戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[3]|搜房地产资讯

戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[3]
商铺市场
供应
第二季度推出市场的商铺主要位于天河北路和滨江东路。位于天河北路东端的弈方•多媒体文化广场是一个专门经营IT产品的专业商场。该项目目前推出首层约4,000平方米面积，将于今年十月开业，开业后，将扩大周围的IT产业圈。五环广场——位于天河北路西段，是一个专营体育用品的商城。项目营业面积约5,500平方米，首层租金均价390元，是该路段继体育中心之外又一体育用品专业商城。
广州首个策划为大学生主题商城——滨江壹号位于滨江东路中山大学北门附近，是一个经营面积约16,000平方米并集饮食、购物、娱乐和休闲于一体的多功能商业广场，预计于10月1日开业。
Retail-Major New Retail Projects, April to June 2005
商铺市场-主要新发售的商业项目，2005年4至6月
Property
物业
District
区域
GFA（sqm）*
项目总建筑面积（平方米）
Price (RMB/sqm)
售价（人民币/平方米）
Opening Day
开业日期
e-fun
弈方•多媒体文化广场
Tianhe
天河
About4,000
30,000
October,2005
2005年10月
One Mall
滨江壹号
Haizhu
海珠
About16,000
30,000
October,2005
2005年10月
*Based on gross floor area      *以建筑面积计
Source：DTZ Consulting & Research      数据来源：戴德梁行研究顾问部
需求
广州行政区域的调整令一些商业连锁开始调整扩张策略，如国美、苏宁、永乐等电器连锁开始向花都、增城、白云等商业网点较为缺乏的区域扩展。
瞄准中国南部的广阔市场，一些外国知名品牌在继北京、上海后把广州作为其在华发展的第二站。本季度Giorgio Armani入驻柏丽广场，而另一个国际知名家居品牌宜家家居选址天河北路商圈内的天誉花园裙楼，预计今年秋季将正式开业。
国家颁布了一系列政策限制住宅投资行为之后，一部分资金开始瞄准了商铺市场。本季度商铺买卖交易较往季活跃，繁荣区域如珠江新城的临街商铺交易情况较好，成为市场的热点。
Retail-Major Leasing Transactions, April to June 2005
商铺市场-主要租务成交，2005年4月至6月
Brand
经营品牌
Property
物业
District
区域
Transacted Floor     成交楼层
IKEA
宜家家居
Tian Yu Garden
天誉花园裙楼
Tianhe
天河
2F-3F
裙楼二、三层
Starbucks
星巴克
Tian He Bei Road
天河北路
Tianhe
天河
Street facing shop
街铺
TOTO
东陶
Huan Shi Dong Road
环市东路
Dongshan
东山
1F-2F
裙楼一、二层
ROCA
乐家
Huan Shi Dong Road
环市东路
Dongshan
东山
1F-2F
裙楼一、二层
Giorgio Armani
乔治阿玛尼
LA  PERLE
柏丽广场
Dongshan
东山
1F
商铺一层
*Based on gross floor area      以建筑面积计
Source：DTZ Retail      戴德梁行商铺部
Retail-Achieved Rents by Trade, April to June 2005
商铺市场-各类型店铺参考租金，2005年4月至6月
Trade
行业
District
区域
Transacted Area(sqm)*成交面积（平方米）
Monthly Rent
*月租（RMB/sqm）
Chinaware Shop
陶瓷用品店
Tianhe
天河
100
300
Furnishings Shop
家居用品店
Tianhe
天河
6,000
80
*Based on gross floor area      以建筑面积计
Source：DTZ Retail      资料来源：戴德梁行商铺部
租金/售价
体育中心商圈仍然是市场的热点，据我司商铺部提供的资料，目前天河城附近的商铺售价RMB20,000-25,000/m2，月租金水平约为RMB300-400/m2。
展望
广州行政区域的调整将迅速带动起萝岗、南沙、芳村等地房地产业蓬勃发展。针对这一利好条件，各种商业品牌将会纷纷把未来发展的重点区域投向上述区域，进一步促进当地居住环境的完善。而在珠江新城，随着一批写字楼的陆续交付使用，一些住宅、写字楼的裙楼商铺将会陆续吸引商业品牌的进驻，伴随营商环境的日趋成熟，该区域的商铺租金和售价将有较大的上升空间。
住宅市场
住宅二级市场
供应
今个季度有“五一”黄金周，各开发商都在这期间推出新盘，新货集中在新兴城区和城郊边缘地带，传统的中心城区只有少量分散的规模较小的新楼盘。3月中旬至6月中旬，全市共有52个住宅新项目推出，比上一季度大幅增加38%。其中以天河区所占的市场份额最多，占总推出楼盘的42%。比上季增长18个百分点。
以方便消费者出行为卖点，天河区大打地铁沿线牌，而且2008年亚运的会场大多设在天河区，因此该区住宅开发力度不断加大。而今季荔湾和芳村区都没有新项目推出。
Number of New Residential Projects Launched from from Mid-March to Mid-June 2005
2005年3月中至6月中楼盘新推项目个数区域分布

Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
售价
5月11日建设部等七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，目的在于稳定房价而不是打压房价，广州市房价未出现大幅波动。跟上季相比，本季6,000-6,999元/平方米价位段的新项目比重最大，达到23%，比上季增长3个百分点。据广州市国土房管局公布的信息显示，今年4月广州市十区情况受番禺大量优质高价住宅出售的影响，价格再次攀升，比上季增长1.3%，显示楼价在上季的上升惯性下，继续保持上升势头。其中本季由于东山区和越秀区新推楼盘集中在生活配套设施完善并靠近名校的黄金地段，因此楼价比上季有较高的升幅。
Average Asking Price Distribution of New Projects Launched from Mid-March to Mid-June 2005(Unit:RMB/sqm)
2005年3月中至6月中新推住宅项目均价分布（单位：元/平方米）

Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
Average Asking Price Distribution of New Projects Launched from Mid-March to Mid-June 2005(Unit:RMB/sqm)
2005年3月中至6月中各区新推住宅项目均价（单位：元/平方米）

Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
需求
据房管局的统计数字显示，今年3月，广州老八区商品房成交量同比下降了21.78％。虽然今季有五一黄金周，但是随着一系列挤压楼市泡沫的国家新政策出台后，让本来楼价持续走高而且成交量也节节上涨的广州楼市出现了降温的迹象，楼市进入了买家持币待购的“观望期”。但仍有部分新货因其性价比高、产品定位准、并且有特色，受到用户和投资者的追捧，成为今季需求的热点。
展望
抑制房价虚高的国家新政策陆续出台后，消费者对新政策的理解和接受需要一段时间，消费者持币待购的状态会延续至下一季。同时，在近几个月政府调控政策下，市场的不稳定因素增多。预计发展商会采取稳健态度，减少新货量，会以今季的尾货为主。成交量因此将减少，预期楼价与本季比较会持平。
万年花城
Residential Market-Major New Supply Projects, from Mid-March to Mid-June 2005
住宅市场-主要新推楼盘，2005年3月中至6月中
Property
项目名称
District
地区
Location
位置
Domestic GFA
推出建筑面积(sqm)
Price(Asking)
售价(叫价) (RMB/sqm)
Clifford Estates Dynamic  Garden
祈福新村(活力花园7,8栋)
PanYu
番禺
Shiguang Road
市广路
22,000
5,000
the Soul of Fazenda Life
云山熹景(A1-A5栋)
BaiYun
白云
Guangzhou Main Road
广州大道北
22，200
6,000
Tao Jin Jia Yuan
淘金家园（名筑1-4栋）
DongShan
东山
No 218 Taojin Road
淘金路
72,235
8,000
Art Life
晓港雅筑（1栋）
HaiZhu
海珠
Changgang Road
昌岗东路
31,274
6,750
FuLiQianXi Garden
颐景华苑(颐琴轩A,B座)
HaiZhu
海珠
Dongxiao Road
东晓路
22,179
5,750
Jin Bi Wan
金碧湾(江岸2期7,8,9栋)
HaiZhu
海珠
Gexin Road
革新路
32,919
6,800
Yi Xiu Plaza
颐秀华庭
YueXiu
越秀
Yingyuan Road
应元路
8,691
8,000
Sports City&Royal Garden
金碧世纪花园(盛殿19、20座)
HuangPu
黄埔
Zhongshan Main Road
中山大道东
38,793
4,000
Central Park-View
凯旋新世界(枫丹丽舍27-31栋)
TianHe
天河
Zhujiang New City
珠江新城
51,490
12,000
Up Zone
力迅.上筑(共13栋)
TianHe
天河
Zhujiang New City
珠江新城
31,940
10,000
City Holiday Garden
城市假日园(一期A,B,C区)
TianHe
天河
Zhongshan Main Road
中山大道
150,000
5,300
Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
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