福州世茂外滩样板房之争升级(海峡财经导报 第219期)

开发商“顶风而上” 众业主寸步不让
福州世茂外滩样板房之争升级
本报记者 江晓春 见习记者 陈宏
7月16日上午9点，福州市城乡规划局内，世茂外滩花园的十几名业主正在向福州市规划局的一位负责人反映情况，情绪颇为激动。
小区会所究竟归谁所有？社区样板房能否改作商用？……长期以来，福州世茂外滩花园业主与开发商之争的物权之争一直没有得到有效解决。5月23日，在相关部门的组织下，世茂外滩花园开发商———福建世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资公司”）与众多业主召开协调会，就此前业主向开发商提出的十条意见做出回复。会上，开发商承诺小区会所中300平方米的文化活动中心归业主免费使用，将在一周内给出具体方案，并表示将对精装修房出现的质量问题给予解决，但对于备受争议的样板房问题却没有给出答复（详见本报第211期14版〈福州世茂外滩物权之争难解难分〉）。
两个月来，业主与开发商之间的矛盾不但没有缓解，反而进一步加深。究竟又发生了什么事？业主与开发商之间的矛盾何时能够解决？
开发商强行施工
就在协调会召开一周后，即5月31日，世茂投资公司在小区内贴出了文明施工告示和施工区域图示。原来，开发商要给小区样板房建造消防通道和南侧大门。这引起业主的强烈不满，据了解，当天告示就被业主们撕毁了。
此前，对于样板房问题，业主与世茂投资公司之间一直争论不休。在业主看来，房子卖完后，开发商就应将样板房拆除。但在2004年，福州市规划局审批了开发商上交的小区规划图变更申请（即第4659号总平面规划图），将原先的样板房改为商用；今年1月25日，该样板房获得福州市建设局审批的施工许可证；2月3日，福州房地产交易登记中心核发了预售许可证。
尽管如此，业主们仍然认为样板房应当拆除。因为样板房系临时建筑，开发商将其改为商用，占用了小区的绿地面积，且没有征得全体业主的同意；而在业主们的土地证上，样板房所在位置依然标注着“样品房”字样。
6月12日，世茂投资公司不顾业主们的反对，强行对样板房进行施工，除了修建南侧大门和消防楼梯外，还在世茂外滩花园小区内的绿地上修建人行通道，造成3米宽、40米长的绿化带被毁。
“尽管第4659号总平图将样板房改为商用，但样板房的南大门以及人行通道在规划图中都是没有的。”据业主张新（化名）介绍，开发商强行施工当天，业主们到施工现场阻止工人施工，随后开发商派人把守施工现场，双方发生争执，有5位女业主被打伤。

业主抗议不断
在业主们看来，开发商马不停蹄地修建样板房南侧大门和消防通道，就是为了尽快将样板房进行包装，通过有关部门验收，以便销售。
据称，该样板房共3层，约3000多平方米，世茂房地产打算以6000多万元的价格出售。该楼预售许可证中显示其用途为商业，并注明含餐饮、娱乐。对此，不少业主不无担忧地表示：“如果开发商在这里引进餐饮、卡拉OK娱乐厅等项目，将会破坏小区周边绿化景观，小区环境将变得嘈杂，从而降低了全体业主的生活品质。”
6月2日，世茂外滩花园业主向福州市规划局、福州市城市执法局、台江区政府等部门递交了《世茂外滩花园全体业主严正申明》，上面写道：开发商行为严重违背了5月23日在台江区政府召开的协调会上，区政府有关负责人做出的“总体平面规划图上有的可以做，没有的不能做”的指示。为了维护福州市规划局4659号总平图的权威性和严肃性，世茂全体业主严正申明：临时搭盖的“样板房”必需拆除，保持竣工验收原样；恢复会所前10米宽、120米长的绿化带；300平方米业主文化活动中心、50平方米卫生站、200平方米居委会、206平方米业主委员会办公用房，请尽快妥善交接……
