陈宝存：公租房最难的在于难保分配的公正-陈宝存的搜狐博客-搜狐博客

陈宝存：公租房最难的在于难保分配的公正

陈宝存：公租房最难的在于难保分配的公正

   【主持人】：各位观众，大家好！我们今天的主题是“推进保障性住房给高房价釜底抽薪”。对于保障房，大家都有一些概念，它是政府对中低收入家庭提供的住房标准和租金标准，具有社会保障性质的住房。在房价高企的今天，很多人负担不起商品房了，会有越来越多的人把目光投向保障性的住房。那么保障性住房对普通大众来说意义在哪里？它是否会对整个住房结构产生一些重大意义的影响？对高房价又会有哪些触动呢。今天我们请到了两位专家，第一位是经济学家丁茂战，北京大学经济学博士，南开大学博士后，原崇文区发改委主任；另外一位是全国房地产经理人联盟副秘书长、研究院副院长陈宝存；这两位都在房地产领域有非常深的理论功底，陈宝存副院长还是开发商的角色，在房地产开发方面有非常深厚的经验，对于市场了解得非常透彻。今天就请两位专家给我们谈一谈关于保障性住房的建设。

　　首先及我想问一下丁茂战博士，保障房在我国的住房体制中应该占据什么样的地位？

    【丁茂战】：各位朋友，因为我长期在政府工作，也搞这些工作。我觉得住房首先是最大的民生，衣食住行嘛，至少要保证每一个人能够有居住的场所，要把没有靠自己能力解决住房的老百姓基本的居住需求通过政府的公共服务能给予保障，所以要把经济适用房建设和保障性住房建设和供应放在民生问题，像医保、退保、劳保一样的问题给予重视。同时，保障性住房作为房地产建设的重要内容，联系着整个国家城镇化的建设和现代化建设过程中，我们要给予很重要的考虑。

　　【主持人】：丁茂战博士是说保障房应该放在关系民生的重大地位来考虑。虽然说它的地位这么重要，但是大多数群众并不理解。我想问一下陈宝存副院长，您从开发商的角度，保障性住房的用地和资金是从哪里来的？

    【陈宝存】：保障房最近我是关注得比较多的，包括保障房的构成，比如说现在咱们的保障性住房构成的品类是比较多的，原来咱们一说保障性就是廉租房和经济适用房，后来有限价房，再后来到现在有公租房为主，还有中小户型的商品房也归纳到保障房当中去了，还有城中村改造都属于保障房的类型。大家也知道，像北京周边50个村的改造，这个也是把这50个村居民居住条件整体给提升，这也属于保障的范围之内。

　　那么，现在政府前两天北京有一个市长的讲话，说60%要建公租房，好像是郭金龙市长讲的。说到资金的来源，实际上咱们现在不管是北京还是全国各地，它有很多种资金的来源，单纯政府财政拨款这种可能性是比较小的；但是像很多的城市现在基本上保障房配建到商品房里面去，在一个商品房小区可能配建一部分廉租房，配建一部分经济适用房。现在有很多种探索，就是引入社会资金，包括公积金一部分，490多个亿的公积金先拿出来建保障房，当然这属于资金来源当中的一个资金应用，因为公积金完全是属于老百姓的，建完保障房它肯定要考虑它的资金收回。现在据我们了解有很多的信托基金现在也在研究保障房，研究公租房建设的问题。我倒是提倡保险资金这种闲置资金而且它的要求回报也不是很高的，应该是拿出来一部分资金允许它去建公租房。因为现在确确实实以前的经济适用房这种品类，现在在土地目前的情况下继续国家无偿划拨去建经济适用房，这是不现实的；我们也经常在否定经济适用房的政策，就是说尽快的结束经济适用房，大量的建公租房或是廉租房，这样可以更好的解决问题。

　　现在有的城市也在探索，就是市场租赁为主，然后给一部分补贴，这也是一种方式，这样可能不会重复建设那么多，因为重复建设的话，土地拆迁的压力就会相当大的。保障房如果想维持一个低价格，那恐怕在土地的成本要求是比较高的，拆迁的压力就比较大，这是资金。实际上资金追捧保障房建设、追捧公租房建设是没有问题的，但是老百姓要有一个预期，公租房也不能赔钱，不能像咱们想象的比市场租价便宜几倍。前一段北京示范性的公布了廉租房的租赁价格，成本6千-8千的公租房，60平米租金是1800，这跟北京市场租赁价差距并不大。这个幅度可能大家很不满意，上海的一个人大代表代表替老百姓说话，说公租房一定要比市场便宜4-5倍，这是不可能的，因为一定要考虑成本因素。

　　【主持人】：好。陈宝存副院长给我们介绍了一个保障性住房土地的资金以及价格。我想问一下，刚才陈宝存副院长说有关公积金，用公积金建保障房，那么8月29日住建部已经就北京的试点下发通知，确定36个包括经适房、公租房、旧城人口疏散安置房在内的保障房建设项目为试点项目，试点投入的公积金贷款总额度为208.99亿元。这是一种合理合法的操作方式吗？

