给土地财政依赖症开个药方 新加坡为何能实现“居者有其屋”

给土地财政依赖症开个药方 黄栀梓    作者文集 
    日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本，成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议，解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策方面做出调整。（11月19日《经济参考报》）
    地方政府过度依赖“土地财政”的原因何在？笔者认为主要是地方政府可用财力与其日益增多的事权不相匹配，要消除地方政府对土地财政的“依赖症”，微观上的政策调整虽然必要，但更主要的还在于宏观政策上的调整。如果在财税分配制度上做出重大调整，使地方政府拥有更多与事权匹配的可支配财力，地方财政就会走出困境，从而在一定程度上弱化地方政府高价卖地的冲动。
    自1994年我国实施“分税制”以来，关税、消费税、从中央企业征收的所得税等大宗税源都划归中央财政收入，从金融保险等部门以外征收的营业税和一些征管难度大的零散税源则留给了地方财政。此外，增值税、资源税、证券交易税、企业所得税等虽属中央与地方共享税，但大多是中央得大头、地方得小头。农业税的取消在惠及亿万农民的同时，也不可避免减少了县乡两级财政收入。一些地方政府在财力上捉襟见肘，有的甚至负债累累，无疑是催生“土地财政”的一大原因。
    党的十七大报告中明确提出，要健全中央和地方财力与事权相匹配的体制；全国人大财经委员会也提出要拿出“财力与事权匹配”的财税体制改革初步方案。意味着通过分税制的调整来改善中央与地方的财政关系，增加地方政府税收分配比例，将有效壮大地方政府财力。当然，出于应对国际金融危机的挑战，“分税制”调整在时机上可能受到一定的影响。但随着经济逐渐回暖、财政收入开始回升，这项调整是否应该尽早提上议事日程，并尽快付诸实施呢？
    倘能如此，不仅有助于遏制地方政府高价卖地的冲动，也会使国家遏制房地产商囤地、炒地的一系列政策法规减少执行阻力。由此可望降低房产开发成本，使房价尽快地回归到合理的价位，解决高房价带来的民生难题。
 新加坡为何能实现“居者有其屋” 城市国家新加坡，面积不到700平方公里，人口约500万。狭小的生存空间，一度使居民住房成为影响经济发展和社会稳定的紧迫问题。但经过数十年努力，新加坡如今已成为全球住房条件最好的国家之一。
    作为海员，自上世纪70年代起我曾多次到访过新加坡，目睹了那里居住环境翻天覆地般的变化：一座座简易棚式民居逐步被高楼林立、设施完备的现代化住宅社区所取代。这种变化，折射出一条独特的房地产发展道路的成功，“组屋（相当于中国的经济适用房）计划”的推广，让新加坡国民房屋拥有率几乎达到100%，真正实现了“居者有其屋”。
    新加坡有一个建屋发展局，主要负责规划与发展新镇、翻修及重新发展旧宅区以满足人民住房的需要。建屋发展局成立之初，就制定了“组屋计划”，让低收入者能住上廉价房。为此，政府投入了大量资金，先后实现了建屋发展的七个五年计划，建成住宅近百万套。我们在新加坡居民区见到的民居，大多都是组屋，周边环境建设得如同花园一般。
    组屋由政府计划供应，夫妻中只要有一人是新加坡公民即可购买。所有权属购买者，有99年的使用权。为了防止有人在组屋购置中套利，政府对购买组屋控制很严：有房居民不能购买；无房居民只可购买一套；一个家庭只能拥有一套组屋等。组屋分大、中、小三种户型。超过110平方米的算大户型；90到110平方米的算中等户型；小于90平方米的算小户型。现在一套100平方米左右的组屋，价格在30万新元左右（约合人民币148万元）。
    经过近半个世纪的发展，新加坡在组屋的建设与推广上已总结出一套行之有效的经验，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，经济困难的家庭能得到基本居住权。连原来住在周边小岛上的马来族渔民也住进了政府盖的组屋。组屋的建设，不但改变了新加坡城市的容貌，也改变了人们的生活方式。组屋社区旁建有多种配套设施，人们在自己的生活社区内就可以解决一切问题。因此在住房民意调查中，93%的居民对国家组屋政策深表满意。
    新加坡的“组屋计划”值得借鉴之处在于：一是政府的主导作用，是组屋开发建设中土地、资金的强有力保障；二是合理公平的配售政策，使组屋服务对象的天平始终倾向于最需要住房的百姓一边。配售组屋通常依据家庭收入水平，优先保证最困难居民的居住。上世纪70年代规定月收入在1500新元以下者方可申请购买，80年代放宽到2500新元，随后又放宽到3500新元，目前已放宽至8000新元；三是出台法律严格限制炒卖组屋，让公平公正、为百姓谋福祉的原则得以实现。
    小小组屋，给居住者打造出温馨的家园，无形中也为社会的和谐发展提供了安定的港湾。（刘少才）