6月15日，在世茂投资公司开发的另一在售项目世茂天城售楼部前，100多名世茂外滩花园的业主穿着印有“世茂开发商不诚信”标语的T恤衫，抗议世茂投资公司违规施工、不讲诚信甚至威胁恐吓业主。据了解，当时110、居委会、台江区政府工作人员都前来协调。
规划局要求停工协调
6月20日，福州市规划局向世贸投资公司发出《关于“世茂外滩花园”江滨路补办的商业用房建设中规划要求的通知》。该通知指出，世茂外滩花园原沿江滨大道的部分商业取消后，开发商申请将会所东侧的三层样板房建筑改为商业，市规划局在第4659号总平图中给予了审批调整。由于调整后楼盘容积率发生改变，因此市规划局对开发商进行相应处罚后给予补办了该部分的《建设工程规划许可证》（榕规［2007］建字第00184号），并在审查意见“榕规［2007］A类建审字第00300号”中明确，开发商需将修改部分及时告知住户。
通知称，由于世茂外滩花园业主再次上访要求停止该楼的二次装修建设，为了尽可能避免矛盾激化，要求开发商暂时停工协调，并负责做好业主的思想工作，尽快提出具体的协调方案向市规划局反馈。
然而，据张新介绍，福州市规划局的通知发出后，开发商并没有停工。6月20日－6月27日，福州城市执法局的有关人员到施工现场执法三次，但每次都是执法人员走后，工人又继续施工。
6月25日，世贸投资公司向福州市规划局报送的《关于世茂外滩花园江滨路商铺D段的情况说明》表示，根据“榕规［2007］A类建审字第00300号”审查意见及消防审核意见，世贸投资公司对世茂外滩花园江滨路商铺D段建筑（原样板房）的底层沿街部分进行改造，对建筑的北侧设置消防疏散梯等施工措施，这并不是业主所说的二次装修，只是为了符合规划、消防等方面的审核意见。对于部分业主的不理解，世贸投资公司称，已经在区政府、街道社区等部门的协调下，多次召开会议，积极与业主代表沟通解释，以确保业主利益，并取得了业主的理解。
对此，张新表示质疑：“开发商什么时候取得我们的理解了？在6月20日－25日这段时间里，我们根本就没有跟开发商见过面，更没有召开什么协调会。”
业主做“两手准备”
7月14日，世茂外滩花园的几名业主来到福州市规划局，针对世茂投资公司无视市规划局通知、不停止施工的问题向市规划局有关负责人反映。
据了解，当时市规划局的有关人士通知世茂投资公司的有关负责人到现场参与协调，但业主与开发商没有达成一致意见，规划局人士要求业主们7月16日再来一趟。
而就在7月14日上午，业主们得知，市规划局已经批复开发商准予施工。张新说，虽然业主们并没有看到有关批复文件，但这样的消息令大家很气愤，“市规划局有关人士说,在小区没有成立业主委员会之前，开发商代表全体业主申请有关施工许可是合法的。可是，开发商完全没有征求我们业主的同意就做出这样那样的决定，侵害了业主的权益”。
最后，市规划局有关负责人提出，让业主们将相关要求写下，并在一周内给予答复。随后，十几名业主又前往福建省政府信访办公室投诉有关问题。如今，他们一边等待有关部门的答复，一边继续向相关职能部门反映情况，并做好向法院起诉开发商的准备。
世茂外滩花园的物权之争会有何结果，本报将继续跟踪报道。
来源：《海峡财经导报》第219期    发布( Liangxuan , 2008-7-24 8:25:06 )  查看 317 次
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样板房被出售 小区会所高收费
福州世茂外滩物权之争难解难分
本报记者 江晓春 张志华
