凤凰专访黄奇帆：重庆将引领住房分配体制变革(2)

2010年07月03日 18:51凤凰卫视【大中小】 【打印】共有评论0条
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主持人：当时为什么我们会进行土地的储备？
黄奇帆：我想这个土地储备也是从香港学来的，因为香港1990年的时候，就有很好的土地储备制度，那么我在上海土地，浦东开发的时候，也是用了这个办法的。
主持人：刚好碰到了重庆要直辖以后，整个城区的变化，您觉得还是必须要赶快土地的储备拿到手中。
黄奇帆：那是那是。
主持人：我们储备的方式是不是首先把这个批地权，或者拍挂招的权力先收到市委市政府的手上来？我们这个进行的程序是怎么样的？
黄奇帆：它不是这样，就是中国的土地管理呢，土地拍卖挂牌招标，都在市级政府的手中。但是你有这个拍挂招的权利不等于你拥有土地的权利，但是土地在谁使用呢，可能是区县下边的街道，社区，也可能是居民。那么它总的处在下边的时候呢，那么就有开发商，可能看到这块地，他想圈这块地，他可能现在只要开发两百亩，但是他可能拍卖购买了两千亩。这时候呢，十年内，十年以后才会开发的地，就被开发商储备了。 如果这个城市，已建成的用地之外，还没有就是说待建设的用地，如果三分之二都到了开发商手里，政府手中只有很少的土地了，然后你每年拿出来一些土地拍卖的时候，就被开发商搞得很高的价格。一个城市如果土地价格一卖高，那么整个房价都会高起来。
黄奇帆：我们把三年五年十年，可能要使用的地，从规划上，从管理上，就有市级政府的土地储备中心把它给控制了，把它给储备了。那么如果政府手中有比较多的土地资源，这个时候，你如果一看价格卖得很高，你就再多供几块地，实际上就把这个价格给控下来。重庆政府在过去五年，始终抱有一个宗旨，就是商品房拍卖的地价，绝不超过这个时候的这块地块周围楼面地价的三分之一。所以重庆政府拍地，没有起把房价往前推的这种作用。
黄奇帆：对开发商我们叫做按规划带项目批土地，这个规划是商业用地，它的项目需要用500亩，那么项目用多大，规划什么性质，然后他就按规划带项目，然后去批租，拍卖，批土地。这样的话呢，开发商只能就项目论项目要土地，他不能为了一个项目，去储备了十个项目的地，他这种概念，就不会发生。
主持人：您也提到了重庆的这种公租房的这种铺开，可能比较主动一点，主要在于我们的土地权都在重庆市政府的手中，或者是八大投的手中。
黄奇帆：这是城市的一个战略资源，这倒不是为了炒地皮，不是说政府拿了储备了地以后，把地皮炒高了，政府拿到更多的土地收入。但是如果你规划得不好，土地控制得不好，可能你在十年前把这个地已经给了开发商。开发商拿了这个地他也没有开发，或者开发了一些不必要的东西。那你现在，你倒是要去造学校医院了，你要从开发商手里再去把它征回来，你会付出极大的代价。
主持人：对。
黄奇帆：所以用于公租房的土地，我现在也可以划拨。如果没有土地资源，就那么几块地，那就由着房产商和市场去炒作了。你政府就缺少调控手段。
主持人：我知道其实在推出公租房的过程当中今年您也去了一趟香港，考察了一下香港的公屋的情况，您那时候看到了什么。
黄奇帆：我想香港和新加坡，我都去考察过。一个就是公租房的住房结构，它一般都是是三十平方米到七八十平方米，不会去造150，200，300平方米那种大户型，一般都没有。第二呢就是香港和新加坡的公租房，它都是政府主导，然后社会也能参与，但是这个社会参与，不是一个一个的房产商建公租房，公租房的建设，主导，投资的出面，都是政府。但是社会参与，就是社会的各种资金，包括债券，包括融资，包括保险基金，都可以进入公租房的投资基金当中，因为公租房是一个有现金流可以平衡的一个体系。
主持人：在我们这次做这么大片区的规划的时候有哪些资金进入。
黄奇帆：第一重庆政府在重庆主城储备的土地，事实上，要拿出，要拿出20平方公里，三万亩地，这个20平方公里，三万亩地，是我们过去几年重庆政府地产集团在征地动迁的时候已经把它征下来的。你现在如果去征一亩地要一百万，那你三万亩地，就300亿的征地费，那么这个300亿的征地费就作为政府的资本就往里投了。第二笔钱呢，就是我们政府还会把每年的土地批租，商品房土地批租，批租量的，批租收入的5%，作为低收入住房保障的需求，为民生支出的需要，用于公租房的资本金。这个可能每年如果我们有个300亿的土地批租，5%就有15亿或者20亿往这里投入了。第三呢就是中央政府对公租房也会有补助。这三笔钱，就是政府投入。
主持人：您提到说，保险基金啊，或者社保基金到了我们这里，可以得到大概3%左右的利息，这个利息我们怎么算出来的，这个利息是不是可以确实算出来是从我们的终极回报是可以覆盖的？这是一个，第二个问题是说，目前为止，有没有一些社保基金或者是社会基金，或者是保险基金，已经在跟我们谈的了？
黄奇帆：对，应该这么说，你比如说，我这个公租房如果需要500亿，这500亿有200亿是政府的土地资金，或者财税资金，已经投入了，那么实际上真正融资呢，只要融300亿，那么这300亿，如果按照它的利息，我如果需要支付4%，哪怕5%一年也就是20亿，一年是20亿的钱，那么这个情况下呢，就是说它300亿，如果5%实际上15亿就够了，如果在这个情况下呢，我这个房子造好以后出租，我是500亿的投资产生的两千万平方米，如果我每平方米的租金，在这个过程中，是一套房子50平方米，每50平方米收个50块的租金，那200千万平方米所收到的整个来说，就可以收到二三十亿，那么这二三十亿租金当然可以平衡刚才说的这些现金，因为实际上我是500亿投入，折算出来的租金，我还钱只要还300亿的那个需要的利息，肯定是平衡的。
所以在这个意义上讲呢，社会大量的资金，是可以通过公租房这个融资平台，实现保值，实现周转。那么公租房的系统又通过这个平台获得资金，把公租房建起来。所以这件事，你如果去看香港新加坡的公租房，他们其实是良好的金融信用平台，没什么坏帐的。这是个坚实的平台，从我黄奇帆来说，我这个政府拿了500亿去建了公租房，是不是我就变成了500亿的一个欠账留给了我的下任下下任呢？不是，我留了500亿房产给了下任，它本身就像500亿买了黄金，过五年十年是保值的，而且它每年的利息，租金是可以平衡现金流当中的利息的，所以它是一笔优质资产。
主持人：您刚还没有提到，现在有没有一些社保基金，或者是说一些商业的保险公司进入我们这个系统。
黄奇帆：我已经跟中国人寿[21.16 0.33%]杨超先生那边，我也跟我们国家的社保基金都讨论了这件事，他们都非常有兴趣，有具体的计划跟我们在合作。