调房价的实质是政府借机再捞一把

牛刀：这轮调房价的实质是政府借机再捞一把

 从控制房价过快上涨，要抑制投机行为，再到遏制房价上涨，措辞变化的很快，但是，对房价上不上涨没什么用。所有的调控最后演变成，政府借经济危机之际，再在楼市上捞一笔钱。这么说应该是不为过的，因为搞到最后只有一个手段，那就是增加税收。增加税收的实质是什么？遏制房价吗，否也，增加政府收入而已。

 这轮房价上涨的缘由，三岁小孩都清楚，那就是在地方政府垄断了土地供应，体制上在助涨炒地炒楼，当土地流拍房价下降后，政府就开始开动印钞机，拯救高房价。钱放多了，自然往楼市上流动，把钱变成了房子，房价自然就涨。因此，遏制房价除了在体制上保证社会保障住宅的供应外，就是回收流动性，让老百姓对人民币有信心。不回收流动性，根本就不是在遏制房价。

 降房价，是一件很得民心的事，然而，披着一件降房价的外衣，本质上继续增加交易环节的成本，只能暂时遏制舆论上的怨声，丝毫无助于房价的下降，也遏制不了房价的上涨行为，化解不了任何泡沫。所以，政府一面加税，带来的市场反应是对二手房的抢购，深圳、上海、北京二手房成交量增长了三倍；政府提高土地出让金首次交付比例，开发商就拍出了天价地，比2007年北辰长沙地王高出160亿。

 这叫什么遏制，这明明是推涨啊。也许地方政府会做做样子，给中央政府一点脸面，把成交量减少下来，然而，最后的结果是成交量还会爆发。因为老百姓没有办法，不能不住。目前，如果真心实意遏制房价，唯一的办法就是回收流动性，增加交易环节的税收只能增加成本，无法调节社会财富的分配，无法降低人们对货币贬值通货膨胀的预期，无法阻止实体企业套取银行资金去炒楼赚钱的实际情况。

 现在全球一体化了，如果国内通货膨胀爆发，大量的人民币就会流进国际市场，再加上国内的财富都被高房价吞噬殆尽，后果可能不仅仅只是房价泡沫的破灭，而是货币体系的崩溃。盛世危言，但愿不要不幸而言中。                                                                                                       

从1929年经济危机出现以来，没有哪个国家的政府会主动刺破房价泡沫，但是，没有哪个国家的房价泡沫没有破。这从逻辑上是解释不通的，但又不是一个二律背反，我们只能把房价泡沫解释为经济的规律，这个规律是目前人类还无法抗拒的客观实在。不尊重这个规律，每一次吃苦头的都是人类自己，而不是不可违背的客观实在。

 本来不想谈这么沉重的话题，因为，每一次房价破灭的最严重后果，就是以生命为代价，而在作为对房价泡沫破灭付出的生命代价中，最多的就是炒房客。日本如此，海南如此，香港亦如此。可是，更令人担忧的是，中国2009年的很多炒房客是被炒房，是被通货膨胀预期卷进去的，充当了历史上最不赚钱的炒房客，有的还将付出生命的代价。这未免就太不公平了。

 所以，我觉得有必要公开谈谈如何应对房价泡沫破灭，引以为警。首先，大家应该来看看通货膨胀。从经济现象来讲，这两个东西本不相干，但又时常粘合在一起。通货膨胀是最常见的经济现象，几乎全球每个国家都在发生，大多得到有效抑制，而且通货膨胀处理得好也是对社会财富的自然平衡，所以，有些经济学家主张适度通胀。在中国来说，由于经济增长过快，完全没有通货膨胀是不可能的。

 那么，通货膨胀与房价泡沫怎么搅合到一起了呢？那是因为市场担心发生恶性通胀，货币贬值。不过，在目前这种产能过剩的情况下，在中国普通城市居民购买力极度弱化的环境下，发生恶性通胀的概率又有多大是一件很难说的事。如果做最坏的打算，就是发生了恶性通胀，你这个房子能保值吗？货币的贬值能够冲抵房价的泡沫吗？即使货币和房产都发生了泡沫，从经济规律来看，也是房价泡沫先破。

 那么我们回到常态，现在上海、北京、深圳等一线城市住房空置情况有多严重，我不说大家也知道。2009年上海的新房有90%被来路不明的资金买走，导致新房的空置率已经超过40%。美国发生次贷危机，新房空置率为3%；日本房价泡沫破灭，新房空置率为5%。那么，有一些新房正在出租，我们从租金收益来看看，泡沫究竟有多么严重。

 先来看看租售比，国际通行的租售比为1：250以内，也就是说，按现有租金，约10年和20年收回房款才是合理的。但是，根据美联物业北京市场研究部调查显示，去年11月以来北京的房市租售比再创纪录，首次突破1：500，达到1：546，上漲幅度达到25％；部分區域甚至達到1：869.6。最高需要80多年才能收回房款，也就是说，政府按规定70年收回地权，你的房款也无法收回。这是多么愚蠢的投资啊。

 上海租售比更差，综合为1：500，其中，长宁区的优质楼盘租金回报率超越3％，居全市首位；闵行区同为2％至3％；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2％至2．5％；静安、黄埔仅为1．5至2％。换算成租售比分別为1：350至1：670之間，平均為1：500。但在杨浦区甚至出现1:943.4的记录。荒唐的市场、狂热的货币，会导致悲惨的结局，那几乎是一定的了。

 就说炒楼吧，也还是有技术含量的。现在炒成了这样的结果，也就只等着泡沫破灭了。除此以外，看不出来，2009年的买房人还拿什么赚钱？何况，不动产不动产，从投资属性来讲，一个最大的特点就是难于变现。房子到了没人买的时候，多低的价格也卖不出去。所以，指望现在还靠手中房子赚钱的炒家，其实已经没有退路，多的已经没什么可谈的，乘早脱手，或可避免一点损失。晚了，就有可能等着跳楼了。规律啊，不可违背。