小区会所究竟归谁所有？开发商是否有权将其外包？社区样板房能否改作商用？原作为小区特定公共配套的场所能否变更……长期以来，业主与开发商对上述问题颇有争议。《物权法》正式颁布实施后，此类纷争依然没有得到有效解决。
眼下，福州世茂外滩花园的业主们正咬紧这些问题，与楼盘开发商———福建世茂投资发展有限公司展开了物权之争……
 

样板房成了商用
5月20日晚，记者在福州世茂外滩花园会所见到了几名业主代表，他们向记者讲述了事情的经过。
2008年1月底，业主们首先就小区存有安全隐患及房屋质量差等问题与开发商展开交涉。“地下车库没有摄像头，车子被刮、被砸的事件时有发生；车库地面起沙严重；建筑外墙出现裂缝；精装修房装修质量很糟糕……”业主老陈告诉记者，一开始只有七、八名业主自发组织在一起，多次要求开发商解决上述问题，但开发商并不理睬。
开发商的态度引起了业主的极大不满。于是，在几位业主的号召下，越来越多的业主参与进来，队伍扩大到200多人。他们开始写信到各有关部门进行投诉，但问题依然没有得到解决。
到了2月底，有业主发现，开发商准备在其售楼时搭建的样板房后盖消防梯。原来，开发商准备将样板房改作商用，然后出售牟利。“样板房共3层，约3000多平方米，据说开发商打算以6000多万元的价格出售。”业主小郑告诉记者，因为样板房是临时搭盖的，不具备消防安全条件，开发商建造消防梯就是为了达到消防安全条件，以便出售。
在业主们看来，房子卖完后，开发商就应将样板房拆除，而今，开发商却将其改为商用。“规划变更了，业主事先毫不知情，而且这种做法占用小区的绿地，侵犯了业主的权益。”老陈告诉记者，在业主的阻挠下，消防梯没能建成。
可让业主们不解的是，样板房这个“违章建筑”如今已变成了合法建筑。据业主们了解， 2004年，福州市规划局审批了开发商上交的该小区规划图的变更申请（业主大多是在2003年购买房子），且这座样板房也在今年获得了预售许可证。
这到底怎么回事？
会所欲收取高额年费
就在这段时间，关于小区会所的种种问题也渐渐成为业主与开发商之间争议的焦点。“当初很多人买房，就是冲着这座豪华会所来的。楼盘在售期间，会所中所有设施都是免费的，可是房子卖完后，便开始收费了。”一名业主如是说。
此外，据业主介绍，在小区原规划图中，在会所的位置上标注有“含文化活动中心300平方米”的字样，“这300平方米的文化活动中心哪去了？”业主们纷纷质疑。
4月初，一纸由“名流会”发布的公示使业主与开发商之间的矛盾进一步激化。名流会是一家商业会所经营商，原来，开发商已与“名流会”达成合作协议。在名流会的网站上，记者看到其最新合作的商业会所中包含有福州世茂滨江会所。这份公示表示，该会所将于5月1日开业，收费标准为每人每年3980元。
“外面的运动休闲场所也没收这么高的费用，本就应该作为小区配套的会所却收取如此高价，这就是开发商为业主提供的配套服务吗？”小郑忿忿地说，当时开发商对会所打出的宣传是：以提供超五星高尚享受为宗旨，实行会员制服务，世茂外滩花园业主均为会员，全面享受会所内一切优惠服务。在业主们的集体反对下，该会所没能在5月1日如期开张。
4月12日，台江区政府、滨江社区、瀛洲街道等部门召集业主与开发商在滨江社区召开了一次正式的协调会。会上，业主们提出了十点要求，其中包括会所商业化经营、小区安全隐患、房屋质量等问题，开发商当场答应十五日内就这十点意见给予回复。
可是，直到现在，仍有一些意见开发商没有给予答复。
先上车后补票？
