榕9成专项维修基金缺失的背后(海峡都市报 2006-9-13)

榕9成专项维修基金缺失的背后
海峡都市报   2006-9-13

小区的业主集体抗议开发商，但真正要维权还真难　（资料图片）
Ｎ本报记者 涂明 李帅 实习生 李伟
关注理由
1997年至2003年，福州市房地产进入发展旺盛期。如今，这批房子年龄最大的有9岁了，部分房子已出现了大大小小的问题，这时，专项维修基金成了小区的救命钱。
然而，记者调查发现，这笔救命钱居然只是一张开发商打给政府部门的白条，而开发商早已不知所终———据福州市审计局的抽样报告表明：1997至2003年这个期间开发的楼盘，本应由开发商交纳的专项维修基金，欠缴率竟超过90%！
那么，楼房的养老金如何变成了白条？如何讨回这些巨额的陈年旧账？这个涉及千万小区居民根本利益的大问题，也必将越来越影响着我们的生活。我们希望在弄清楚事情真相的同时，有关部门也好，小区业主也好，能够勇敢地面对这个问题，并想出切实可行的办法，解决之。
一次马拉松式的追讨行动
曾亚陆，翠湖苑小区现任业主委员会主任。9月4日上午，他拿着一张房产开发商出具的欠条，走进福州市房管局办事服务中心，咨询起小区专项维修基金的问题。他已记不清从2002年开始，他已为这事跑过多少趟。
1998年，大诚房地产开发公司（下称“大诚公司”）售完翠湖苑的大部分房子后，未交专项维修基金就离开了。曾亚陆的上任业委会主任林增华，已开始讨要小区的维修基金之旅。这位老人带着众业主整天向大诚公司追讨，但没有讨到一分钱。
而曾亚陆则使用了威吓、哀求、上访，几乎所有能想的法子，但大诚公司坚决不交，最后该公司竟消失了。业主们到福州市房管局找到了这笔维修基金，竟只是开发商打的一张欠条。
几年后，翠湖苑生病了：房屋地基下沉，多处墙体开裂，电梯不时出现故障，污水管常破裂……此时，曾亚陆和业主们真正体会到没有维修基金的苦。对此，曾亚陆组织业主炒掉了小区最早的物业公司，而后请一家物业公司入住小区，双方达成协议：物业公司从每月收取的物业费中划出4500元，作为专项维修基金。经过几年的积累，小区攒到了数万元的“养老金”。
此后，翠湖苑小区开始新的“养老金”储蓄计划，每户业主出200元钱，用于小区公共部分的维修。但是，今年上半年，小区经过几次台风，房顶漏水，排水管也破裂。这需要数十万元的维修金，而靠目前的“储蓄金”已远远治不了这次“大病”。
为此，业主们多次跑到福州市房管局投诉，但均无济于事。
一张拖欠8年的维修基金“白条”
翠湖苑的许多业主认为，开发商之所以能欠下数十万维修基金离开，与市房管局接受开发商的一张“白条”有关。
所谓“白条”，其实是大诚公司开具的关于翠湖苑的“物业管理基本金预留方案”。该方案是大诚公司于1998年11月写给福州市房管局的，上面写明：“预留基本金27.76万元……因资金周转较为困难，物业管理基本金的拨付，计划定为1999年5月之前，恳求领导支持批准。”
翠湖苑第一任业委会主任林增华说，这张“白条”是他从市房管局物业处副处长陈鹏宵那里拿来的。1999年初，他到市房管局物业处反映大诚公司不交维修金一事，找到了当时负责此事的陈鹏宵，“当时陈鹏宵拿出这张‘物业管理基本金预留方案’，对我说，大诚公司已把物业管理基本金的欠条放到了他这里，应该会按方案中所说的时间拨付”。后来，陈鹏宵在接受记者采访时，承认确有此事。
但是至今，这笔20多万的维修金仍未到银行账户。曾亚陆和林增华等业主认为，这一切都是房管局的违规操作所致，理由是：大诚公司没有缴交基本金，却通过验收，拿到了产权证。
市房管局物业处处长王国祯说，根据1997年实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》，物业管理基本金应开发商交，当时房管局的做法确实违规。根据相关规定，房产商拒不缴交物业管理基本金，房管局不予办理房屋产权证。
