住建部:和美国房价比没太多实际意义

作者：skye010 提交日期：2009-9-28
和美国比房价为什么没有实际意义？真的不解。比油价，比房价都没意义，到底什么要跟国际接轨了？
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美国洛杉矶中华商报记者:
我的问题也是问齐部长的，关于房地产方面的问题。中国的地价不断攀高，新的“地王”不断地产生，美国人担心中国房地产是不是出现了过热现象？
齐骥:
我们已经注意到今年下半年以来，随着房地产市场交易的活跃，一些地方出现了一些企业高价购买土地的现象。同时，我们也注意到，相关主管部门针对这些现象也开始出了一些有利的积极的措施和政策。我们希望看到，各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。因为这样做对于满足那些自住需求的购房者会提供更多的、他们能够支付得起的商品住房。
关于刚才你谈到中国和美国房价之比，我认为如果泛泛地用美国的房价和中国的房价相比，没有什么太多的实际意义。作为住房和城乡建设部，我们不支持高房价。我们希望各地增加普通商品住房的供应，而且把我们住房建设，包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划能够更多地向媒体公布，让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。谢谢。
为什么美国难于抄房 - 兼论中美拥有房子的成本
作者：死歪歪 提交日期：2009-9-20
中美两国是两个正好镜像相反的的国家, 以中国国内宣传, 和国内观念推断美国的问题往往会得出和事实正好相反的结论.
常在网上看到一些似是而非的观点, 都没有事实做依据. 有些是因为信息差,以中国的情况推断国外事物. 更多是凭空捏造出来忽悠国内老百姓. 比如博鳌亚洲论坛秘书长, 中国WTO首席谈判代表龙永图先生拿美国举例：用美国三成人群买房，六成人群租房. 来说明国内房价合理性(穷人就应该买不起房). 实际上美国7成人有房, 3成租房, 下面回说到. 虽然中国老百姓常年累月受人忽悠, 幸福感不断增加, 象龙永图这样在青天白日. 朗朗乾坤下, “D和GJ领导人”对别国公开数据说谎. 不由让人赞叹忽悠水平又提高到了新高度.
还有一个国内广泛流行,有人故意散布的谎言之一, 是美国物业税很贵, 要几万美金一年大概是为了物业税出台做准备.几万美金的税要年薪多少才交的起? 美国家庭平均年收入平均才5万美元左右. 都交了税自己吃啥? 实际美国物业税在1%左右. 有些地方高. 比如德州3%, 但是德洲没有州税, 足以补偿.
那么美国倒底房子多少钱, 拥有房子的成本倒底是多少? 先看一组数据:
美国全国独立别墅中间价是17万美元.
2009年美国大学应届毕业生的平均起薪是$46,000. ( http://www.simplyhired.com/a/salary/search/q-college+graduate)
美国大概70%人拥有自己的房子(和中国啃老族不一样的是, 住父母家不算拥有自己的房子), 这些房子绝大多数是独立别墅.
么美国倒底房子多少钱, 拥有房子的成本倒底是多少? 先看一组数据:
美国全国独立别墅中间价是17万美元.
2009年美国大学应届毕业生的平均起薪是$46,000. ( http://www.simplyhired.com/a/salary/search/q-college+graduate)
美国大概70%人拥有自己的房子(和中国啃老族不一样的是, 住父母家不算拥有自己的房子), 这些房子绝大多数是独立别墅.
那么美国人是怎么决定买不买房? 买多贵的房子?
在美国买房还是租房是一种理性的选择, 考虑因素很多,要通过计算才知道.有很多计算工具帮助你作出这样的决定, 随便在网上搜索下, 就可以找到无数这样的工具.下面是我随便找的一个.
http://realestate.yahoo.com/calculators/rent_vs_own.html
输入参数:
Rent Assumptions( 如果租房)
Monthly rent payment: $1000, 每月房租1000, 实际应该高些
Additional monthly fees: $0
Monthly renter’s insurance premium: $0
Annual rate increases: 3%, 每年房租长3%
Purchase Assumptions(如果买房):
Purchase price of home: $250,000, 房价
Annual appreciation rate: 2%, 每年房子涨2%
Amount of loan: $200,000, 贷款额,假设首付20%
Annual interest rate: 5%, 30 年固定利息5%
Number of years: 30
Annual homeowner’s insurance premium: $230
Annual property taxes: $2500, 物业税按1%算
Annual maintenance cost: $500, 年维护费用
Other Assumptions(其他假设):
Number of years for the comparision: 7, 以7年为期做比较
Marginal tax bracket: 25% 家庭最高联邦所得税率
Before tax return on savings: 5%, 如果这50000 首付不买房, 收益多少?