　　【丁茂战】：有了住房公积金贷款，建保障性住房，现在从政治上讲还没有限制性的，违法性的行为；但是这一块确确实实要慎重，因为这个钱最终要保障社会资金安全，我觉得大家要慎重考虑这个问题，作为保障性住房还是要政府大量的让利，包括土地划拨这一块刚才陈先生讲到同城划拨可能性不大了，但是别的有些作为廉租房适当的划拨还是可以的。只要政府把老百姓的住房作为最大的民生去考虑，按照不同的收入标准分层次给不同的保障，并且在这个城镇化过程中整个城市扩张过程中能够顺利的规划，拿出一个地段建设保障性住房还是可以把成本降下来的。只要政府让利，这个成本一定可以降下来。所以我认为还是可以试验探索这种住房公积金建设保障性住房，也可以以划拨的方式通过低成本来建设公租房、保障性住房。

　　【主持人】：政府让利的话，把利益让给我们能够住保障性住房的人群，那么政府的利益怎么来的？

　　【丁茂战】：从北京来讲，从2003年、04年以来，北京整个房地产建设成长非常大。在整个房价高涨的过程中，利益总体上被几块主体拿走了，一块就是我们开发商，开发商是暴利，暴利让我们很难想象。比如说北京的某一块地块，2005年开发的时候，这个房地产每平米是9千块钱，这个价钱他的利润已经占到8%以上；那么卖的过程中一直不停的涨价，一直涨到3万左右，从本来已经4500的成本卖到9000，卖到3万，整个利润都被它拿走了，同时政府从里面收了很多的税收。为什么这几年国家经济里面开发商占了很大一块？就是因为土地的暴利。把卖地的利益少一点，政府少拿一点，不乱划拨，整个的地价就下来了。如果我们能够从五环以外，四环外这些地块实际的成本很少，它就是一个土地成本，那么只要我们找到合适的位置，交通能够方便，包括基本的生活设施、民生保障设施的健全，老百姓还是比较喜欢的。目前整个经济被房地产市场拖累太重，长期下去对整个国家经济发展会带来严重的影响。所以我们逐渐加大保障性住房的力度，减少土地土地收益和房地产销售收益这一块，把这块地让给我们低收入群体，需要保障性住房保障的群体。

　　【主持人】：请问丁茂战博士，如果说土地拍卖的土地价格高企，让政府从土地金当中拿出一部分做保障房，这是只有政府出，别人没有出，但是我们想从销售的收益当中也拿出一部分，这个有操作方式吗？

　　【丁茂战】：政府保障性住房有一部分是不销售的，廉租房是不销售的，让这部分房子放在政府的手里，这部分房子是不销售的；当然也有定单式的，一下子买断了，也不存在这个问题。即使我们通过买卖或者是销售收入、税收收入，政府也可以通过税收返还这种政策操作。

　　【主持人】：丁茂战博士给我们提出了一种方法。我想问一下陈宝存副院长，您是在各个领域都做过，您觉得保障房靠政府让利的方式可行吗？

　　【陈宝存】：我觉得这是不可持续的，因为现在可能丁茂战博士没有具体经历过我一级开发、二级开发这样一个过程，我所有的过程都经历了，而且我是二线城市呆得更多，可能我说话的时候有很多不是单单的针对北京市场这一个方面的。如果说北京它有这种财政的实力，那么其他的很多二线城市或者是二线以下的城市现在目前指望财政让利这个是不太现实的，去年财政部有一个2009年全国土地出让收支的平衡表，这个平衡表当中，咱们也看到，当时有很多人不理解为什么土地出让金只拿出1.5%用作廉租房建设，而不是更高的拿出来？这个收支表，和我原来在廊坊操作的项目，基本上是合拍的，那么咱们所说的土地出让金现在很多的都理解成土地出让金总收入（去年是1.59万亿）这个数据是地方政府拿走了，但是实际上这是不正确的一个说法。整个土地出让金总收入里面还有大约90%的成本，当然这是全国的情况。

　　那么，会不会像丁茂战博士说的一样，土地原来收的时候很便宜，现在土地的价值不再往上走的，这样的话会有一定的空间。比如说我刚才在华润橡树湾的项目现场也看了，确实最初拍卖拿地的时候拍出一个天价地来，华润橡树湾就出现了现在我们理解的暴利，这是从历史的情况，从05年的时候出现的。但是咱们要看一点，就是目前的情况，因为咱们地方的政府，包括北京市的土地出让，可能大量的来源我不太清楚北京到底有多少数据，是不是有十年之前收储的土地现在才出让，那样的话土地收益确实很大，但是如果现在收储，明年出让，这个土地出让金净收益的空间是很小的。

　　财政部科研所一直有一个数据，我一直也在注意这个数据。土地出让总收入在6千亿的时候，基本上咱们的土地出让净收益，这个数据是很关键的，在6千亿的土地出让总量里面基本达到了3千亿，这个就是土地出让赚了50%。但是去年的情况，09年的情况，全国土地出让应该是1.59万亿，它的净收益是1992亿，这是它的净收益数据。数据是在增长的，总量在增长，但是它的净收益，政府能得到的净收益这部分在急剧的下降，这个原因就是拆迁成本上涨带来的土地出让总收入的上涨。我原来一直在关注廊坊的项目，实际上土地出让我算了一下帐，我是130万平均的成本，但是现在要是出让的话70万，所以说现在有很多北京土地大家都知道很贵，卖的时候有卖的价格。今年4月份出问题的大望京项目的拆迁安置和基本建设成本数据是这样的，给居民的是50个亿，给基本建设57个亿，还有10亿是开发商，一就是117个亿，这是收储大望京这块地的土地成本。但是如果说咱们的土地拍卖卖不到这117个亿的话是国家是亏损的。而且现在土地一级开发越来越引入社会资金，就是让开发企业去开发。