“但是，陈鹏宵绝对没那么大的胆子做出这种违规验收的行为，房管局没人有这个胆子”，王国祯说，这背后的原因十分复杂，远非房管局所能掌控。
一场波及9成业主的“维权之战”
翠湖苑业主遇到的难题，并不是一个特殊案例。
记者拿到一份福州市审计局的调查报告，该报告指明，建于1997年至2003年9月的小区中，从中抽取800个样本，应缴的专项维修基金为6.23亿，而实缴6040.83万。这意味着在抽查的800个小区中，有90.4%（5.63亿元）用于给业主们维修小区的养老钱成了“白条”。
另据福州市市房管局一份统计数字显示，1997年至2003年9月，只有300多个小区的开发商缴纳了专项维修基金，只占所建小区总数的10%左右。这还不包括少缴的比例。
为了追回开发商欠下的这笔债，福州许多小区业主开始了维权之路。
去年初，蓝山四季小区的业主便将开发商告上法庭，要求法院判决开发商缴交300余万元维修基金。此案，福州市中院判决由业主缴交维修基金，判决依据是售房合同关于维修基金的约定。而“闽都嘉源维修基金案”的判决结果是业主胜诉，开发商被判支付170万元维修基金，在福建律师界被称为“福建维修基金第一案”。
然而，至去年9月，闽都嘉源小区168户业主又联名上诉，原因是业主胜诉了，但至今仍没从开发商那里拿到维修基金，开发商目前没有资产来支付，法院也难以强制执行。法院系统的有关人士称，即使是信誉良好的开发商，都可能通过注销公司、转让股权等方式来逃避缴交。
今年5月，连江县丹凤朝阳花园的业主委员会起诉开发商，要求开发商尽早缴交维修基金。该案目前还未判决，代理律师林柏冬说，4个多月的时间里，法院仍在程序上徘徊，最近才刚刚进入实体审判。林说，由于福州地方性法规与两部委的规章不一致，审判法官在“业主交还是开发商交维修基金”上意见不统一，合议庭的法官有的竟出现三四种判决意见。
我省多位法律界人士表示，福州地方性法规与两部委的规定发生冲突，在法律效力的位阶上并不明显，即哪部法律效力更大。法官在认定维修基金缴交主体的问题上，既可以按福州地方性法规判，又可以按两部委的规章判，还可以按照合同法的规定来判，所以会造成判决不同。
两部相左的法规催生“白条”
据王国祯介绍，1996年，市人大通过《福州市城市住宅小区物业管理办法》，规定新建住宅小区应建立物业管理基本金制度，由开发建设单位按其建设总投资额2%拨付，并规定由市房管局监督开发商按时存入银行账户。1997年，该办法正式实施。当时，福州正处于房产业蓬勃发展的时期，数千个商品房如雨后春笋，但没几家开发商自觉依法缴交。对此，市房管局采取了有力的措施：如果开发商不缴交，便不在工程竣工综合验收上签字，不发放产权证。
一些开发商迫于无奈，开始缴交维修基金。但是，1999年，国家建设部、财政部联合颁布的《住宅公用部分公用设施设备维修基金管理办法》开始实施，明确规定物业维修基金由业主自己缴纳。这一规定，正好与《福州市城市住宅小区物业管理办法》相冲突。维修基金究竟应由谁交？福州市相关部门开始变得迷茫。
而当时的开发商多热衷于“大盘”，几万至几十万平方米的建筑量算下来，维修基金少则上百万，多则上千万。因为建设部出台的“新规”，这些房产商向市房管局表示，这笔维修基金不应由他们负担。不过，市房管局并未理会，仍按照市人大通过的物业管理办法，向开发商催缴。
王国祯说，新规出台不久后，许多开发商联合起来，一起到福州市委市政府请愿，“炮轰”福州的房产政策，一些大房产商甚至扬言要撤出福州，转战那些不需要交维修基金的城市，此后联名请愿的活动也越演越烈。当时福州市紧急召开几次座谈会，会上，一些开发商言辞激烈，称福州的投资环境差，强烈要求“减负”，否则集体撤出福州市场。考虑到福州经济发展的大环境，在一次会上，相关领导拍板：开发商免交维修基金。