Assumed annual inflation rate: 2%, 假定年通货膨胀率
计算结果如下：
Rent vs. Buy Analysis Rent(租房) Buy(买房)
Rent and fees $91,950
Mortgage payments $90,186
Property insurance + $1,710
Property taxes + $20,593
Maintenance + $3,500
Opportunity cost + -$41,955
Tax savings (interest/taxes) - $21,488
Appreciation - $3,717
Total cost = $91,950 $48,829
Present value at inflation $84,815 $45,019
Sale cost + $15000
Difference $24296
简单的说，七年如果租房房租$91,950，由于美国按揭的利息是免所得税的，交的物业税也是免所得税的，再加上每年2%的房价上涨．美国买房子的比租房合算的多(总共$48,829)．这是按住7年算．即使加上6%的卖房成本，买房也比租房便宜$24,296. 换个角度说，如果在美国按揭买25万的房子，即使７年后卖了，加上6%的卖房成本，成本要　$53829，算下来７年84个月，每月成本核算＄６４０．８．换算成人民币4,358　一个月．
如果你在杭州买一个80平方的毛胚房，假设10000一平方，自己再花10万装修，这已经非常非常底层了，现在这样的房子估计都没有了．如果按偈每月大概也要4000, 国内按偈我不会算，但是我知道我的一个朋友就是这样．所以杭州的80平方的毛胚房和美国的一个25万左右的别墅每月成本差不多．
那么25万美元能在美国买什么样房子？当然房子差别很大，中间水平17万，２５万是比中间水平略好一些．还是给两个link 自己看把，这是在我的城市．房价在美国算中间水平．前面一个房子30万左右，后面一个40 万．（注意要看里面的virtual tour, 各个房间）
http://homesite.obeo.com/viewer/default.aspx?tourid=351392&refURL=http://centex.com/Plan.aspx?nbrid=46612&plnid=390669&locale=en-US
http://www.ryland.com/find-your-new-home/1-atlanta/1029-james-creek-masters-collection/11224-marseille.html#floorplan-virtualTour
显而易见，国内Z$F说，中国有5亿人达到了美国中产阶级的生活水平．是指价格达到了美国中产阶级的水平．至于实际生活水平，要看你体会了．８０平方里房间只怕没有美国中产阶级放衣服的壁橱大．需要指出的是，美国房子很少以单位价格算价钱，很少有人说一平放多少钱．因为房子和房子是不同的．如果真要以单位面积算，标准也有很大差异．为了避免把苹果和桔子比，有必要说明一下不同点:
１． 美国房子都是装修好的，样品房里除了家具，装饰东西，都是包括在内的
２． 美国房子都是算使用面积，仅此一项面积算法就差了15%-30%，我认识一人在上海买了250平方房子，实际使用面积190,可见差距有多大
３． 美国房子有很多巨大的地方根本就没有算到面积里去．原则上是没有空调，地毯的地方就不算面积．这包括车库（２－３车），地下室（如果有），阳台，储藏室．上海那人又另花了80万RMB，买两车位
４． 美国住房包括永久地权．现在一般房子占地.1/4英亩，老房子更大
这么说来，美国买房子比租房合算的多．一般人3-4年工资就可以买，那么为什么还有30%的人没买房．原因很多，最主要的原因是工作不稳定．房子流动性差，如果你每隔２－５年就要换个地方，有了房子就是很麻烦的事．房子在市场可能要很多月才能卖掉．现在基本平均要卖一年多. 一般卖房要有6%的中介成本．持有房子3-5年就卖很难把成本赚回来．
所以抄房子很难．当然不是没有，在特定时段，特定地点抄房（flip）的机会还是有的，比如有些地方2000-2005平均每年涨20%．
另外有一些人信用历史不好, 贷不到款. 水电费都不付的人, 能指望他们还贷款? 银行曾经也贷给这些人过, 如果房子一直涨, 银行把房子收回也不会大亏. 一但房子不涨了, 就闹出了举世文明的次贷危机.