　　最近这两天有一个消息，说政府应该撤出拆迁这个工作。而年初北京准备一级开发整理要逐渐的由政府拿回去，这个似乎有点冲突，这好像说得不是一个事。我觉得现在很多政策前前后后都混乱，国土部的政策跟北京市的政策，跟别的省的政策都混乱了，我也不知道他们在说什么，可能是对具体情况了解不透吧！现在的拆迁成本这么高，咱们又不提倡强拆，而且不管以后的公益性项目，实际上现在新的拆迁条例和土地管理法，的内容是针对现在咱们目前七大项公益事业拆迁的项目，公益事业包括保障房也在里面，如果说你公益事业要是不能按照法律执行的话，可能就会出现拆迁的强制执行。那么为了保证土地的成本比较低，就会出现强拆房子，低价格征地，那样的话实际上对老百姓是不利的。

　　我又是搞拆迁的，我家那又在拆迁，所以我又是钉子户，又是拔钉子户的。我认为要我征农民的地，让农民富裕，我征市民地，让市民的水平提高，这样的话考虑多方面的利益，而不是单方面的保障房和基本建设利益，这样才能达到社会和谐。实际上现在低价格征用土地的问题越来越严重，有大量是高速铁路、高速公路，基本建设、工业建设、政府耕地有低成本要求，包括咱们可能很多的地方政府在招商引资的时候，比如说把富士康引到廊坊，引到郑州，地方政府没有别的优势，那么就说我给你的土地价格很低，这样就出现了低价格征用土地。像这种情况应该逐渐的改变，我觉得保障性住房这种项目必须要市场化，这样的话才能让持有土地的人有合理的收益，就是他觉得也很好，实际上拆迁是一个大好事，但是现在拆迁的好多问题没有处理好，好像成了公愤了，我一直是反对这样的。

　　【主持人】：丁茂战博士您怎么看？

　　【丁茂战】：有些说法我是不太赞成的，首先土地出让金政府是完全可以自己支配的，土地出让金20%可以归政府，80%归地方财政。那么，地方财政拿了土地出让金干什么？我觉得首先应当继续用于城市的建设，尤其是保障性住房的建设，来贴补弱势群体、低收入群体，保证他们基本的住房需求，这是第一个。

　　第二个，陈宝存刚才讲到土地开发，现在给开发商的利润是定5%，事实上这些公司胃口已经喂得很大，5%的利润他们绝对是不会干的，拿到这个项目了，他会跟政府博弈，通过多种渠道，获得远远高于市场平均利润的价格，否则的话一级开发为什么这么火热，很多让想干？就是因为里面有很大的暴利，绝对不是5%或者是8%。

　　第三个不在北京，保障性住房成本更不会下降。刚才讲到富士康的招商引资，我们地方政府搞工业园区，搞开发，绝大部分地方采取一种无偿化的零地价，那么，作为基本民生保障，为什么要走市场化？为什么不会有底价？一期开发的产品是很低的，比如讲前几年北京市崇文区的拆迁，北京市给了优惠政策，土地出让金全额返还，就是交不上去，除了给居民的20%，另外的40%跟40%也统统给到崇文区，崇文区得到其中的80%。就是中心城区的拆迁成本很大，我们同样在郊区，也完全可以采取把土地出让收益拿回来，主要用于保障性住房建设贴补，而不是贴补商品房。

　　【主持人】：我们的真理是越辩越明，我们的丁茂战博士对政策这块研究得非常深入。在明年北京建设的保障性住房有60%以上就是公租房，根据北京日报预计，北京市委书记、市长郭金龙在调查时说“北京将加快公租房建设”。我们可以看到它强调一种“租住”的属性，丁茂战博士，这是一种发展趋势吗？

　　【丁茂战】：目前整个住房的困难群体，包括一些低收入群体，包括户口不在所在地，而在所在地工作的群体，比如说重庆，它的保障性住房已经覆盖到非重庆市民。那么，北京市现在的政策也在向这方面努力，由于前几年经济适用房建设整个环节的制度漏洞太多，效果比较差，我们的住房最终的目的是让住者有其屋，能够享受到一定的居住条件，这是基本保障，而且绝大部分低收入群体更适用于住廉租房。现在很多大学生毕业之后，一个房间住5、6个人，6、7个人又是上下铺，在改革开放30年后的今天，比如说我们的大学生作为一个知识群体，已经走向社会，依然享受这种条件，显然没有分享到改革开放的好处，他们住不起，那么政府就要托起来，就要建设廉租房、公租房，让类似的群体、低收入群体来通过这个形式解决自己的住房问题，我觉得整个社会如果要转变，不一定非要拥有住房，拥有居住和使用权，能够享受生活就可以了。

　　【主持人】：谢谢丁茂战博士。现在有很多的非北京居民在北京工作，那么对这些非北京户籍的居民，保障性住房有没有可能覆盖到他们？

　　【丁茂战】：这是个很严肃的问题，我们整个国家经济发展总体走向城镇化，拉动了经济发展，也是社会进步一个主要的抓手。还有一个就是实现公平正义，消除城乡距离，它的社会保障作用明显。比如说我生活工作在整个城市也几十年了，生活在这个城市，工作在这个城市，贡献在这个城市，但是没有享受到这个城市的福利。那么，我相信未来一定会覆盖到的。当然城市的差距不同，比如说重庆整体推动这项工作解决这些问题是快捷的，从03年开始就做这项工作，到去年已经解决好几万了；但是北京就复杂一点，因为北京的流动人口比较复杂，所以解决这个问题需要一定的时间，但是只要政府把这个工作放在重要的地位上，我想还会解决这些问题的。

