，要求解除《协议书》在先，《协议书》已因许××、叶×行使解除权而终止，故对于叶×明、张××要求许××、叶×继续履行《协议书》，将涉诉房屋的产权过户到叶×明、张××名下的反诉请求，原审法院不予支持。关于涉诉房屋装修价值问题，许××、叶×对评估公司所作出的《资产评估报告书》提出异议，评估公司亦予以回复，原审法院认为，该评估公司的选任程序合法、具备评估资质及评估过程未违反相关法律、法规规定，故对评估公司所作出的《资产评估报告书》，原审院予以采信。但因双方对涉诉房屋的装修价值均未提出主张，故本案中，原审法院对涉诉房屋的装修价值不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、叶×明、张××应于本判决生效之日起十日内向许××、叶×返还涉诉房屋及涉诉房屋的房屋产权证及经公证的《××工业区职工住宅买卖合同》原件；二、叶×明、张××应向许××、叶×支付房屋使用费（自2008年9月1日起至叶×明、张××实际返还涉诉房屋之日止，标准为每月人民币1200元）；三、许××、叶×应于本判决生效之日起十日内向叶×明、张××返还购房款人民币100000元；四、驳回叶×明、张××全部反诉请求。案件受理费人民币2300元，反诉案件受理费人民币1150元,由叶×明、张××承担。
许××、叶×不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审法院对涉案房屋装修评估价值的认定；2、撤销一审判决第二项，判决叶×明、张××向许××、叶×支付房屋使用费(自2008年9月1日起至叶×明、张××实际返还涉案房屋之日止，标准为每月1912.5元人民币)；3、撤销一审判决第三项；4、一、二审费用全部由二叶×明、张××承担。事实与理由：一、装修费用与本案无关，一审法院不应当进行涉案房屋装修的评估。叶×明、张××自始自终未提出要求返还装修费用的诉讼请求，装修费用的多少与本案无关。一审法院不应当同意叶×明、张××的装修评估的申请，只有在叶×明、张××在一审中变更了反诉请求为返还装修费用时，一审法院才可接受叶×明、张××的申请进行涉案房屋的装修价值的评估。一审法院在一审判决书确定了对装修价值问题不予处理，但却同时采信了评估公司的《资产评估报告书》，二者自相矛盾。二、叶×明、张××应当按照每月1912元支付房屋使用费，自2008年9月1日起至实际返还房屋之日止。许××、叶×的一审诉讼请求要求叶×明、张××支付租金为每月1200元，但同时也请求最后租金由法院来认定。一审法院在审理中已经查明了涉案房屋的2008年和2009年的指导性租金为每月每平米25元人民币，涉案房屋面积为76.5平米，因此涉案房屋的租金应当为每月1912元人民币。三、一审判决书的第三项判决即判决许××、叶×向叶×明、张××返还购房款100000元人民币应当予以撤销。叶×明、张××从未主张返还购房款100000元人民币，按照我国民事法律的"不告不理"的处理原则，一审法院不应当就这问题进行处理。尽管许××、叶×也多次表示愿意退还叶×明、张××的购房款100000元，但一审法院不应当以判决的形式责成许××、叶×承担退还购房款的责任。
叶×明、张××对许××、叶×的上诉口头答辩称：一、对方提出的装修费与涉案房屋无关的观点不能成立。本案争议的纠纷是房屋买卖纠纷，房屋买卖纠纷就涉及到房屋的主体、房屋的现状，因此房产买卖纠纷与涉案房屋的装修是不可分离的，本案必须一并审理，而不可能单独分开审。一审主审法官曾经就房屋的装修问题询问过我方当事人，我方明确同意一并处理，但是一审判决中对此却没有进行处理，因此我们认为一审判决处理不当，适用法律不当。请求二审对房屋装修的问题和本案房屋买卖一并处理。二、关于房屋使用费的问题，这是对方擅自变更的数额，原审时提出的数额是1200元，现在又变更为1912元，这是不妥当的。1、原审判决房屋使用费是按照对方提出解除合同的时候算起，这于法于理不当。因为本案是房屋买卖，因此协议书第五条应该是无效的，其无效表现为：1、形式要件，任何合同重大的变更、修改必须双方当事人一致。而本案第五条并没有获得双方当事人的一致同意。事实是双方就合同的一至四条协商一致后，由张××携款人民币100000元前往上海，带着两份由叶×明、张××已签字盖了指模的合同要对方签名，对方现场收取了100000元购房款后，单方擅自在合同中写上第五条。当时张××已经明确表示了异议，叶×明当时根本不在场，事后也一直表示异议。因此该条款并没有取得双方的协商一致。