原创，房产新政可以维持多久？[合房网-合肥房地产交易网论坛]

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这次从4月14日开始的以新“国十条”为代表的房产新政，目前看来是打在高房价的七寸上了，全国各地的房屋销售量 普遍大幅度下降。不要说北京，上海，深圳等一线城市， 拿合肥来说，4月26日至5月2日只成交了合肥楼市共售宅1524套，下跌2449套，跌幅达61.6%。（据网友大话王提供的帖子）。要知道合肥作为二线城市抗跌性是比较强的， 现在也出现这么大的跌幅， 说明这次楼市新政的力度确实很大， 影响面可能是此前国务院没有预料到的。
楼市成交量的暴跌如果持续三个月以上，将带来价格的变化。这一方面是开发商的资金链将会因为资金回笼缓慢而趋紧，需要降价回笼资金偿还银行贷款，一方面也是开发商对未来的价格走势信心不足，不得不加紧促销活动，以避免更大的损失。目前开发商普遍选择坚持不降价，但是我认为这样的坚持是毫无意义的，因为以现在的价格，楼市的买家早就是投资客唱主角了。而这次政策打击的主要对象恰恰是投资客，对于自住需求几乎没有影响，即使过了三个月左右的观望期，仅仅依靠自住需求是无法把成交量拉回来的，所以对于开发商而言坚持并不是好的出路。
这就产生了一个问题：如果楼市成交量长期如此低迷， 地方政府的财政怎么办？
地方政府对土地财政的依赖是1997年国家和地方分税制改革的一个直接结果。1997年以来， 随着城市化的进程加快，城市人口急剧增加，城市规模急剧扩大，地方政府的城市建设公共工程任务相应加大，公安，教育，交通，环保等公共产品的供应也随之加大， 因此财政的支出压力也在加大，但是由于分税制改革， 中央政府拿走了税收的决大部分，因此地方政府的财政收入是根本不够用的， 以2009年来说， 全国地方政府的税收大概不到2万亿， 而中央税收达到了6 万亿左右， 而地方政府的公务员和事业单位等财政供养人数是中央政府的10倍以上。 当然不是说，中央财政收入都是拿去吃饭了， 但是有中央政府钱多的用不完也是事实， 去年12月底， 中央政府预算支出还有6600亿的结余，而同时地方政府负债却达到了7。2万亿。
地方财政对土地财政的依赖主要是两个方面：一是土地出让金， 决大多数的地方政府， 土地出让金占到了财政收入的50%左右，去年全国土地出让金收入1。56万亿，基本上相当于全国地方财政的预算内收入。二是以土地出让金作为借款的保证。去年年底前地方政府累计负债7。2万亿，之所以能借到这么多钱， 其原因在于地方政府的土地能卖钱。因此楼市新政对地方财政的影响是两个方面的。
现在由于楼市新政的作用，地方政府的土地出让必然产生困难， 虽然中央政府出台了18万公顷的土地出让计划，比2009年扩大了一倍以上， 但是开发商 愿意不愿意买，有没有能力买还是个问题。如果楼市新政长期坚持下去，有三种可能：一种是度过几个月的观望期之后， 楼市重新活跃， 房价出现报复性上涨，那么出台物业税就成了最后的选择，（财政部研究所所长贾康昨天对CCTV说，物业税作为一项储备政策，已经作好了研究设计工作， 现在的问题是什么时机出台） 一旦开征物业税对地方财政当然有弥补作用， 但是其收入和因此带来的土地出让金的减少还是无法相比的，这样地方政府的财政将出现大幅减少的局面；第二种可能是， 房价被确实打下去了，但是地方政府的地也卖不出去了，地方政府的财政将是无米下锅。第三种状况是房价如同中央政府所预期的那样实现平稳缓慢上升， 但是这样一来， 成交量只能达到以前的三分之一， 因为这样的房市，投资客是不会进场的，而前几年的成交量是依靠投资客推上去的，所以地方政府卖地的收入至少要减少70%，地方政府收入还是要严重下降。 无论出现哪一种情况，由于缺少了 土地出让金的支撑，地方政府的财政将会遇到极大的困难， 我的估计大概减少30%左右。
而事实上，地方政府财政的困难主要还不是土地出让金的减少，由于土地出让金的减少带来的借款困难才是最主要的困难，现在地方政府负债高达7。2万亿人民币， 处于高风险状态， 相信即使土地出让金没有减少，借款也是很困难的，而由于楼市新政的作用， 地方政府财政收入直接减少， 老帐已经是很难还上了，借钱就更不要提了， 而借 不到钱，地方政府简直是要关门了。就在这个时候， 昨天传出新闻：5月10日起， 存款准备金率又要提高0。5%，达到了17%的高点。这表明国家的货币政策将要改变为适度从紧。地方政府更借不到钱了。
那么中央能否拨一点给地方？好象不太现实，今明两年， 由于四万亿的投资计划正赶上花钱的时候， 中央还不能轻易退出积极的财政政策，也由于货币政策的收紧， 经济发展对积极财政的政策依赖性更大了，所以暂时看不出中央政府有向地方政府拨款的可能性。 事实上，舆论对这一块也没有多少议论。而地方政府也不敢向中央政府财政要钱， 你一要钱，必然说明地方政府没钱， 中央政府趁机把地方投资的公共工程给下了，那可是地方政府万万不愿意看到的。 大家可以看到， 各地方政府编列了大量的工程投资预算，拿 湖北一个省来说， 五年就编列了12万亿投资计划 。
请问，这样的楼市新政能维持多久？