南方周末 - 怎样的支柱产业——地产新说(三)

全世界没有一个国家靠采矿、烟草、制假成为大国，同样，没有一个大国靠开发房地产“崛起”
主流说法是：房地产业是经济支柱产业，带动了上下游几十个关联行业的发展，不仅关系到数千万人的就业，还是利税大户。
其实，这种说法记错了账。真正带动经济的产业是建筑业，也就是房屋设计、建造，而非投机套利的房地产业。建筑业和房地产业的关系如同车与车位、公路与收费站的关系：在一些发达地区，车位贵过车早已是常态，造成了车位创造财富的幻觉；明明是公路带动经济，但收费站却是利润载体，所以容易形成“收费公路拉动经济”的假象，以至于发展到高速路超期收费，甚至只顾乱收费而不愿修路。
土地空间价值是房地产开发的套利对象，“容积率”是开发的核心指标。开发中伴随大量重复建设，房屋建了拆、拆了建，1980年代拆1970年代以前的房子，现在开始拆1990年代初的房子，拆建之间是普遍“容积率”的提高。
以省地为名，行占空间之实，“节约集约用地”的概念等同于提高容积率，甚至想当然地出现了“提高容积率节能省地”等怪论。房地产开发中盖高楼省自己占地面积，却赚取公共的空间资源，逼迫公共财政被动埋单进行重复建设，还美其名曰“集约省地”。
从发展的角度看，建设高楼实际是用能源消耗换取对垂直空间的利用，鼓励高楼和高容积率意味着更多的高能耗、高污染，与节约根本无关。
作为发展中国家，我们有条件针对发达国家城市发展中的成功经验和问题，选择适宜的可持续发展的城市发展方式。
我们的制造业事实上重复了发达国家先污染后治理的老路，如果城市建设也过于追求“集约省地”，走先拥堵后疏通、基础设施被迫重复建设的老路就太没有意义了。当前虽然很多城市以“宜居”为口号，但在实际操作中却不顾自身承载力大肆进行高强度开发建设，透支着城市资源。
城市的高密度高容积率意味着承载密集的人口，也意味着更多的能耗。城市空间狭窄、空气流通不畅造成空气污染；人口密集过大、机动车过多伴随着大量噪音污染；热岛效应则是“水泥森林”带给城市的异常小气候；地面沉降则是深挖局部地基、超采地下水的恶果；“9·11”和SARS后，高层建筑的消防和卫生安全受到了普遍质疑，2009年元宵之夜央视配楼的大火，再次暴露了高楼大厦的脆弱和救助难度；加上由于楼盘密集开发，人为制造出交通拥挤而导致的汽车尾气超量排放，房地产业竟是如此高能耗、高污染的“支柱”！
广义地说，每座建筑都是微型工厂，只要被使用，就会日夜排放污染物。据统计，建筑能耗占人类生活总能耗的40%，碳排放占总量的50%。体量大的建筑，能源需要长途输送，空间进深过大即使白天内部也需要人工照明，单位能耗要比中小型建筑高3-5倍不等。
高楼和电梯是工业文明的象征，也是人类掠夺自然、榨取空间资源的极致。人流和物流垂直移动相比水平移动会耗费更多能量，高层和超高层建筑要比占用同等空间容积的中低层建筑更耗能，实际上正是以更多的能耗换取空间的使用。正是高楼大厦带来的这种无谓的垂直移动耗费了大量能源。高楼大厦结构上既不“节能”，也无所谓“省地”，完全是为了“套利”。只要制度性的“容积率陷阱”还存在，开发商就会毫不犹豫地在利益与真正的“节能”之间选择前者。
很多地方政府把房地产开发当摇钱树、聚宝盆，却从不去考虑房地产业的利润来源。本质上讲，毫无技术含量的房地产开发环节跟伐木、采矿类似，其特征都是专注于对存量资源价值的获取。区别仅在于伐木采矿得到的是有形的森林矿产资源价值，而房地产开发获得的是无形的空间资源价值。我们常说烟草业是“愚人的金库”，离开自然资源和政府持续投资形成的人工资源这两块唐僧肉，房地产开发哪里会有暴利？
如果房地产业属于“支柱产业”，那么烟草、采矿这些行业毫不逊色，它们同样拉动了若干行业，同样是利税大户，甚至受某些地方保护的制假、盗版等黑色产业也算。但是全世界没有一个国家靠采矿、烟草、制假成为大国，同样，没有一个大国靠开发房地产“崛起”。说到底，这些行业都是被动的价值转移型行业，只能凭借制度漏洞掠夺财富、孳生腐败，并加重环境压力和过度消耗资源，根本不具备可持续性。
讽刺的是，作为一个行业整体，有充分证据表明，房地产业倒是不折不扣的欺诈和偷漏税大户。
不仅如此，房地产业“掠夺财富”的示范效应还在侵蚀我国真正的竞争力和创造力。它通过隐蔽的方式将社会财富转移到少数人手中，并以高税收面目示人，实质上成了经济的兴奋剂。
现阶段房地产业的非正常暴利冲击着正常的经济生态，其实是在鼓励不劳而获和投机取巧，以至于很多企业家干过房地产后再也不想去干别的行业，甚至有开发商表示挣钱已经到了“不好意思”的地步，越来越多的个人也开始以炒房为生活追求。国内上市公司超过一半都涉足房地产业，甚至象征着民族科技和制造业旗帜的联想、海尔都组建了专门的房地产公司。
从消费角度，高额的房地产消费压得工薪阶层喘不过气，被迫成为房奴，而在现行体制下房产“只涨不跌”的长期预期又吸引人们被动投机、欲罢不能。住房支出极大地挤占了人们其他正常消费支出、透支未来收入，很多城市过高的住房成本已经对优秀人才开始形成挤出效应。长此以往，我们靠炒房投机为“支柱”的经济体系怎么可能会具有可持续性，我们在世界上还能有什么作为，还有什么竞争力可言？（待续）
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