高地价其实是政府对百姓的高税收

高地价其实是政府对百姓的高税收(转载)
吸血的砖头
卢麒元
这是一个沉重的经济学问题。
我们在习惯上，将高地价视同为财政收入，却从不将它看作税收。但事实上，高地价政策，确实是一种极为隐蔽的特种资源税。并且，这种税，是一种可以不受税法和预算法约束的，政府可以自由获得和支出的弹性税赋。
绝对的自由从来就是绝对的侵犯。政府获得绝对自由的时候，民众不可避免地遭受绝对的侵犯。
在现代政治当中，政府并不拥有绝对自由。尤其是涉及广大民众的利益问题，政府是极其谨慎的。税收问题就是这样的问题。但是，也有例外。当一国国民整体的知识水平十分低下，或者广泛受到蒙蔽的时候，这个问题就会悄悄地发生了。
高地价政策，看似市场经济行为。事实却是伪市场经济行为。原因很简单，土地供应完全为政府垄断，土地价格完全为政府垄断，交易行为是自由的，价格却是被操纵的。垄断价格，形成垄断收益。于是，政府找到了一种最佳的税赋途径。
高地价这种特种资源税，对于民众具有很大的欺骗性。许多国家和地区的民众，似乎享有低税赋提供的国民福利，却无法得到高品质的生活，原因几乎就出在这一环节。香港经济就是最经典的例证。
高地价这种特种资源税，对于民众十分不公平。因为，房屋是民众的生活必需品，民众选择的余地有限，必须接受垄断价格，必须付出劳动收入所得，几乎是被强制缴纳高额消费品附加税。就本质而言，这是对国民应该享有的国民福利的剥夺。
高地价这种特种资源税，对于国民经济长期是有害的。它可以刺激与房地产业相关的产业得到迅速发展，同时却遏制了国民的其他消费，使其它产业需求不足，从而得不到发展。中国目前内需严重不足就具有这样的特征。
高地价政策具有转移国民财富的特殊能力。土地的垄断价格，进一步延伸，就成为地产商的房产供应量垄断，形成房产价格垄断，进而形成超额垄断利润。这就是香港弹丸之地产生如此众多超级富豪的原因。这也就是中国批量生产超级富豪的原因。
高地价政策制造的财富效应，形成国民财富的泡沫，进一步刺激民众投机心态的形成。投机行为为政府和地产商提供了足够的流动性，使财富大规模转移成为可能。
中国经济学界有一批出色的“赤脚医生”。看看他们关于中国房地产的谬论，看看他们对于房地产业的肤浅理解，看看他们给政府提供的政策建议，你完全不必理会他们是否有恶意，如同他们的香港同行，他们更有可能是集体的愚蠢。
香港经济奇迹中存在一个不为人知的悖论。所谓的低税率是一个精密的谎言。如果计算政府高地价政策形成的实质财政收入，香港根本不存在所谓的低税率。相反，香港本地居民实际承担的实质税率可能远远高于大多数国家和地区。这对香港本地居民是一个十分残忍的事实。这一事实，不仅意味着中产阶级的贫困化，也意味着香港作为独立经济体系的国际竞争力正在历史性的消逝。
中国政府的各级管理层，一方面由于知识的局限性，对于土地供应及价格关系，缺乏足够和系统的认识；另一方面，出于集团和眼前利益，可以用垄断土地供应和土地价格，进行大规模的财富转移和输送。熟悉中国经济的人知道，土地供应形成的行政权力几乎是各级政府的核心权利。
当经济学问题延伸为政治学问题时，其结果就极其惊人和震撼了。中国中央政府对于土地制度和政策的失控，构成了地方政府对于中央权威的蔑视。各级政府、各地政府各出奇谋，肆意妄为，将中央宏观经济政策强力扭曲变形。迫使中央不得不采取强硬手段予以压制。上海陈良宇案就具有典型特征。中央在土地问题上，必须保持制度和政策的统一，不能给予地方政府任何弹性。这在事实上早已跨越了经济行为，是不折不扣的政治问题。
然而，经济学是冷酷的。所有依附于土地形成的利益，古往今来，一向充满了血腥。
高地价政策作为一项特种资源税，毫不留情地剥夺了城镇居民的国民福利。他们必须用一生甚至几代人的劳动，换取本不应该如此昂贵的砖头。这砖头已经转变了性质，成为了吸血的工具，成为以中产阶级为主体的城镇居民痛苦的魔咒。
经济学是理性的。随着社会资源源源不断的凝聚于转头之上的时候，中国资本的流动性和盈利能力开始衰减，最终形成沉没资本。中国最终会失去效率，也就是失去国际竞争力。级差地租的理论，支持房地产的价格差异，但是绝对不支持房地产的垄断价格。房地产的供应垄断和价格垄断，对任何经济体而言，都是慢性毒药，极易兴奋，迅速成瘾；然后耗尽财富，伤害身体，最终步入死亡。
任何负责任的政府，都应极其谨慎地处理土地问题。中国作为一个社会主义国家，在这一问题上，不应存有任何侥幸心理或者投机心态。安居乐业，始终是我们经济政策的出发点和依据。换句话说，以民为本，核心就是居者有其屋。这几乎是一个无须讨论的问题。