2、实体要件，本案是房地产买卖，只有在合同中约定不能买卖房产的条件出现，合同才能解除，除非不能过户、法律上不允许买卖或者其他的违约条件出现才能解除，而协议书第五条却是任何一方随时可以提出解除合同，这等于把房屋买卖合同的实体要件排除了，与我们法律法规不符。二、合同的解除必须双方一致，目前本案还是争讼期间，双方就房屋买卖的相关法律问题还在诉讼，而原审就作出判决要支付对方的房租，我们认为该判决是草率的，因此该判项应当予以驳回。三、关于返还购房款10万元应当撤销的上诉请求于法于理不符，意见与关于装修的意见一致。综上所述，对方的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回，
叶×明、张××不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回许××、叶×的诉讼请求，并判令许××、叶×承担本案一、二审的全部诉讼费用及评估等其他费用；2、支持叶×明、张××的反诉请求；3、许××、叶×赔偿叶×明、张××的经济损失，包括当年往返上海的机票1580元人民币及房屋装修费用人民币74603元和由于许××、叶×的无理、无法行为造成叶×明、张××近50万元人民币的经济损失。上诉的事实和理由：本案属福利房买卖、也即是非商品房买卖的房产纠纷，一审对本案的审理，仅仅是对买卖合同的条款进行非实质性的审理，因此，一审对本案的判决事实认定不清，适用法律不当，判决不公。一、按一审判决的观点，本案的福利房非商品房买卖不违反法律、法规的强制性条款，合法有效的话，一审对双方买卖合同第5条的认定，叶×明、张××认为是不当的，许××、叶×单方在合同上擅自加上第5条的内容是无效的不能成立的。1、许××、叶×擅自在合同加上第5条的内容，已经改变了房屋买卖合同的实质内容，其加上此条的目的将合同改成变相借款合同，叶×明、张××从未认可。这是房屋买卖合同，非借款合同，2005年9月13日合同中，打印的4条条款讲的非常清楚，许××、叶×将其房屋卖给叶×明、张××，并同意办理过产，房屋买卖的根本目的非常明确，这是双方通过两地电话，传真达成的共识，因此，叶×明、张××才会将这10万元购房款从深圳市带到上海给许××、叶×。如果，当初许××、叶×在卖房时提出第5条，那买卖合同的性质就发生了质的变化，与房屋买卖的意思相违背冲突，那不是买卖，是许××、叶×变相向叶×明、张××借款，叶×明、张××是坚决不会同意签订这个合同的。2、合同上的第5条是许××、叶×在双方已经协商一致打印好的合同上自己添加上去的，之前，叶×明、张××已经在合同上签字认可并交付了房款，因此，这是无效条款，不具备合同形成的要件。首先，从合同的原件就可以看出来叶×明、张××和许××、叶×已达成共识的仅有4点。即在2005年9月13日前在深圳已打好的合同第1条至4条，9月13日前在张××未去上海时叶×明、张××二人已在上面签名盖指印，其次，合同第5条是许××、叶×收到了叶×明、张××的10000000元购房款后，本应在合同上写收条签名时，而许××、叶×单方手手写上第5条不平等无效条款，这是许××、叶×单方的意思表示，之前从未告知叶×明、张××亦未和叶×明、张××协商。可见，许××、叶×的这种行为，明显是单方行为，叶×明、张××不予认可。第三，不具备合同的正常形成要件，按正常的签订合同惯例，单方要变更合同条款，必须征得对方的同意，并双方在增加或减少的合同条款上签字认可，而事实上张××知道后，当场表示不同意，己提出对方将房款退回，不签字，叶×明亦根本上不在场，事后亦从没有同意该条款，叶×明、张××从得知该条款至今并没有在增加的第5条上签字认可，证明了第5条是无效条款，对双方不具有约束力。第四，一审判决以叶×明、张××是夫妻为由，认定叶×明授权张××签订合同，该认定是不妥的，就算叶×明、张××是夫妻，叶×明委托了张××去上海签合同的内容，也只有合同的第1条至第4条，第5条叶×明从未知道，何来委托，而且，委托手续在哪里?叶×明、张××两位都独立的主体，怎能以夫妻二字可以代替民事权利和义务?一审这样的认定明显不当。因此，合同中的第5条亦不符合签订合同的形成要件，是无效的，是许××、叶×单方作出的，对叶×明、张××不具有约束力，是不能成立的。3、合同的第5条与房屋买卖的根本目的和整体意思相违背冲突，许××、叶×当年山穷水尽，走投无路，经济危机之下，主动要叶×明、张××购买的房屋，因此，双方的目的房屋买卖，而许××、叶×故意设定的第5条即非房屋买卖，而是随时可以撤销合同，这是有违房屋买卖的交易的公正安全，同时，许××、叶×在5年内随时行使撤销亦有违法律的禁止性的规定，己超过了一年的时间规定，因此也是无效的。