虽然世茂外滩花园小区规划图的变更申请已于2004年获得审批，但业主们今年才得以知晓。今年2月份，业主们给有关部门递交了《世茂外滩业主强烈要求拆除“福州世茂外滩花园”会所东侧违章建筑的报告》，其中写道：“福州世茂外滩花园楼盘在销售过程中，开发商为了展示样板房，在会所东侧临时搭建了三层的钢结构建筑。我们在购房时，销售人员也强调，该样板房系临时建筑，今后要拆除，样板房所占土地系小区今后的公共空地。然而，楼盘交房已经一年多，开发商不仅没有自行拆除样板房，反而变本加厉，将违章建筑变为‘合法建筑’，并已联系好买主予以出售，牟取非法利益……”
针对这份报告，3月21日，福州市规划局做出答复：经核查，该项目经我局4659号总平审批调整，原沿江滨大道的部分商业取消后，建设单位申请将会所东侧的三层样板房建筑改为商业，经我局对已建建筑处罚后给予补办该部分的《建设工程规划许可证》（榕规2007建字第00184号），并在审查意见中明确建设单位负责将修改部分及时告知住户。建设单位是否对住户承诺该楼的使用功能为会所的一部分，该问题属业主和建设单位的合同纠纷，可通过法律途径解决。
记者看到了那份于2004年8月17日通过审批变更的规划总平图，在会所东侧的建筑，也就是如今样板房所处的位置，标注着“商业”字样。而在这份规划图的上方，有一段市规划局于今年3月12日向业主们做出的回复意见：根据4659号审批意见，同意本规划方案及指标。容积率超出部分应在该项目二期用地中平衡调整，若福建世茂投资发展有限公司未能竞得二期项目用地，则超过的容积率由有关部门按现行超容积率标准加倍收取有关规费，本方案经消防部门同意后方可实施。原批4226号方案作废。
“这是先上车后补票的行为。本是违章建筑，怎么可以变更为商业用房呢？如果开发商都可以通过这种事后的补办手续达到自己的目的，那么制定那些法规还有什么意义？”对此，业主们忿忿不平。
不仅如此，在小区的原规划图中，规划有200平方米的居委会场所和50平方米的卫生站，如今也已变为幼儿园的场地。
孰是孰非
那么，究竟小区会所能否作为盈利性质的场所？样板房能否变更为商业？
对此，福州某律师事务所的张律师表示，会所问题的关键还是要看其归属权。由于《物权法》并未就小区会所归属问题给予明确规定，因此现在一般还是以其是否计入公摊作为判断依据。如果会所计入了公摊，那么应当归业主所有，反之则归开发商所有，开发商有权将其外包他人。“但必须明确的是，会所属于小区配套，即便其产权归属开发商，业主也必须优先享受，向业主收取高额费用是不合理的，对此业主可以要求开发商出示物价部门的批文。”
对于样板房问题，张律师认为确实不好认定。“在以往的案件中也有碰到类似情况，比如原本是开发商违规，但其在诉讼期间补办了手续，使原本违规的东西合法化，法院最终还是判业主败诉。对于这种问题，我们也感到很无奈，希望有关法律在类似问题上给予完善。但开发商应当在变更规划前履行告知业主的义务，因为业主是有知情权的。”而对于居委会和卫生站被幼儿园占用的问题，张律师表示，违反规划图建设肯定是违规行为，业主可以要求开发商按规划图执行。
让业主们感到些许安慰的是，5月23日下午，在相关部门的组织下，开发商与业主再次召开协调会。会上，开发商承诺会所中300平方米的文化活动中心将归业主免费使用，并将在一周内给出具体方案。对于业主们当初提出的十点意见中的第八点，即精装房质量问题，开发商方面也同意给予解决。“但其余问题没有得到明确答复。”业主张大姐告诉记者，他们还会继续与开发商交涉。
来源：《海峡财经导报》第211期    发布( Liangxuan , 2008-5-29 8:36:08 )  查看 414 次
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