    【主持人】：谢谢丁茂战博士的精彩讲解。我们也非常希望我们的政府能够帮我们处理好这些民生问题，不管有没有户籍，我们在整个城市常住，我们在这个城市贡献了自己的智慧和劳动，我们也希望在这个城市找到我们居住的地方，找到我们温暖的家。刚才我们在说保障房的时候，提到公租房还有两限房，现在两限房没有再单独的划拨土地了，都放在保障房当中了。我想问一下陈宝存副院长，这种统称为为政策房的住房，因为我们知道现在的房价都3万、4万、5万了，但是限价房不到8千，这样他们居住在一起，从现在的建设到销售，再到他们入住，会回带来一些问题？

　　【陈宝存】：最近北京有一个出现一房一价的问题，我就形容北京的房价全是限价房，商品房的房价全成了限价房。限价房这个概念最初的产生应该说就是土地招牌挂最初咱们出现天价地的时候就有一种情形，土地部门一直在说，“招牌挂是含有招标制的形式”，除了拍卖以外，一些项目采用招标制，招标制可以说是双限的要求，限地价，限房价。07年突然出来很多限价房，北京有、广州也有；限价房我把它定义为招标制的情况下的商品房。目前咱们的调控措施越来越多，基本上也是以反市场化的方式在做。那么所有的这些东西做起来实际上最后能不能延续下去？我是持怀疑态度的，因为我毕竟开发商出身，我跟丁茂战博士的身份是不一样的，我也是在很多老百姓的心目当中就是房地产的走狗；但是我是来源于我对整个房地产行业的这种所有运作经验，因为我都做过，所以对整体的操作过程都有一定的认识。

　　现在整个政策房比例占得越来越高了，我不太同意丁茂战博士的一种说法，比如说现在公租房、保障房到底在北京应该给谁？我是外地户籍，我是石家庄的，现在我也想来北京，我到现在还没有房子呢，我还真希望北京能有公租房先满足我的居住；但是，这是我个人的利益，有很多人说“能不能保障我？”我说不能保障你，我也不知道你是谁？实际上到底保障给谁？这个是有一定问题的，就是保障房的分配问题将是以后保障性住房面临的一个最难的难点，究竟先保障谁，后保障谁，是不是先给我，还是先给你。昨天我从廊坊9点半出发，到北四环走了4个小时，晚上我9点半回去的，走了两个多小时。北京非常堵，简直是步行街，如果说这方面能够保证，我敢说河北省每年30万大学毕业生都来北京。北京把我们河北省的都给划过来，不知道北京有没有这样一个计划？现在你无限的扩大，整个城市的居住需求很高，这个城市的拥堵怎么办？我认为这个拥堵已经解决不了了，昨天我在路上整整浪费了6个小时。

　　我一直提一个建议，中央的保障性住房应该今年全给重庆，明年全给成都，我就支持西部，我要把人才分散，而不是全集中在北京、上海，你要是所有的都能在北京住得很好的话，那北京市未来是会瘫痪掉的。我是这种想法。所以保障性住房这块确实有很多的问题要考虑，咱们能不能学新加坡？组屋占到80%？不能，因为新加坡是一个城市国家，它没有那种大规模的流动，但是北京如果建保障性住房的话，建5千万套还不够用？这怎么办？但是西部城市呢？现在整个楼市政策都在严控，重庆开始鼓励首套房，你在重庆主城区买房，给你退税，你只要交够个人所得税以后我给你退税，这是比较现实的政策。东西部发展包括保障性住房的发展，一定要有适应各地发展要求的政策，要有这种考虑。

　　【丁茂战】：我也说说我的看法。他昨天刚刚从廊坊到北京4个小时也好，6个小时也好，这个问题跟保障性住房没有关系。东京的人口比北京的人口密度大得多，巴黎也大得多，等等很多城市都比北京拥堵，这跟保障性住房没有关系，这是城市布局的问题，城市基础设施建设的问题。我简单说这么一些看法。

　　【主持人】：对刚才陈宝存副院长所说的我们目前的市场运作都是反市场化的运作，您认同这个说法吗？

　　【丁茂战】：任何市场都不是绝对自由的，都是有管制的。即便最崇尚自由的美国，它的市场也是有限制的。那么，住房既然是民生的重大问题，又是一个经济问题，它又是很大的敏感问题。大家也在新闻当中看到了，老北京可以自己给胡锦涛同志留言。那么，住房问题，最热的、引起社会稳定的问题，说反市场我是不认可的。住房本身，无论是香港也好、新加坡也好，作为一个民生基本问题，我们做得远远不够，市场化程度太高，把所有的东西推向市场，通过市场买房，这本身违背了中国的国情。所以我不认为是反市场，是在逐渐适应、学习、掌握这个规律，包括扩大公租房的范围都是政策调整的一个内容。

