留用地松绑 商品房市场会否被冲击

一说到村级留用地项目，绝大多数人都会马上想到没有独立产权。不过，同为留用地项目的象山国际广场正改变这一遗憾。据悉，该项目二期可以做到产权分割到间，也就是尝到了杭州留用地新政的头口水。

留用地项目也可以办出独立产权了，此举是否意味同类项目已经逐步变身为“商品房”，甚至可以加大砝码上市？

象山国际首尝留用地新政

日前，西湖区之江新城象山国际广场的正式开工。据了解，此楼盘共分两期开发，一期为精装SOHO公寓，将于9月底10月初推向市场，产权分割到层；二期象山大厦产权可以分割到“间”，今后能办理出独立产证，预计年底动工，明年年初上市。

所谓留用地项目，是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。与小产权的不同，其土地已转为国有建设用地，并实行依法出让，具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让。

早在2009年6月，杭州市政府国土资源局出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》(以下简称《意见》)，彻底打破了村级留用地项目持续多年无法办理单间产权的状况。

该《意见》提出，部分村留用地将实行招拍挂形式出让，同时，“合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售”。此规定一出，就意味着今后在村级留用地上造的房屋也可以像商品房一样办出单套产权证，而象山国际广场二期也成了第一个吃螃蟹的项目。

今年5月18日，象山国际广场二期项目象山大厦所在地“转塘镇区单元C-C2-24地块”通过招拍挂形式成功出让，楼面价为2616元/平方米。至此，也昭示着今后留用地项目最小单元单套产权的历史的到来。而象山大厦则是目前为止杭州唯一明确可办单套产权的留用地项目。

事实上，在此之前，由于产权不明晰，留用地的投资一直受到制约。“留用地由于其独特的产权性质，使得销售价格往往大幅低于同地段的商品房楼盘。但是也就是因为产权‘硬伤’，同样使得此类项目投资价值相对较低。”谈起村级留用地项目，某项目负责人这样表示。

位于城北的美达·北城天地，40年使用年限，45-50平方米的精装酒店式公寓，预计均价约为13000元/平方米，而周边的商品房项目的普遍均价已经达到20000元/平方米上下。申花板块的红杉雅园，主力户型40—50平方米的LOFT酒店式公寓，开盘总价60万元起，据悉，同地段在售新盘普遍均价都在20000元/平方米以上。此外，杭州第一个对外“销售”的留用地项目西溪锋尚，2005年首度开盘的价格为8500元/平方米，现在二手房的价格在14000—16000元/平方米，5年价格涨幅仅为100%。而西溪锋尚附近的金欣公寓2009年初挂牌价10000元/平方米出头，现在的普遍挂架都在20000元/平方米以上，仅一年其涨幅就达100%。

变身“商品房”是否冲击楼市价格

村级留用地项目也可以取得独立产证，是不是意味着和商品房的区别越来越小了？作为杭州首个可以产权分割到间的村级留用地项目，象山国际广场是否会因为性质更接近商品房，而拉高销售价格？

“二期的土地是在今年通过招拍挂形式取得的，也就是说这一期可独立产权分割到间。没想到，二期还没开始规划销售，就有不少客户是冲着这批房源来咨询的。”象山国际广场副总经理李隐璞称。但他表示，随着配套等不断完善和成熟，再加上有产权，价格肯定会比一期涨点。”

据统计，目前杭州规划留用地规模约11000亩，若按常规的容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。粗略一算，差不多是杭州普通住宅3年的供应量。如此巨量的村级留用地项目等待上市，是否会对现有商品房市场形成冲击。

李隐璞坦言，村级留用地项目产权分割到间，其实已经将其“商品化”。“有了产权，产品定位就可以灵活一些。”

而房地产业内资深人士谢成龙则认为，产权可分割到间的村级留用地项目就不再是“留用地”了。如果放开给留用地的49%部分发单套产权证，从某种意义上说，这部分“留用地”上的房子俨然已转变成了“商品房”。

“以招拍挂形式出让土地，这就意味着村级留用地项目拿地成本将大大增加，它的价格优势就不再突出。村级留用地项目多数是面对资金实力不是很强的中小企业，一旦低价优势丧失，留用地的进入门槛变高，就会淘汰掉一批中小企业，而大企业又不太愿意做这种项目。一旦放开，对留用地市场本身的冲击远远大于商品房住宅市场。”谢成龙说。在他看来，留用地项目的政策规范，相关部门需要进一步明朗化。

既然如此，这种可以办出单套产权的留用地上的房子与普通商品房又有何不同？

对此，李隐璞表示，象山国际广场二期产权分割到间套也算是留用地变革的首次尝试。“既然是留用地项目，但与商品房的一些规定还是有区别的，至于水电、转让手续等这些细节问题，目前还有很多不确定因素，还需要政府相关进一步的细则。”

双赢置业机构总经理章惠芳表示，个案的影响是有限的，但如果以后招拍挂出让的留用地项目都能分割到间，对商品房市场的冲击也是可预见的。“是否会冲击最终得看价格，此类房产与商品房之间的权利到底有何区别，弄清这点很关键。比如说经济适用房也是有产权证的，但是若要交易就得补交土地出让金。假设分割到间的留用地项目能上市交易，是否也会有类似的规定，还是按照商品房的执行标准？这些目前都还不能确定。”她坦言，如果此类房产在相关权利方面与商品房无异，那么开发商完全可以按商品房的价格去卖。

而浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生则认为，如果留用地项目产权能“开闸放水”，能够弥补目前供应量的不足，同时对商品房的价格也会有一定影响，从这点上说，是有好处的。