“新国十条”的理性光芒和时代意义

    一、“新国十条”出台背后的理性认识

    房地产市场是深层次改革的最后一个领域，是因为房地产既有福利性质又有商品性质，既有消费属性又有投资属性，人们虽然把“楼市”与“股市”相提并论，但实际上股票不是消费品，也没有福利性, “股市”主要就是经济或金融问题，而“楼市”则是经济问题和社会问题的混合体。

    可以看到，“新国十条”的形成应该是将以下理论和认识作为决策基础的。

    第一，要解决住房问题，必须运用好市场化和福利化两个手段。让全社会成员都能在当时当地经济、社会发展的基础上尽可能享有最好的住房条件，是经济增长和社会发展的根本目的之一。市场化是解决住房问题的手段，不应为了GDP增长而发展房地产行业，也不应为了发展房地产行业而发展房地产市场。在过去三十年，市场化对于解决住房问题发挥了重要作用，在今后仍将发挥重要作用，市场化不应也不会被否定。同时，社会保障住房等福利手段也会用来补充和弥补过度市场化带来的低价房供应不足及住宅房地产的福利属性被严重扼杀等问题，保障中低收入家庭也能分享改革发展的成就。

    第二，要解决房地产商品供应问题，必须同时兼顾房地产作为投资品和消费品的两种需求。在满足住房消费同时，住房已经成为大多数城市家庭的主要财产，保障房地产财产价值稳定和适当的财产性收入是社会管理的重要责任。作为消费品，决定房价的根本指标是“房价收入比”；作为投资品，决定房价的根本指标是“租金房价比”，在中国许多一线城市，这两个指标已经严重背离正常区间，而房价表面上是由“几亿农民进城的刚性需求”等题材支撑，实际上是流动资金过剩和投资机会短缺的矛盾造成的投资品价格膨胀。而稍有经济学常识的人都知道，由于消费品需求是缓慢、持续释放的，所以人们生活的许多必需品的价格都不会涨到天价水平，尽管土地资源有限，但对土地资源的再利用是无限的，房地产即使作为投资品，房价也会随投资品市场的波动而波动，不可能价格永远上涨。

    第三，要解决房地产市场管理问题，必须重视控制投机性和风险性的扩大。当前房地产市场显现的特点已经是投资品市场的属性超过了消费品市场的属性，继续无原则地将支持消费的金融政策扩大化，将会助长严重的投机性，而投机性过于旺盛带来的危害是不言而喻的，因此，采取支持消费、尊重投资、抑制投机的差别化市场管理政策非常重要。

    二、“新国十条”政策取向的理性背景

    国家的宏观调控政策从根本上是为了经济持续稳定增长和经济社会协调发展的长远需要，“新国十条”表面冲着高房价下手，本质上是基于促进解决中国经济目前急需解决的突出问题。

    首先，中国经济增长的动力必须转向以内需为主，这一点已为众人所知。而房地产市场的活跃虽可以促进建材业和部分制造业的增长，但房地产市场的投机则会吸引和占用大量流动资金，并且蕴育金融风险，对内需的健康增长是有害的。

    其次，结构转型与保持增长的任务同等重要。大力发展服务业是结构转型的唯一选择，对产能过剩和落后、“高碳”的制造业进行淘汰，需要金融政策和金融市场的稳定。

    再次，平衡经济发展的质量和速度，保持可持续发展至关重要。过去三十年改革开放的财富积累，为新的三十年实现科学发展、理性发展、平衡发展既提供了基础条件，也提出了客观要求，宏观政策必须将经济社会协调发展列为首要目标。

    三、“新国十条”实施调控的理性政策

    在对经济、社会发展宏观形势正确分析的基础上，依据对房地产行业和市场发展的科学、理性认识，总结过去对房地产行业和市场进行调控和管理的经验教训，就能形成系统、稳定的房地产市场管理的政策。

    “新国十条”虽然没有给出系统完整的房地产市场管理的政策包，但给出了房地产市场有史以来最清醒、最理性的政策取向。

    其一，以积极的土地政策区分解决房地产市场中的经济问题和社会问题。经济发展需要的土地供应按市场机制解决，不能消极被动地保护所谓耕地红线，应该通过调控土地市场达到节约、集约利用土地的目的。活跃的土地市场对补充财政的作用应该值得肯定，但不应以助长市场投机为代价，既要保证福利住房的土地需求，还可以土地市场化机制对社会保障住房建设资金提供支持。过去曾经以完全限制土地供应的计划经济思路调控市场，证明是失败的，效果适得其反。