　　【主持人】：陈宝存副院长您从市场一线来，您认为目前的市场化程度怎么样？

　　【陈宝存】：有一点丁茂战博士说得我是比较赞成的，实际上丁茂战博士是在给我们开发商解套。确实11年的市场化改革，最初刚开始确定的是70%是经济适用房，现在经济适用房的形式是不太好存在了，但是70%应该是政府解决的，30%应该是市场解决的。但是千军万马挤了商品房独木桥，确实保障性住房政府缺位，没有突破。具体的原因我当时也有一个分析，我不知道大家伙最近注意没注意？《华夏时报》说“北京总部基地的地价涨了145倍”，当然这个话不严密，我是学会计出身的，我这个人是拿数字来说话的，但就这个问题我们也有一个解释，最初的市场化之初，咱们的地价是零，为什么是零？因为土地国有的概念是深入人心的，土地承包给农民30年，30年到期，98年市场化改革你已经承包了20年了，你还有10年的承包期。所以说在最初征地的时候，确实我把地拿回来，我给你十年的补偿，这就算很好了，那种时代应该叫做“零地价”，现在如果说涨了145倍，那还应该是零地价。但这表明了一个趋势，就是土地价格究竟涨了多少？最近的消息，北京CBD新的拆迁标准现在15万平米，如果是平房的话，一亩地单纯安置成本就是一个亿，这一点一定要考虑。在这个之后，拆迁补偿之外还有基本建设的投入，这是属于一级开发两个巨大的数额都弄到一起了，这个不是政府在做，而是一级开发公司整个整理土地的时候就应该把基本建设做好的，包括达到7通一平的条件，这个都应该纳入到一级开发的成本里面去。

　　那么CBD一级开发的总成本现在多少？以我的经验，基本建设投入至少得5千万吧，就是一亩地5千万的建设成本，管网成本等等；那么这块土地的成本就已经1.5亿了。所以，11年市场化它有一个巨大的变化，就是土地的问题，尤其是招牌挂之后土地的价格涨得太快了、太猛了；当然如果是03、05年之前拿的地，那就赚大了，现在再拿地那就看市场情况了，有的可能根本就不赚钱。现在国土部公布的2000多块土地的闲置用地，我知道有很多地是02年以前立项的，到现在那个项目已经废掉了，它是无奈而闲置，很多的地方都没法做。像这种情况下，现在这种变化咱们也一定要考虑进去，因为发生了土地价格的直线往上升，才有现在房价也在直线的往上升，这种过程咱们也要理解；但是这种过程，整个的发展过程咱们一般都忽视了。那么02年咱们就说房价泡沫，到现在了一直在说，那么02年的房价是多少？一定要考虑从原来的零地价到现在土地价格的增长，当然开发商有暴利没有？没有行业是不追求利润的，开发商有很多现在都是国企也好、央企也好，我原来也在央企，央企它也是上市公司的，你说它是不是得照顾自己企业的利益？如果说都建成保障性住房，那还叫央企干什么，就叫保障性住房公司得了。

　　说得太远了。但是我一直认为，咱们的市场化房地产改革相当成功！当然问题在保障性住房政府接手来做，如果要改变以前这种开发模式，那么我觉得商品房任由它做，因为这个要出土地出让金的，地方财政将来土地出让金想纳入到保障性住房建设，你也得首先要有土地出让金，不要像河北省，河北省08年除了廊坊市有土地出让金，其他地方土地出让都为零。市场归市场，保障归保障，富裕人群买房交土地出让金，这是合理的二次分配。

　　【主持人】：丁茂战博士我问一下，刚才陈宝存副院长说住房市场改革最初的目标是70%是政府解决，30%是市场解决，这是以前确定的一直要执行的路线吗？

　　【丁茂战】：我是第一次听说这个情况。因为从目前来说情况也不是这样的，现在拿出的数据也不是这样的。当然刚才讲的几个东西我仍然是不认同的，第一，关于闲置土地遇到了这些困难，土地闲置绝大多数都是当初的开发商他能够采取多种手段，并不具备开发那么多地块的能力，但是有能力拿到划拨土地，拿到土地以后，他没有这个精力去全部开发，就一直自留下来了。其实只要拿到土地了都是暴利。我就知道有一块土地拿了以后，在开发商之间转手了七次才开发。

　　我还想说，北京现在大多数楼盘仍然是之前通过划拨的土地，土地的成本极低，低到什么份上？我举个例子，崇文门周围土地出让的成本摊到房屋成本里面是800块左右，房子卖了4万，整个盖房子的成本充其量3千块钱左右。831大限以后，我们仍然是上有政策，下有对策，叫遗留问题，结果很多土地仍然作为划拨形式拿到开发商手里进行开发。

　　我还想强调，即便今天我们招牌挂，我们真正招牌挂的土地仍然存在上有政策、下有对策的变通问题。我们去拿土地的时候，不同的开发主体都会采取不同的措施，去通过变通的手段把这个土地最终交给开发商。中国的土地市场实现市场化任重而道远！目前，房价暴涨，土地暴涨，根本原因是市场的需求，市场有这个需求，我们穷人非常多，但是13亿人，富人比例很小，集中在一起仍然非常多。北京是国家首都，全国各地的富翁都来买房，买炒作的房子，价钱不可能低了。所以，这个土地成本、房价的高低它是市场决定的，必须采取反市场的手段限制多套住房，限制不该有的需求；同时要大规模的建设保障性住房，分流商品房市场的需求，这样才能达到最终平衡房价的目的。

　　我还想说，目前房地产开发商仍然是我们最暴利的群体，这一点我仍然是坚持自己的观点！

　　【主持人】：丁茂战博士代表了我们的老百姓，陈宝存副院长代表了我们的开发商。他们对于市场、对于房地产的开发和认识或者是这种看法其实是有很多不同意见的。那么我想问一下陈宝存副院长，您是否同意丁茂战博士说的意思？