笔者认为，中国政府应当清晰的制订制度和政策，保证国民基本的居住需求。因此，必须用制度和政策手段，强制执行城镇经济适用房制度。要使城镇大部分居民，至少百分之五十以上居民，可以享受经济适用房政策。经济适用房政策的主要内容，就是由政府提供不包含地价的，拥有完善设施的，高密度的，中等面积的（100平方米以内），不能自由买卖和出租的私人住宅。以北京、上海等城市为例，这种类型住宅应该在5000元人民币左右为宜。经济适用房政策可以避免中国经济过热，特别是避免中国经济的畸形发展。也是中国政府建立社会主义市场经济的最好注释。再也不能用增加交易成本等治标之策贻误国事与苍生。
作为一篇严肃的经济学文章，笔者不愿意使用如此文学的题目。但是，笔者强烈地感受到，由于制度和政策的缺失，极有可能使原本朴实的砖头，成为吸血的恶魔。它吸吮的是中国刚刚成长起来的城镇居民的血汗，特别是脆弱的中产阶级的血汗；不仅仅如此，它还在吸吮中华民族刚刚康复强壮的阳刚之气。我们没有必要学习当年港英政府，我们不需要政府靠高地价累计巨额财政结余，我们更加不需要转移支付国民财富以制造超级富豪。我们仍然应坚持自己的理念，建立有中国特色的社会主义市场经济。
有鉴于此，我们必须砸烂这吸血的砖头。
任志强
明年空置量超4亿平 地产业剧痛刚开始
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站在2008年的岁末，回想去年此时，大家还在为房价会否在今年出现拐点争论不休，转眼高房价时代已渐行渐远。
站在2009年的年关，一些城市曾表现“矜持”的房价或在09年面临全面调整；身处资金密集型行业的不少开发企业将面临融资困境，烂尾楼或重现市场；而在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格面临方向性的选择。
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被抢占的市场地盘
自2007年以来，政府已多次表示加大对保障性住房的投入，为刺激内需，今年保障性住房的投入再次加码，将分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。
对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，目前，我国的保障性住房供应量占到全国房地产市场总供应量的5%左右，全国又有9000亿新增投入，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量的平均增速（约20%）测算，若在2009-2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年，保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%，2010-2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。可见，保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。
与此同时，黄瑜表示，明年我国商品房供过于求的局面将更为严峻。1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与之相反，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的销售水平，那么销售量和供应量之间的差距将不断拉大，供过于求的形势将比较严峻。
根据中国指数研究院掌握的累计可售商品住宅数据来看，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量（不包括保障房），按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。