4、所谓的第5条和正常的房地产买卖合同内容相违背，正常的房地产买卖合同，无论是撤销还是解除，都必须是有条件的，当买卖房屋的行为受到一定的出现，导致双方买卖合同的行为不能实现时，一方才能按照合同的约定行使撤销权或解除权，而所谓的第5条根本没有，房屋买卖不能进行，依法出现的情况下如何处理的约定，因此，按照该条款5年内随时可以提出，完全是违反了合同法所规定的合同的完整性、连惯性等内容，应当是无效的。5、许××、叶×也不存在没有住房，非要单方撕毁合同收回住房的情由。早在1990年前，许××、叶×举家己迁回上海，在上海购有别墅、房屋，住房绰绰有余，因此，不存在非得收回福利房居住的问题。所以，许××、叶×单方拆毁合同的行为也是不能成立的。对此，叶×明、张××认为，买卖合同的第5条是无效的，对叶×明、张××不具有约束力，请求法庭依法驳回许××、叶×的无理无掘之诉。5年来，叶×明、张××多次向许××、叶×提出异议并要求办理过户，而许××、叶×迟迟拖延，期间，叶×明、张××的合法权益已受到严重的侵害，对此，叶×明、张××请求二审判决许××、叶×应按照合同的约定，必须给叶×明、张××办理过户手续，以维护叶×明、张××的合法权益。二、一审作出的第二项判决根本无法律依据，应当依法撤销、驳回。1、许××、叶×己将房屋卖给了叶×明、张××，房屋已经交付使用，这种房屋买卖的特定的解除非单方提出解除即马上解除，它必须经过法律的程序，更何况，一审判决所依据的合同第5条根本是无效的，不具有法律约束力，叶×明、张××对此一直持有异议，在双方房屋买卖关系并未解除前，许××、叶×并无退回叶×明、张××的房款之前，许××、叶×是无权收取房屋，更谈不上租金，因此一审判决对许××、叶×从起之日起收取租金的是错误的，不当的。2、许××、叶×的房屋是福利房，当年，××工业区职工住房买卖合同明确约定，涉诉房屋仅作为买方家庭居住，不允许转租或其他用途，以此为据，许××、叶×也无权向叶×明、张××收取租金。因此，一审作出租金的判决亦有违该约定，判决无理无据。应当撤销。3、退步按一审法院认定的合同第5条，其内容也是不明确的，没有返还时间的约定，没有违约条款，更重要的是这是双方必须同时履约的条款，不可一方提出即可生效，这种提法、做法完全与法律相悖，一审判决第二项明显错误。三、原审对房屋的装修不处理亦是不当的。房屋的装修是依附于涉案房产之中，是不可分割的，因此，应当一并处理但在本案的处理中，一审不作处理，显然不当，而且本案处理不动产纠纷，房屋的装修不处理，为什么还要评估呢?这也是对叶×明、张××合法权益没有依法保护，执法不公的一面，叶×明、张××甚为不解。四、许××、叶×的无理无法行为，给叶×明、张××造成了经济上的严重损失，许××、叶×应当对叶×明、张××的经济损失作出赔偿。本案的审理且不讲许××、叶×把福利房未交纳地价，未进入市场之前的非商品房卖给叶×明、张××的行为是否符合法律的规定，但按一审的认定，叶×明、张××认为，对本案的审理中，应当考虑叶×明、张××的重大经济损失，包括：1、叶×明、张××在购买该房屋时，往返上海的机票，吃宿费用人民1580元。2、叶×明、张××对该房屋作出的装修费用人民币74608元；3、叶×明、张××为此遭受的经济损失，叶×明、张××按当年同样的价钱购买同一社区的房屋的价值差价达人民币50万元的差价损失。这套房屋非叶×明、张××主动要买，而是许××、叶×多次要求叶×明、张××购买，过错在于许××、叶×一方，因此，许××、叶×必须赔偿叶×明、张××以上的经济损失。请二审作出判决支持。综上所述，叶×明、张××坚决不服一审判决，依法上诉，希望法庭对本案作出公正审理，撤销原判，作出改判，依法驳回许××、叶×的无理无法之诉，支持叶×明、张××的反诉请求，双方的买卖行为所导致的法律后果，应判决许××、叶×承担全部法律责任，赔偿叶×明、张××的经济损失。
许××、叶×对叶×明、张××的上诉口头答辩称：一、