后来，市政府考虑到以后房屋老化无钱维修的现实，在维修基金的问题上取了一个折中的方案———开发商交一半，即建设总投资额的1%。不过，这个方案几乎成一纸空文，因为大部分开发商继续拖欠维修基金。
在此背景下，福州市房管局对开发商的约束力进一步削弱。现任市房管局物业处副处长的陈鹏宵说，《福州市城市住宅小区物业管理办法》给了市房管局合法权力，“可房管局连维修基金都催缴不来，更不用提滞纳金了，规定成了一纸空文”。
陈鹏宵用两个事实解释他的上述说法。1999年之后，福州市建委在房屋工程综合验收的名单里，把房管局排除在外。之后，福州市房产交易登记中心成立，市房管局发放产权证的职能被剥离。
至此，福州市房管局对开发商的约束力荡然无存。陈鹏宵表示，既要履行法定职能，又无条件和权力，最终，在发函催缴无效的情况下，房管局只得采用一种变通的办法———要求开发商写下“欠条”，为业主将来维权留下证据。
http://www.hdzxw.com/hdnews/place/200609/213990.html
为维修金　业主状告开发商
海峡都市报   2006-9-14
Ｎ本报记者 关永辉
本报讯 近年来在福州买新房，专项维修金由业主缴交，已成为共识，因为福州市房管局早有这种规定。然而，近日福州市台江区法院对一起业主与开发商的专项维修金纠纷案的一审判决表明，根据合同约定，这种性质的房子，专项维修金还得由开发商缴纳。目前，开发商不服一审判决，已提起上诉。
今年初，福州台江水岸华庭的多位业主在办理产权证时，被告知要按购房款的2%缴纳专项维修金。而业主认为，当初与开发商签订购房合同时，开发商和他们签了协议，120平方米以上的房子收取800元的专项维修金，120平方米以下的房子收取600元的维修金。于是业主将开发商告上法庭，请求法院判令开发商缴纳专项维修金。
开发商认为，福州市房管局在2004年10月底规定，2003年9月1日之后办理《预售许可证》的商品房，由业主按购房款2%比例交纳专项维修金，方可办理产权证，水岸华庭2004年3月1日才取得《预售许可证》，这样，专项维修金当然应由业主交。开发商当初与业主签订购房合同，约定业主缴交600元或800元的费用，是因为2003年9月1日后生效的国务院《物业管理条例》规定专项维修金由业主缴纳，但具体数额没有规定，在法律只明确定性而无明确定量的情况下，这600元或800元只是预交金。
法院认为，建设部、财政部在1999年1月1日起施行的《住宅共用设施设备维修基金管理办法》规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款的2%～3%比例向售房单位缴交维修金。开发商与业主在约定专项维修金数额问题上应当具有预见性和风险防范能力，开发商在合同中作出公共维修金按600元或800元收取，表明其愿以降低专项维修金的数额来卖商品房，由此产生的风险应由开发商承担，故开发商应缴纳专项维修金。国务院《物业管理条例》所作出的“住宅物业业主应按照国家有关规定交纳专项维修金”的规定，不是强制规定，对于专项维修金的负担应当允许当事人协商变更。
福州市有关法律专家认为，之所以会出现2003年9月1日之后取得《预售许可证》的商品房，其专项维修金由开发商缴纳的事情，不是偶然的，关键是因为福州市的地方规定与建设部、财政部的规定有冲突。1997年福州市房管局施行的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定，专项维修金由开发商缴纳，福州市的规定与《物业管理条例》关于专项维修金的缴交主体规定不一样，这就造成开发商、业主在缴存专项维修金的问题上无所适从。这名专家还说，即使是购买了2003年9月1日后办理《预售许可证》的商品房，也并不意味着专项维修金一定要由业主来交，还得看合同怎么约定。
http://www.hdzxw.com/hdnews/place/200609/214158.html