利息市盈率收益率兼谈上海楼市的投资价值和风险-水岸茗苑业主论坛-上海房地产门户-搜房...

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/07/02 19:20:58

人家2005年写的。     最近常常看到有专家拿股市的东西到楼市来说事，也就凑热闹，说上几句。
    凡是投资，都有个收益率的问题，股市楼市概莫能外。在于股市，收益率体现为市盈率；在银行，这个收益率就是利息。在下是门外汉，窃以为，收益率也好，市盈率也罢，或者是利息，拆穿了大概都是一码事：总投资和年收益的比例，只不过是倒过来，颠过去罢了。
    银行利息的收益率：如今银行一年期利息是2.25%，扣除利息税后，年收益率就是2%，换算成市盈率：2/100=50倍。
    沪深股市的收益率：当今的市盈率初步估算，大约25倍。换算成年收益率4%。
    上海房产收益率是：年租金总额/总投资，即房产出租得益率，根据有关统计，平均在4%（也就是其市盈率为25倍）。
    去年的通货膨胀率：4%，即收益率是-4%。窃以为，4%这个数字应该作为投资行为的收益率的基准。
    当今上海房产的投资收益，高于银行食利。而在没有其他投资途径的情况下，一般人以银行利息作为参照，而有钱人又必须以通货膨胀率为投资参照物，因此，他们实在是不愿意让钱躺在银行里，任它贬值的。上述静态分析，楼市的收益率大体相当于股市，但是，从动态分析，股市中的4%的收益率是很“虚”的，众所周知，中国的上市公司，只图圈钱，不思回报，难得有分红，也是象征性的，因此，投资者真正拿到手的收益率，恐怕不足1%，而实际上，打从股市成立14年来，股民们是“无私奉献”，总体上巨亏。再看楼市，本来，25倍市盈率（即4%收益率）的投资品种，在国际上也是公认的具有投资价值，更何况，它的回报是实打实的真金白银。因此，在投资品种奇缺的情况下，社会资金为抵御通货膨胀，达到最起码的保值目的，进入楼市，而非股市，就是理所当然的了。
    有人常常拿当初股市的2250点崩盘来“警告”楼市，那么，当初沪深股市的收益率是多少呢？大概不足2%，更何况，当初股市的其他种种恶劣状况，更是罄竹难书！远离毒品，远离股市，这句广为传播的警语，就是对股市的生动写照。因此，那些把股市和楼市进行简单类比的言论，只能“过往而听之”。
    必须指出的是，当今上海楼市中，收益率的分布是很不均衡的：在外环线以外某些交通不便的地方，收益率出奇的低，还有许多地方，几乎相当于银行利息。在本人看来，别看那里房价便宜，如果到那里去作长期投资，简直是拿自己白花花的银子开玩笑，即使是“短炒一把”，也将承担巨大的不确定风险。而在内环以内，收益率一般都在4%以上，某些高级商务区和境外人士集中地，可达7%以上，别看这些地方房价贵，那是“物有所值”哦，这或许就是最近以来内环以内高档楼盘热销的根本原因吧。可以预见，只要某个地区的楼盘，其投资收益率依然高于5%的话，其楼价还会推高（至于说到用融资的方式进行投资，那仿佛是另一个问题）。反之，对于那些收益率低的地方，就不敢轻易看好了。
    通过对上述上海楼市的投资收益率分析，本人似乎感觉到了上海楼市的“一丝寒意”：尽管楼市仍在“一往无前”地走高，但是，鉴于如下两方面原因：首先，有超过60%的区域，即使是自有资金，其投资收益率已经低于4%；其次，目前的房租并没有持续走高的趋势。因此，除非是腰缠数百万，全部用自有资金投资高档楼盘，否则的话，窃以为，由于“玩房产”的进入门槛大大提高，迫使人们进行融资，而众所周知的，融资的条件，日益苛刻，其昂贵的成本，又对投资收益率提出更高的要求，对于普通人来说，上海的房地产，已经失去了投资的价值，乃至无形中被“剥夺”了安全投资的“资格”——当然，当前某些总价不高而租金相对较高的小户型住宅，或许是房产暴利时代留给普通老百姓的“最后一块馅饼”吧，最近中心区小面积老公房突然热销，或许就是佐证。
    以上就作为抛砖引玉吧。

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