　　【陈宝存】：我觉得调控可能连续多年是限制二套及以上住房的政策，这个就像丁茂战博士刚才说的，需求太大了！咱们国家还有什么产品是完全限制购买的？好像现在黄金也不限制，汽车更不限制，你买个十辆八辆的可能还鼓励你，因为拉动内需了，但是确实是房地产限制购买。实际上也是告诉大家，土地供应很艰难，所以市场供应不可能无限扩大，这实际上侧面告诉大家，市场供需失衡。去年我一直在做一个什么努力？可能这一点跟丁茂战博士具有异曲同工之妙。我一直在启发80后，这个群体现在在网上呼声是最强烈的，但是他的工资仅仅是挣1千、2千，他可能不追捧公租房、廉租房，第一，你保证不了他；第二，他还真看不上；我要说你租房行不行？他们一般回答，你站着说话不腰疼，我可不要租房，你怎么不租房。实际上这五年我走了五个城市，到处租房，而且跟房东关系非常好。租房能不能过日子？我已经租了五年房子了，我知道是可以过日子的。但是实际上就80后群体，他们的意思就是不买房娶不上媳妇，我说那你不会35岁以后娶一个20岁的，着什么急啊？所以需求非常的强烈。如果说你吃泡面的水平，怎么能买房子呢？那么这种人就需要合理的引导，你要认为、认可，国家在大力建设公租房、廉租房的时候，包括给你租赁补贴的时候，实际上也在满足你的居住需求，你的居住需求不是完全产权房。那么现在的产权房有多大的需求？如果都满足的话2亿套也不够，但是一年只不过也就生产7、800万套，那么这2亿套怎么满足？那么即便是公租房、廉租房，最先考虑的对象是谁？考虑的是如何解决？怎么解决才能让大家在获得保障房的同时，也是心情愉快的，而不是说给我保障房我都不干，而且保障房你怎么住三环，我怎么就住五环。只要不是市场化运作的，不是市场化分配的，是永远公平不了的，很可能保障房分配的时候会出现很多公平的问题。我也不是说没有经历过分配制，我原来也在政府机关，说实在话，我年轻的时候我就对这个公司领导局长们怎么每次分房都是他们先分，他们先有房啊？对这一点我们年轻人一直有一种不公正的感觉，与其这样，干脆我辞职不干了。

　　所以说市场化当初，实际上很多被压在底层的人住上了好房子。那么以后分配的时候会不会出现公平性的问题，谁去操作分配？谁去负责这个分配？谁能保证分配确实完完全全按照公平的原则走？所以说，这方面也存在很大的问题。所以我觉得现在就是如果保障房这一块完全政府进入去做的话，咱们要考虑一个机制的问题，这是最关键的问题，分配公平的问题，价格的问题都要统盘考虑的，少了哪一点，最后的结果都不会好。

　　【主持人】：那我想问一下丁茂战博士，目前大力发展保障性住房，对于日益高企的房价来说是一种釜底抽薪的做法吗？房价还会再涨吗？

　　【丁茂战】：我顺着陈宝存的思路走，我还有不同意的观点。

　　第一，他刚才把住房的价格跟汽车的价格、黄金的价格进行同类比喻，（丁博士听错了我的话）我觉得这是不科学的。汽车是一种公共汽车的奢侈品，是市场化追求的对象，我们不买汽车可以乘公共交通。所以，政府为什么搞保障性住房？就是因为部分人通过自己的收入无法得到保障，所以住房是民生问题，它不是通过市场解决商品房的问题。

　　第二，陈宝存讲大学生，说大学毕业以后不想租房，要买房。我曾经也是大学生，我不认同这种观点，我们工农子弟大学毕业留在北京的买不起商品房的，处于一种叫天天不应，叫地地不灵的状态，按照市场去租房也租不起，渴望有政府廉租房，他不会看不起廉租房的。人的需求是由城市定的，首先要解决居住的问题，所以不能委屈这些工农子弟的大学生。我相信他们渴望政府的廉租房。

　　刚才主持人问了两个问题，保障性住房最终是把房价降下来的一个根本性措施，但是从眼前我们起步比较晚、投入比较少、规模比较小，按照这种推进的速度它跟不上需求的增长。所以说，尤其目前整个收入体制改革要把收入的蛋糕过多的分给老百姓，要尽可能的减少贫富之间的差距，这样居民收入水平会进一步提高，说明市场需求而进一步扩大。如果说我们保障性住房这一块已经是作为短板，不能够加大力度，加大保障性住房供应的话，房子的价格还要涨。

