程默：地产商会谏言高税解围高房价迷途难返

程默

全国工商联在全国政协十一届二次会议上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的报告，报告称，全国工商联房地产商会2008年就全国9城市 “房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。报告提出，“土地财政”让政府成了房产开发最大的受益者——在房地产开发成本中，政府所得部分是刚性的。这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

2004年，房地产商任志强等人就提出，房价畸高，根源在地价飙升。不过，地价和房价的争论随后在房地产市场的火爆中被逐渐淡忘，政府和开发商都在飙升的地价和房价中赚了个钵满盆满，自然相安无事。如今眼看房地产市场风险日增，政府在公众压力和风险评估下也不能贸然“振兴”，全国工商联选择此时公布房地产成本的报告“意味深长”，再发展下去很可能出现一个结果——房地产商与政府撕破脸。

这种“意味深长”之处，可能首先来自于房地产业目前的窘境与政府态度的强烈反差。2008年，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商经受了巨大的资金链压力。先是恒大3月香港上市未果而顷刻陷入沉重的债务危机，后有多家开发商因卷入民间借贷导致资金链断裂。进入2009年，房地产业的资金链问题比2008年有过之而无不及。2月初，国内就有媒体报道，在港上市的内地房地产商中新地产未能如期为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元人民币票息的消息，一时间，市场对国内主流的房地产商资金链断裂的担忧骤然加剧。标准普尔近日发布的一份研究报告显示，由于缺乏流动性以及市场环境严峻，部分国内大型房地产企业债务违约风险在增加。数据显示，去年上市中资房地产企业通过债券市场融资近400亿元，成为中国企业债市场规模最大的行业。标准普尔表示，今年1月份中国房价下跌了0.9%，连续第二个月下跌，也是自2005年8月政府开始发布该数据以来最长的下跌周期。预计房屋价格再全线下降20%，大批开发商将面临严重的流动性问题。届时，越来越多的企业将出于筹集现金需要出售手中土地，而不是房屋。大连万达集团董事长王健林3月4日甚至表示，房地产行业还需经过两年的调整，九成以上的开发商将面临淘汰的命运。

但即便如此，政府对待房地产业的态度似乎并没有发生根本转变。2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提到，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。同一时期的官方杂志《望》也在呼吁，对政府而言，保持房地产高成交量比维持高房价更重要。以适度调低价格换取交易量，房地产投资才能持续下去，因为存货是反作用于投资的，空置存量房越多未来投资的景气度越小，终端销售量是保证投资运转下去的第一要素。2009年1月，北京、上海、重庆等地方政府纷纷表态，指责房价太高，并表明不会救楼市。2009年2月25日，国务院审议并原则通过了有色金属产业和物流业产业调整振兴规划，这也意味着此前盛传的房地产业进入“十大产业振兴规划”的提议已经流产。

除此之外，这种“意味深长”的含义，也可能源于房地产商试图削减在民众心目中早已一落千丈的形象。国内自1998年取消福利化分房开始，10年的地产狂热，已经把房价推升至居民不堪重负的高度。数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米，如果加上装修，单价大约在4100元/平方米。即使从绝对值上来看，中国的房价也与美国非常接近，更遑论我们的房价只有70年的土地使用权。在房价飙升的同时，我国居民的消费能力却日渐下滑。从1992年到2007年，我国的居民储蓄率不增反降，从20.24%下降到19.91%。10年前，我国通过住房、医疗和教育的市场化改革，把居民的储蓄从银行里调动出来以启动消费，在我国还没有建立完善的社会保障体系的前提下，这不足20%的“救命钱”还要忍受高房价的盘剥。居民对房地产业和房地产商的态度和印象可想而知。

诚然，在过去几年房价飙升的动力中，地方政府推动地价上升可谓“功不可没”。仅以2007年为例，全国土地出让金收入就高达1.2万亿元，创历史新高。不过，在房地产商面临日益紧张的资金链，政府救市有限、民众不托市的背景下，房地产商祭出最后一招，希望政府让出土地红利，这种做法够明智吗？为了托市费了九牛二虎之力的地方政府会买这笔账吗？

(作者为安邦咨询公司分析师)