针对保障房会否冲击市场，建设部政策研究室副主任秦虹在接受本报记者专访时表示，目前的住房保障规划是根据各地方住房普查后的结果制定的，各个地方根据当地的住房困难情况确定了保障性住房的规划，“并不是凭空想象”，根据调查结果，目前，我国人均住房面积低于10平米的低收入住房困难户有约1000万户，这些家庭难以仅靠自身的力量在市场上解决住房问题，需要住房保障的支持，这部分需求和商品房市场并不冲突。总的看，未来三年每年3000亿元的保障性住房投资将占到全国房地产投资量的10%左右，产出量最多占到15%。下一步房地产形势的变化取决于政策的落实、宏观经济形势的走向以及开发企业能不能积极采取合适策略应对，将会是这三方面综合因素合力作用的结果。
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，决定房地产走势的还是市场本身，房价目前泡沫仍然太大，就如同股市仍处在4000-5000点的位置，下跌的趋势难以改变，只要宏观经济没有见底，房价也不乐观，“明年希望不大”。
中金公司首席经济学家哈继铭预测，房价将出现明显回落，估计未来两年全国平均房价下跌15－20%，房地产投资增速也将大幅下滑。
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烂尾楼或重现市场
日前召开的国务院常务会议提出，要加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。
对此，尹中立观点颇为鲜明，他认为前两年的房地产大牛市，使得部分房地产开发商认为房价只涨不跌，加大投入房地产市场的资金力度。但在市场萧条时，“是肯定会出现烂尾楼的，这是房地产市场的必然规律，就算明年不出现，后年也会出现”。他预计，前几年大规模将资金投入房地产市场的开发企业将在明年面临被淘汰的压力，“死掉一批是必然的”。
一向对数字敏感的华远集团总裁任志强同样不乐观，他估计，到明年我国的空置量会超过4亿平方米，这意味着至少有1.2万亿元的资金将会闲置，“这是一个很危险的信号，2008年很多人还没感觉到剧痛，只是钱紧张了，明后年没钱花时，就有可能开始破产。”他认为，对于房地产业来说，剧痛还在后头。
对此，秦虹表示，在紧缩的货币政策下，我国对开发企业的融资控制比较严格，现在提出实施相对宽松的货币政策，是为了支持开发企业的合理投资贷款需求。目前，房地产投资增速下滑很快，11月份我国的房地产投资单月增长已经降到7%左右，这对上下游产业会产生很大的影响。
房地产行业是资金密集型产业，企业资金链断掉就没办法存活，会造成比如烂尾楼等大量社会问题。她表示，现在的房地产企业通过资本市场融资已经很难了，房地产销售也受到影响，所以提出要通过信贷支持开发企业的合理资金需求。从支持企业间接融资角度来说，一是开发企业融资额度会放宽，二是受降息的影响，企业资金成本会降低，三是融资内容也有所扩展，不仅仅是开发贷款，还会有并购贷款。从直接融资角度讲，REITs和企业债券开始进行试点。从直接和间接两个方面双向放宽开发企业融资问题，主要是为了保证房地产投资增速不至于下滑太多，不影响上下游产业，不影响就业。
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政策支持自住性需求
自10月份以来，一向紧收的房地产政策逐步放松，不少人认为政府正在逐步松绑“二套房贷”政策，并期待后续利好出现。
对此，秦虹表示，针对“二套房贷”政策，这次只是在原来首次购房信贷支持的基础上，再次强调了对自住型和改善型住房消费的信贷优惠，这次明确了改善型住房概念，就是指人均住房面积低于当地平均水平，再次申购第二套用于改善居住条件的普通自住房。
她认为，无论是首套住房还是改善型住房，政府都是在鼓励自住性需求，并不鼓励投机和投资行为。至于投机和投资需求，门槛较高，不可能像自住购房享受那么低的利率。未来政策还是会继续限制房地产投资和投机行为，鼓励自住。而暂定一年减免营业税是要鼓励大家去积极购房，提振信心消费，减少观望，“至于下一步政策怎么调整，要看以后的市场情况才能确定”。目前，交易环节税费的减免力度已经很大，税费降了很多，再降的空间不大。
“政府不是万能的”，尹中立表示，在调整房地产市场过程中，政府的作用有限，“不可能把所有的事情背起来”。
而在商品房和保障性住房之间，尹中立认为政府进退两难，“兼顾市场就应该减少保障房，但保障性住房建设投入减少就会使得投资不足。只能顾此失彼，我建议还是保证保障性住房建设”。至于明年，尹中立认为政府可在完善经济适用房分配管理制度方面下工夫，让经济适用房以封闭运行的模式运转起来，由于北京市2006年的类似尝试曾引起已购买经济适用房人群的反对声音，他建议政府可采取新老划断的方式，让未来进入市场的保障房能真正投到穷人身上。