　　【主持人】：陈宝存副院长，您同意吗？

　　【陈宝存】：这一点我同意丁茂战博士的意见。

　　【主持人】：终于有一致的地方了。

　　【陈宝存】：所谓殊途同归，实际上我更多的是从技术性如何实现的问题上着手，说我是农民出身，而且我是外地人，而且我也想在北京买房，买房跟这个确确实实应该分开的，刚才丁茂战博士没有提到最初市场化改革最初的安排，实际上98年当时有一个政策，有一个70%的商品房，30%的经济适用房，保障房当时只有这经济适用房，廉租房各个城市是掌握给低保户、残障人士，这是以前最早的时候，就是满足这些人的。那个时候政府解决这些人的住房问题，残障人士确实也买不起房，租也租不起房子，你给他200块钱的低保金，就这个水平。但是经济适用房，咱们在十年市场化改革之后有一个统计数据，来源我也忘了，因为这个数据当时都是很公开的，经济适用房一共10年做了0.5%，确确实实咱们这么多年缺失了；但是各个城市却有大量的经济适用房存在，存在是什么回事呢？机关、行政事业单位，好的企业原来都有国家划拨地，搬迁出去，挪个地方，把国家的划拨土地变成了经济适用房，这让特殊阶层获得了大量的经济适用房。比如说北京的政策房一共是75%，市场房只有25%，石家庄这个城市我是最了解的，因为我在那儿生活了23年，石家庄老百姓很有福气的，石家庄流行团购，土地没有拿下来的时候，几个单位共同把这个项目买了，市场价是5000的话，团购也就是3千块钱，所以很多住房根本不是按照市场价格实现的。那么为什么保障房改变不了现在房价的这种局面？确确实实必须考虑综合因素。当然很多城市它的房价并没有上涨，比较稳定是跟着成本走的，但是五大一线城市，你确确实实不可能因为保障性的住房就把它的商品房给压下来了，这还是需求的问题。

　　【主持人】：您认为不管怎么建设保障性住房，它不可能对高房价有任何影响的是吗？

　　【陈宝存】：保障房现在主要是往公租廉租走，公租房是租5年，60平米；实际上真正来说，白领阶层你要是给他60平米让他住个3年、5年，他可能就想，我也别费这个劲了，直接买一个二手房得了；有很多人是一定要买城市中心的二手房，你别盯着大房子，因为你现在的实力不够，你有一个二手房，二手房是要拆迁的，要很快拆迁的；你别非得一步到位满足居住的问题了。这样的话，公租房跟二手房的房价，跟小户型的房价就有一定的冲突，那么就看公租房的价格租价到底有多高了，会不会把这些人群都吸引到公租房去？我觉得如果是现在的60平米，3、4年以后就要退出的话，那么只是一个短暂的过程。所以，对于需求的抑制不是那么立竿见影的，不是能抑制得住的需求。

　　【主持人】：刚才两位专家也给我们谈了很多感兴趣的话题，在座的朋友对保障性住房方面有什么问题吗？可以请教我们的专家，咱们有一个提问的时间。

　　【提问】：九仙桥地区电子工业区拆迁的问题说了五年多了，至今没有拆迁，为什么？房子都是50年代建的，房子已经老化了，这边的居民非常着急，想问一下我们政府的态度？

　　【丁茂战】：我简单的回答一下，因为九仙桥属于××区，这是全市最富的区，整个城市的建设发展得很快，这是历史遗留问题，政府一下子解决是比较难的，政府还没有办法解决当中的一些工作。那么我举个例子，前门地区，老百姓的住房人均不足5平方米，80%的家庭；并且没有暖气，没有自己的厕所，都是公共厕所；冬天冷，夏天热，目前这些问题都没有解决。这个牵涉到很多的问题，谁来一期开发？提供什么样的条件我们居民才能够答应？政府也没有这个能力达成这个条件？依此类推就推到咱们的九仙桥地区，它是具有多种因素的，这个地是归谁的？老百姓自己有需求，政府能否满足老百姓的要求？很多因素交织在一起，我是相信区位区政府非常想解决这个问题，一个是城市面貌好看了，第二个老百姓的居住问题解决了，第三个上访的问题也解决了。它就是因为政府、老百姓和土地这块中间没有找到一个接口把这个工作推动起来。

　　【提问】：你说的前门地区已经解决了，已经盖了28个楼解决前门居民的问题。

　　【丁茂战】：部分去了，部分没去，所以没有解决，有很多的老百姓没有去。有的人认为给我的钱不够，没有达成协议，所以说为什么前门地区改造处于这么一种状态，它只是前门大街东侧那一小块问题解决了，整个前门地区问题没有解决。

　　【提问】：前门地区有两大部分，四间房，六间房都是50年代的时候，都改迁了。这个方面企业也有责任，企业不肯出钱，另外政府不管。

　　【陈宝存】：实际上丁茂战博士这番话也说到了一级开发的难题，难就难在这里。但是有一点它肯定要解决的，现在北京周边是不是有地？有耕地？有基本农田？基本农田是不能占的。实际上开发商从原来拿五环以外的地这种开的模式已经给挤进市区了。所以这个我敢说，作为开发企业来讲，最不愿意做的就是拆迁。开发公司并不具有这个实力，也不能靠强拆。实际上开发公司的拆迁，老百姓的利益才能满足得更多一点；但是现在整个城市周边在任何一个城市，尤其是开发得比较早的，像北京实际上房地产开发搞了20多年了，虽然说商品房市场化才11年的时间，但是整个房地产开发很早了。它原来是土地价格低，现在低价格的土地没有了，那么就往市内拆迁，您那儿肯定要解决，大望京不是拆了吗？只要是条件合适，我们开发商算着利益还行，还不错，才能把这个问题解决掉。我做会计出身的，大家伙几方利益都能达到一个共同点，这个问题才能解决，这个共同点是一定能够找到的，我们需要时间去等待，现在那个地方房价不低，拆迁成本也是能够控制的；但是具体的情况这得问领导了。