    其二，以差别化的金融政策区分解决房地产市场中的消费问题和投资问题。民众应该有投资的权利和自由，有获得“十七大”倡导的财产性收入的权利，但投资需要足够的支付能力和抗风险能力，服务投资的金融政策当然应该与支持消费的金融政策相区别，才能形成理性市场。如果没有市场购买力，“贪官”和“奸商”不可能有能力推高一个城市的房价，只有过于宽松的金融政策才会放大购买力并透支消费力，从而推动房地产价格的上涨并助长投机。

    第三，以稳定性的税收政策区分解决房地产市场中的投资行为和投机行为。以自用为目的当然是消费行为，可以将以出租为目的定义为投资行为，不以自用和出租为目的才能界定为投机行为。正常的投资行为必然以合理的“租金房价比”为支持，偏离了正常的“租金房价比”的投资应该是受了通胀预期等金融市场走势的影响。在抑制投机的同时，对理性的投资需求加以尊重并提供服务是非常重要的政策考虑，不应轻视或忽略。

    四、“新国十条” 市场构建的理性预期

    从认识理性、背景理性到政策理性，“新国十条”已经为未来三十年中国房地产市场的发展构建了理性的框架，中国房地产业和房地产市场不仅不会衰落或消亡，反而会更加繁荣和活跃，因为，中国的现代化进程仍然对房地产有着巨大的、持续的需求，同时，在市场稳定发展和社会保障住房体制逐步健全的共同推动下，中国房地产业和房地产市场还将为国家实现经济社会协调发展的目标发挥重要而积极的作用。

    一是应该可以预期房地产市场的信息更加透明。“新国十条”特别强调统计、信息系统的建设，要求反映不同区位，不同类型住房价格变动的信息。由于区域发展的差异，把全市、全省、全国所有房价进行大平均的“平均房价”指标，已经不能反映多样化复杂市场的本质和趋势，应该借鉴金融市场的作法，推出不同区域、类型房屋价格指数，使市场满足不同人群的关注和要求。天价的“地王”和“豪宅”不是坏事，它们既对财政税收做了贡献，又不影响大多数人的生活消费，各得其所，何不快哉？

    二是应该可以预期租赁市场的阳光规范。“新国十条”强调规范发展租赁市场，就是对民众的财产性收入权利的尊重。应该旗帜鲜明地保护和支持民众进行符合自身能力的房产投资，增加租赁市场的房源供应，使具有不同偏好的居民可以通过租赁市场短期或长期满足住房消费需求。对商业性房地产的理性投资可以扩大商业服务业用房的供应，也应给予保护和支持，将对发展服务业起到积极作用。

    三是应该可以预期房地产行业的健康发展。从不断增长的经济总量来看，即使只有20%的民众参与房地产市场化的消费和投资，中国仍将可以提供全球最大的房地产市场。房地产商必须重视产品、服务和品牌，必须应用环保和“低碳”技术，并且把为消费者提供合理性价比的房地产产品作为企业的责任和目标，整个行业回归到推动经济增长、满足消费需求、活跃投资市场等社会本来寄予期望的角色上来。

    四是应该可以预期房价的震荡和波动持续存在。综合房地产商品既是投资品又是消费品的双重属性，决定房价的因素包括市场购买力、投资价值、金融政策三大因素，可以虽不准确但很直观的公式表述为：房价走势=（租金房价比-房价收入比）×金融政策，房价最终的表现是多种因素综合作用的结果，微观上决定于投资价值，宏观上决定于金融政策。由于金融市场的波动是必然的，金融政策的调整和房价的波动也是必然的，如果开发与房地产价格波动挂钩的金融产品，投资者就能在金融市场完成投资房地产市场的活动，这并不遥远。

    没有震荡和波动就不是市场，通过震荡和波动才能释放风险，是市场保持健康发展自我调整的机制，随着针对房地产行业和市场的行政管理政策不断系统和完善，管理层将会更多通过调控金融政策来调控市场的震荡和波动，使市场的发展符合经济社会协调发展总目标的要求。近期由于金融政策的收紧，住宅房地产市场行情走低并进入下行通道是必然的；反而言之，如果管理层希望推动市场行情的进一步走低，将会继续收紧金融政策。

    从1980年初中国最早的商品房在深圳特区开工到2010年初“新国十条”出台，整整经过了三十年时间，今天，中国房地产市场和行业的发展改革将走入新的三十年，新的大幕已经拉开。