美国房子最近大跌，有几百块的房子，国内报道中国有专门旅行团到美国抄底房产，但是他们最后还是空手而归．原因很简单，假设同样花25万买房子，１００％现金，交１％的物业税，其他费用（维护，水电煤气，草坪）３%, 如果房子每年只涨2%（用我前面计算同样的的参数）．你的投资回报率是－２％．如果要出租，一般要找人打理，除非你自己管理. 付人拥金8-10%的房租,　假设你租金回报率５％（１０００一月），抛去物页税,拥金, 远不如稳稳地拿5%合算．正好相反的是美国中产阶级，由于美国的税收制度，不但每月只花＄６４０住别墅，而且他的投资回报率是10%,因为他首付只有20%,2%的增值就是10%回报率．所以中国抄房团在美国没买成房子是对的，只有世界级大傻才会这么干．
举个实际例子说．我有一个很要好朋友在国内雇2000人，国内也有别墅．算是富豪吧. 移民加拿大，一出手在温哥华就买了120万加元的房子．温哥华是非常昂贵地方，主要都是国内富豪抄起来的．120万算不上好房子，照他说法＂刚刚能住进去＂．今年去一次温哥华，听说那里房子跌了30%. 　这不去管他．如果１２０万投资5%的收益就是6万．买了房子要维护，要交房地产税．所以实际成本远远高于6万．如果用这６万租房，每月5000,撑死了．还没算上那跌的30%.
如果是美国中产阶级，情况就完全不一样了，美国也有比较昂贵的地方，比如硅谷．１２０万加元相当于100万美元，100万美元在硅谷买的房子也是中等偏上，年收入25万的家庭在硅谷非常普遍, 就可以买100万的房子, 20%首付, 贷款80万, 每月大概按揭$4800, 而收入是20000以上, 都是税前. 而且人家享受税收好处, 实际成本低的多．
在中国国内买房子就和美国有完全不同的理念了．比如我上面提到的上海人，买了1200万的房子，又花了80万买了两车位．我不清楚她首付多少，只是听她说是贷款买的．显然买房子的目的就不是为了自己住这么简单了．即使她是用现金买房，１３００万现金的机会成本有多少，假设投资每年收益5%左右，一年住房成本就是65万．这样的损失显然要房子涨价才能赚回来．而且涨幅必需超过5%,　如果是贷款的那要涨的更多才行．
http://blog.qq.com/qzone/622000526/1251190046.htm
看了上面这篇博课，叹服人家看问题明白．感情国内富人都把房子当黄金储备了．不是（光）用来住的．房子要不断涨才行．不然的话，第一, 资金压在那里是要有机会成本的（和其他投资比），第二, 如果是贷款是有利息要付的，第三, 房子多少有费用．比如折旧．第四，其他东西会通货膨胀，房子不涨，实际上就是贬值了．所以房子必须涨，而且要涨很多才行（要比通货膨胀率和银行贷款利息高）．想象一下, 如果房子不涨, 手握1300万资产, 资本回报率为零, 是什么样的世界级大傻才会这样做?