　　【提问】：那个地区搞了三次了，投票、选举，都没有成功。

　　【陈宝存】：我对石家庄特别了解，石家庄原来45个城中村，02年启动，后来扩大到73个城中村，到现在只动了8家，为什么？拆迁成本过高。有一个位置，一家一般是两分五的土地，他们要的是条件是350平米的商品房，那个地方拆迁的成本500万/亩，但是这个房价却只有3000多，实际上那个地方地价200多万比较合适，它是在石家庄最边的一个位置，那个位置拆迁成本，就是那个村拆迁成本居然达到了500万，这是我们建设厅的厅长在网上发的文章，××村500万的拆迁成本，那么它的价格呢？只值200多万，那么这种拆迁是不能做的。所以，那么多的城中村，最后动的只有8个，还是双方利益的问题，你必须要保证开发公司有利润可赚，否则的话拆迁也搞不了。他们都跟市场去算，结果好多算完之后都走了，因为在石家庄开发投资特别多，房价上不去。

　　【主持人】：我们的丁茂战博士也说了，除了政府的责任以外，企业也存在一定的问题。您看现在我们的政府和我们的开发商都给您分析好了，您就放心吧，肯定会拆到您那儿的。接下来还有谁有问题？

　　【提问】：我要问一下拆迁成本的问题，通过跟朋友交流，拆迁成本太高，涉及到房价，它推动房价的提高。我想问一下丁茂战博士，您对这个拆迁问题有什么思考？为什么拆迁成本现在非常高？拆迁户的预期也很高，有什么解决的方法吗？

　　【丁茂战】：现在城市的房地产开发难度越来越大，这个难度大的根本原因就是涉及到的拆迁成本越来越高。为什么高呢？

　　第一，地价高了；地价高了以后房价高了，老百姓自己他的需求就会不一样了。由原来拆迁一平米给1万，进而要2万，进而要3万，他拿不到这个钱，他就买不到相应的替代性住房，这是第一个，老百姓自己他必须高，不高的话解决不了老百姓的居住问题。比如说前门地区前几年拆迁一平米1万4，人均住房不到5平米的占85%以上；20平米住房拿28万，前几年拿28万充其量出去租房，现在如果拿28万更成问题了。所以现在长安街沿线每平米的拆迁成本7万、8万，确确实实把这个价格抬起来了，老百姓没有这么多的钱解决不了自己的居住问题。

　　第二，对老百姓讲这是最后一次机会，能够跟政府、跟开发商博弈，我利用这个机会尽可能多拿一点，市场经济嘛，利益至上，谁都希望自己的钱多一点。

　　第三，谁撑到最后，最后要放水，赖到最后的往往补偿得更多！

　　第四，就是我们党和政府在这些年一直强调，要保护拆迁户的利益，站在老百姓的一边，那么我们很多拆迁户自己也在充分体会、理解、认同这个政策，把自己的心理给膨胀起来了，要价就高。

　　所以我们很多地方拆迁以后总要留下一些人在那边不走，把这里的开发耽误了很多年。我觉得主要是这四个原因。

　　【提问】：解决的方法呢？

　　【丁茂战】：我现在还没有。

　　【提问】：那这里政府和开发商能做一些什么呢？

　　【丁茂战】：从我们目前的体制，刚才陈宝存也讲了，网上也登了，中央有要求，以后的拆迁政府不能在第一线，事实上在我们这种体制下，离开政府的支持，搞一级开发的开发商他寸步难行！开发商他力量很小，对付那么多的群众，他显得很弱小，根本动不了。何况人民政府的背后有党和政府在支持。所以说，要走上真正市场化运作，早着呢！尽管中央有一个要求，政府必须有坚强的推动，为什么前一些年我们城市建设很快？包括北京市的面貌改变得很快，大家可以看到西城变化很快，崇文区变化很快，前提是政府在一线。所以政府的力量肯定比开发商的力量大，能解决问题。甚至有的政府规定，党和政府机关里头，我们学校、医院和事业单位单位里面你们有没有亲戚在这些拆迁户当中，你的亲戚不走，你别来上班？这是体制的优势。如果按照市场化的运作，这种问题解决起来更难。

　　【陈宝存】：我也说一下我的看法，我们俩越来越投缘了。确确实实我一直在说，开发商反而是弱的，咱们朝阳区去年有一个事件，拆迁户一平米要22.5万，那个事件好像是压了七年，别人都走了，那七户同志已经七年了没有走，现在确实没有好的方式。可想而知拆迁难度越来越大了。实际上老百姓并不懂土地出让金里面除了给你的土地以外，还有大量的城市基础建设的成本，老百姓光考虑一亩地多少钱，我一共多少钱，就把成本给考虑在外了。所以，拆迁问题现在是极难处理的，可是现在18亿亩红线严控，只有拆迁才能解决住房问题，才能达到土地供应，这就是咱们现在最难的问题。

　　【主持人】：今天时间的关系，我们最后一个问题。

　　【提问】：我想咨询一下，我们买的双限房，限价房，我想问一下可不可以继承？

　　【陈宝存】：限价房还是商品房，经济适用房现在越来越少了，但是经济适用房北京原来规定是五年可以上市的，上市就可以继承的，经济适用房原来都是已经商品化的，除了租赁房以外，别的都是可以继承，都是拥有产权的。那么不管是拥有多少产权都是可以继承的。

　　【主持人】：非常感谢大家对搜狐焦点网的关注，大家如果还有任何的问题，都可以通过我们网上以及电话获得专家的回答。今天的论坛到此结束，非常感谢我们的两位专家，谢谢丁茂战博士和陈宝存副院长，也谢谢现场的各位观众。谢谢大家！