北京房价比首尔最起码贵两倍

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2010-12-22 23:23:56

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 房价尤其是北京、上海和深圳等一线城市的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。自从来中国以后，我住过青岛、北京和上海。我从2006年开始生活在北京的时候，就觉得房租比较贵了，房价更不用说了。

    中国房价到底多么贵？今年11月，首尔市房屋平均价格是每平方米3万元(现韩元兑人民币汇率约173:1)，去年首尔市职工的月平均工资为14980元。韩国工资比中国高，但韩国的物价也比中国高多了。不过，首尔市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的200%。

    那北京呢？11月份，北京市住宅平均价格为每平方米22348元。北京市统计局发布的2009年北京市职工的年平均工资为48444元，按月计算的话，4037元。我想这个数据比实际情况有点低。用这个数据计算的话，北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的554%。我觉得用平均工资计算的北京房价比首尔最起码贵两倍以上。
 
    在有关如何抑制房价的讨论中，中国政府是否应当征收房产税成了最大的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。韩国楼市在2001至2006年间上涨得很疯狂，特别是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。

    综合不动产税经过了激烈的讨论后，从2005年开始征收。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。当时韩国已经有财产税。比如一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，实际税率只有0.2%左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。再加上普通财产税，负担确实不轻。

    虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。后来，李明博总统上台后，从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。

    实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其它一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。

    目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税，原因有两个。

    其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下，税收资本化能够降低资产价格。

    其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。今年7月，媒体频频报道有关“6540万套空置房”的传言，虽然其数据无法确认，但我认为确实存在无数的空置房。房产税使得增加房子的持有成本，减少非自住需求，改变供求关系。

    推出一项新税种并非易事。在2005年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁反而增加买房者的负担等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。

    韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9：1。

    只有靠开征房产税像这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%。极少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄断的地位。今年初，韩国楼市的最热门话题是“Bogumjari住宅”，大概意思就是“安乐窝”。

    Bogumjari住宅计划是到2018年政府建设经济适用房70万套和廉租房80万套，给老百姓提供便宜且交通便利的住房。这150万套当中，100万套建设在首尔附近，另外50万套建设在其他地方。Bogumjari住宅的面积是85平方米以下的三种，分别为59平方米、74平方米和84平方米。申请入住该住宅的条件相当严格：没拥有过住房；家庭收入不超过去年城市工薪阶层家庭收入的100%；已婚等等。如果能分配到Bogumjari住宅的话，规定要求必须本人入住5年以上，而且7年至10年内不许转让。Bogumjari住宅的价格是一般商品房的70%至85%，所以该住宅抑制房价的作用很大。

    我走路的时候，经常观察房产中介挂的房价。房价的七位数的头一个基本上是3以上的数。最近看报纸的时候，我常常看到“蜗居”、“蚁族”这样的词语。这些词语都是跟房子有关系的，可见房子给年轻人多么大的压力及其影响力。我认为过高的房价夺去了年轻人奋斗的动力，如果这个社会不能让年轻人觉得他们会实现梦想的话，凭什么能发展呢？


作者微博：http://t.sina.com.cn/jinzaixian

中国房地产市场调控真的难吗

2010-12-22 18:08:48

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最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有政府职能部门的官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在他看来，就在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。

看到这样的回答，真的让人啼笑皆非。一般普罗大众都知道的东西，为何我们的政府官员不知道？为何全世界人都知道的简单常识，而在政府官员那里就会变成了复杂的事情？中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市，为何政府房地产政策可以让住房价格不断地推高，难道就没有政策让过高的房价调控下来吗？真的不知道这是什么逻辑？其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于国家住房政策的制定者、执行者的错误观念、错误思路及错误政策所导致的。如果不能够对此真正地进行反思，那么中国住房市场只有走上日本20世纪90年代之路、走上2008年美国次贷危机爆发之路了，否则是不会甘心的。