这样一来, 唯一的问题是地球是有引力的．除非大规模通货膨胀．所有东西一起涨（包括工资），房子不可能永远比其他东西涨的快．到那时房子的投资价值就消失了．我觉得上面博客里面的亮点就是那个沙丁鱼罐头的例子，作为价值标志，沙丁鱼罐头可以层层转手，价值可以节节上升，因为大家至少现在认为有价值．一但打开来用，就发现里面臭哄哄的．你应该问自己的是, 你愿意做最后一个打开罐头的人吗？
杨连宁：谁敢说房价飙涨不是恶性通胀？
常识到了中国也会失灵，这不，都说高肉价才是高通胀，却没人敢说高房价已是高通胀，你说搞笑不？为什么不敢说？因为国家统计局不让说。事实是：持续过剩地印票子，持续推涨房价，已造成人民币持续贬值，带动式、联动式、扩散式通胀已明摆在眼前，但官方不承认。铁的事实是：票子早已在房子上毛了！这个事实，谁能否认？
对此有疑问的是我。我纳闷的是：高房价这么显而易见的恶性通胀，怎么大家都假装没看着？还能众口一词地否认？或者全都故意避而不谈，其中玄机何在？是不是想把大家都忽悠进埋伏圈里，最后为高通胀买单？
只因不在新闻发布会现场，所以，我没法在发言人斩钉截铁地断然否认中国已进入严重通胀时，站起来提问：房价半年内涨了50%，不要说算不算通胀，就说算不算恶性通胀吧？正当全民错把住房消费当投资时，在今年上半年GDP数据统计中，是你国家统计局一改往日的统计口径，将房地产从投资剥离，计入消费了。所以，我的问题来了：谁敢说住宅不是必需消费品？谁敢说这个必需消费品的价格没有狂涨？那么，谁敢说畸高的房价不是恶性通胀？不会带领中国进入通胀？
还是回到常识。什么叫通胀？通胀是指滥发纸币导致货币贬值、物价上涨。但请记住，历史上从来没有过所有商品都涨价的通胀。即便避战难民潮涌，也是金银细软涨价而不动产贬值的。我幼年记忆的3年人造大饥馑，食品狂涨而耐用品狂贬，普遍浮肿的中国人愿拿一块手表换半袋黄豆。但铁的定律不变：历来是最必需生活消费品的狂涨，必然引发通胀。所以，我能据此断定，高房价已引发高通胀。
通胀起源于货币供给过多，终结于生活必需品价格涨至消费者无法承受。严格的界定是：没有物价上涨的货币供给过多，不属于通货膨胀；没有货币供给过多的物价上涨，也不属于通货膨胀。谁都承认，高房价是过剩的流动性追涨了假装稀缺抢手的不动产。这个过程，完全符合过滥的票子追逐稀缺抢手的某类必需品这一通胀的本质特性。只不过，像大团黑云般的绿头苍蝇，死叮那几坨过期变质的奶酪一样，最后一起贬值死亡的，必然是过剩货币与空置房的高价。
经济史上的每次高通胀，资产泡沫和货币贬值都是压轴戏；而挤出泡沫、恢复币值的持续萧条，就是为每一场虚假繁荣卸妆、卸道具、卸台收摊子的。美国次贷危机，只是为中国预演了这一幕。郎咸平预言了99%的中国白领会破产，因为高房价下谁买房谁破产。为什么会破产？因为你不得不为一错再错的通胀买单。房奴们早已承受着通胀下节衣缩食的生活，这也早已不是什么秘密，只是没人同情或自己羞于宣扬罢了。
9月22日央视经济频道理财在线:《怎样用一百元过一周》，拿房奴的自虐当有趣，把按揭买房、买车的王昊不得不力控每周所有日常消费不超百元的自我节俭案例，当成善于理财来讲，完全避开了其房奴捉襟见肘的窘困。老实说，王昊要是我儿子，这么捱过人生最美好的20年，我会锥心泣血，断然否决。为什么？因为长此以往生活乐趣全无还事小，而营养不良最终折寿事大。查阅经济史，任何大萧条期的节衣缩食也不过如此，我们还自我夸耀自己会理财呢，这不是搞笑是什么？
没有内省就没有自知之明，自我感觉良好的中国人习惯于遭灾罹难中大唱莺歌燕舞，习惯于自我麻醉。基督说过，不要只看到别人眼里有木刺，没准儿自己眼里还有大梁呢。这话套过来就是，别只看到美国人在通缩中节衣缩食，中国白领被高房价挤压的一周不敢花超一百元，已经在恶性通胀中节衣缩食得吃不起肉了，还说只要肉价不涨就不叫通胀呢！