我方认为协议书第五条合法有效，该条款的形成并非是对方所认为的我方单方面擅自加上的，是经过了对方的同意认可，其签订的过程符合我国《合同法》第13、14条的规定，即一方发出要约，对方承诺或提出反要约，一方再承诺的规定。第五条是双方意思表示一致的结果。二、协议书第五条是双方约定的合同解除条件的条款，非对方所理解的合同撤销条款。三、关于房屋使用费的问题，根据协议书第五条，我方有权提出解除协议，对方应当无条件遵守，对方未履行即应当承担法律责任。对方在我方行使合同解除权后无任何理由在占有涉案房产，对方无理占有房产应当承担房屋使用费，因此一审判决对方支付房屋使用费的判项正确，计算的起止时间也是正确的。四、关于装修费的问题，由于对方的反诉请求自始至终没有提出返还装修款的问题，在一审多次开庭中，一审法官多次询问过对方是否变更诉讼请求，但对方都没有作出任何变更。由于对方没有提出装修费的返还问题，一审法院当然也就无法作出处理。至于对方上诉状中提出装修不处理为什么要评估，我方也认为装修评估在一审过程中纯属多余，因为对方从未提出要求返还装修费的请求。五、对方上诉请求第三项要求我方承担机票款、装修费及50万元的经济损失，由于对方在一审当中从未提起过，也没有缴纳过这方面的诉讼费用，因此这些不属于二审审理范畴。如果对方坚持该诉讼请求，应当另案起诉。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于如何认定《协议书》第五条的效力。叶×明与张××系夫妻关系，张××于2005年9月13日携带购房款人民币100000元以及经叶×明与张××已签字盖印的《协议书》前往上海与许××、叶×签订合同的行为应视为经叶×明授权的民事行为。虽然许××、叶×在签约时添加了第五条，但无证据证明张××当时提出了异议，且张××仍将100000元购房款交付许××、叶×，故应视为张××同意许××、叶×对该合同条款的添加，其行为之效力应及于叶×明。另一方面，叶×明在合同签订之后也接受了房屋的交付，并将涉案房产装修、出租，实际履行了《协议书》，其也无证据证明事后对《协议书》第五条提出过异议，故应视为双方当事人均已对《协议书》第五条达成合议，该《协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应全面履行。
关于《协议书》第五条应如何理解。双方在第五条中约定："在五年内如一方提出终止协议，另一方必须执行，许××、叶×应按原价向叶×明、张××退还房款，叶×明、张××退还房产证和公证书的正本原件。"由此可见，双方当事人就涉案房产达成了买卖协议，但该协议为附解除条件之房屋买卖合同，只要买卖双方之任何一方提出解除合同，即发生合同解除之效力。双方对合同解除权的约定赋予了任何一方合同当事人的单方合同解除权，只要其行使了合同解除权，无论对方是否同意，均能产生合同解除的法律后果。故在本案中，许××、叶×向原审法院起诉要求解除合同，即为其行使合同解除权之表现，涉案《协议书》因其合同解除权的行使已实际解除。依据《协议书》第五条的约定，许××、叶×应向叶×明、张××退还房款人民币100000元，而叶×明、张××应向许××、叶×退还房产证和公证书的正本原件。叶×明、张××在合同解除后，仍然占用涉案房产属于不当得利，故原审判决其支付从在合同解除后至涉案房产返还之日占用房屋的房屋使用费并无不当。关于房屋使用费的标准，许××、叶×起诉请求叶×明、张××按每月人民币1200元支付房屋使用费，低于同期同地段房屋指导租金的标准，此系许××、叶×对自身权利的处分，原审按此标准计算房屋使用费并无不当，许××、叶×称应按房屋指导租金标准计算房屋使用费的上诉意见，本院不予支持。
关于叶×明、张××上诉称许××、叶×应赔偿其合同解除造成的损失，包括往返上海机票、房屋装修现值以及房屋升值的差价损失，因原审已行使释明权询问叶×明、张××是否变更诉讼请求，而其明确表示不变更，故叶×明、张××对于涉案合同解除造成的损失，可另循法律途径主张。至于原审法院委托评估公司对涉案房产装修现值作出的评估报告，其选任程序合法，评估公司具备评估资质，评估过程并未违反相关法律、法规的规定，故原审法院对评估公司作出的《资产评估报告书》予以采信并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，叶×明、张××以及许××、叶×的上诉理由均没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3450元，由许××、叶×负担人民币1725元，叶×明、张××负担人民币1725元。本院多收的案件受理费人民币3450元，退回许××、叶×人民币1725元，叶×明、张××人民币1725元。评估费人民币2000元（叶×明、张××预交），由许××、叶×负担，许××、叶×将上述应负担之数于本判决生效之日起十日内迳付叶×明、张××。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二○一○年五月十七日
书 记 员 陈晓莹