很简单，当前中国住房市场之所以调控困难在于城镇化的“刚性需求”吗？在这里，我想请问的是，这种城镇化的住房“刚性需求”是什么？是不是说，每年城镇化率增加一个百分点，就有1000多万农民进城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民进入大城市需要住房。如果说这是一种“刚性需求”，那么我要问的是这些“刚性需求”住房的人，他们从一个地方迁入另一个地方，其住房是通过市场用自己的支付能力来购买，还是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力来购买，根据社会科学院的报告，在当前的房价水平下，有85%以上的城市居民都没有支付能力来购买当前价格水平上的住房，那么新进入城市的农民或新居民，莫说是购买，就是购买欲望都不会产生，过高的房价早就把他们抛弃在现有房地产的市场之外。这些新进入的居民根本没有支付能力购买住房，那么其住房的“刚性需求”从何而来。但是，这些居民是需要住房，是有对住房欲望，而没有购买能力，其住房需求又从何来。在当前的市场条件下，如果个人没有购买住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空话，现在的政府从来也没有承诺过，他们进入新城市能够获得不要货币支付的住房。所以城镇化的住房“刚性需求”只能是编造出来鼓吹高房价的虚假的概念，现实生活中从来就存在所谓的住房“刚性需求”。因为，任何经济需求都得用现实的货币来支付，没有货币支付能力的“需求”是不存在的。现在各城市的住房的交易有多少是新进入该城市的农民在购买，就是一个十分清楚的证明。

还有，上述官员说，当前国内市场的房价高，房地产调控困难是因为国内民间资本投资领域过窄，因此，这些民间投资资本大量地进入房地产市场一定会炒高房价，要调控住房市场当然困难。看到这句话，比资本主义还资本主义，根本看不到一点共产党政府官员的影子。试想，住房生产的本质是什么？在文明社会任何一个国家，居住权是天赋人权。每个人只要出生在这种地球上，任何一个国家的政府就有义务来保证每一个人的基本居住条件。联合国的《人居宣言》是这样，美国的《住宅法》也是如此。在社会主义国家这点更是十分明确。它不仅在于土地是公有的，而且民生的问题是全部经济发展的落脚点与出发点。住房的本质或住房生产的基本功能就是满足全体居民的基本居住条件，否则要这样的产业及市场干什么。如果我们中国住房生产或住房市场，不是用来解决全体人民的基本居住条件问题而是用来投机炒作或成为个人赚钱的工具，那么不仅与国家的根本大法相违背，而且与人类社会的基本文明法则相违背。这样简单的道理，作为一职能部门的官员能够不知道，是真的不知道呢，还是在混淆是非，推辞责任。

当然该官员也讲对了一点，就是当前国内房地产之所以房价能够如此疯狂上涨，就是房地产投机炒作的结果。全民炒作住房，已经成了路人皆知的常识。人人把住房炒作作为其赚钱的工具。可以说，就当前中国住房市场炒作的疯狂，无论是从规模，还是从疯狂的程度来看已经无可复加了。在世界历史上，找不到任何一个时代、任何一个地方、任何一个国家会比中国现在住房炒作更疯狂的。而且这种住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。

我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的。1998年－2002年银行信贷增长为67069亿；2003年－2007年银行信贷增长为140867亿；而2008年11月到2009年12月的14个月里，仅是银行信贷增长近11万亿；在2010年的前10个月银行信贷新增达69015亿元，两年银行贷款新增近18万亿元。如果加上银行表外业务4万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到22万亿。我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？在现在文明社会，任何国家对房地产投机炒作，都会进行严厉的打击，但中国房地产政策则反其道而行之，甚至于认为住房生来就是炒作就是投资之工具！这不是与整个世界的发展潮流背道而驰吗？难道这也是中国所主张的特殊的“普世价值”。我多次强调，如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。

此人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。这个问题更是浅之又浅。试想，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这除了住房政策问题之外还有其他什么吗？当然，对于该官员所谈的其他房价疯狂上涨不可调控的问题，在此就不分析，一个职能部门的政府官员对其职能部门的知识、观念落后到如此地步，应该是当前国内房地产市场价格疯狂上涨最为重要的原因。

总之，当前国内房地产市场调控根本就不存在任何困难，中国房地产市场政策市，既然政府政策能够把房价让其疯狂，同样，政府同样也有能力让其回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上，关键的问题就看政府做不做？政府的政策工具多得是。