上海楼市交易量长期低迷 短期无望回暖

上海楼市交易量长期低迷 短期无望回暖焦点房地产网house.focus.cn 2006年03月17日08:24《国际金融报》
邓旭
据相关数据显示，在刚刚过去的2月份，上海一手住宅市场的新增供应依旧低于同期的成交量，在售楼盘面积继续减少，成交量的低迷使得供求比再次下挫，仅为1∶0.05。分析师认为，楼市成交量失去了配套商品房的强力支撑立刻显出颓势，这再次说明目前开发商面临的市场窘境。
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市场震荡
交易量长期低迷
去年以来，上海房地产市场交易量大规模萎缩。网上房地产数据显示，2005年一手房交易总量为1874万平方米，二手房则为1950万平方米。相比2004年，当时一手房与二手房平均超过2740万平方米。而到了2006年初，交易量环比2005年12月下降高达50%。“可见量缩已成为当前市场的明显特征。”汉宇地产中国注册房地产高级职业经理人范伟国分析。
“‘十五’规划时，上海将房地产业列为支柱产业，鉴于其对上海GDP所作的贡献，上海政府在政策上对房地产业作了大量倾斜。而在‘十一五’规划中，房地产受到中央宏观调控政策的影响和控制。上海政府不可能也无必要出台政策来激励房地产市场的发展。可见产业结构的变化，将严重影响上海楼市的发展。稳中有跌，将是今年楼市的主基调。”范伟国对记者表示。
易居（中国）研究中心数据显示，由于低价项目成交量萎缩，近期商品住宅成交均价出现了小幅反弹；但反弹无力，商品住宅价格整体下降趋势较为明显。商品住宅价格整体下降趋势表现在：原来价格相对较高的楼盘去化速度较慢，而价格相对较低的新增或降价楼盘去化速度较快，导致商品住宅成交均价下调。
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上个月一手住宅市场显得异常冷清。数据显示，全市19个区仅有8个区有新增供应，新盘上市量51.3万平方米，比去年同期下降19.2个百分点，为近一年来新增供应的最低值。虽然大部分开发商预计3月的住宅新增供应将会有大幅的增长，并且为此积蓄力量，但是大量新盘的推出必然导致新一轮的价格大战。
“今年一年都将以震荡调整为主。”专家对记者分析：“对于购房需求急迫的自住型购房者，今年底或明年一季度会是较好的购房时期，市中心一些实力较弱投资者手中的次新房将是不错的选择。”
信心不足
降价才能刺激买卖
“现在市场的主导力量是自住需求。年初中央政府提出拉动内需，主要解决自住性需求问题。开发商正在面临营销的严峻考验，定价太高，卖不掉；定价太低，前期购房者将会有退房风险。开发商进退两难，购房人因为对政策心存疑虑，心理预期正在发生悄悄地变化。市场警示人们，供大于求已成定局，价格下跌空间尚存。老百姓持币观望，正说明需求客观存在,只不过价格没有到位，持币观望本身就是理性投资的一种表现。”范伟国对记者指出：“和去年相比，目前上海楼市住宅价格已明显下跌，跌幅一般在20%左右，高的已达到30%”。
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目前上海楼市网上可交易的商品房已达1850万平方米，2005年已取得预售证的楼盘但未开盘的尚有80个左右，此外，2006年还有大量楼盘要开。预计今年的供量可达5000万平方米，去年整年的销售总量只有1874万平方米。“整个市场供大于求已成定局。在1992-1998年上海楼市最低迷时，空置房最高也只有1200万平方米，而现在的空置房远远大于上轮。同时，投资者手中也有大量的空住房，光2003－2004年两年合计可达1700万平方米，这些房子也随时可能被抛向市场。可见上海的供应量、空置房数量将不断扩大，而上海的人均居住面积已达24.8平方米，达到全国前列。空置率高，明显标志着供大于求。因此，必然会引起区域性房价继续下跌。”范伟国坦言。
2月，上海住宅市场与1月的价格走势恰恰相反，只有外环线以外均价出现了上扬，中外环线之间表现平稳，中环线以内的住宅均价回落。内环以内住宅成交均价17477元/平方米，尽管“翠湖天地·御苑”、“财富海景”等豪宅都保持着较高的成交量，但是单价低于15000元/平方米的住宅的成交比率较上月增加了8个百分点，导致均价下跌了4.9%。内中环间也由于中高端物业成交减少导致均价下挫11.4%。价格一向平稳的外环线以外区域均价上涨27.5%，这是由配套商品房成交量减少引起的。
“目前买房主导力量是动迁的刚性需求。从去年下半年至今的成交量来看，大量的需求是在外环附近，属配套商品房的范围。可见，空置率扩大，房价将处于稳中有跌状态。市中心区域，部分绿化率高、结构合理、景观配套到位的楼盘的价格大都已回归理性，趋稳已十分明显。那些跟风随涨、单栋独幢、绿化差、结构老、无小区的楼盘必将下跌，这是大势所趋。”范伟国预测。
投资依旧
国际资本看好长期市场
与上海住宅市场形成鲜明对比的则是，国际资本对于上海房地产市场的中长期投资尤其是写字楼项目，依然十分看好。
近日，摩根士丹利宣布，希望参与分享中国经济高速增长的成果，扩大在中国的投资规模，计划今年在中国追加投资30亿美元。虽然上海房价6年来已翻涨近两倍之多，但他们认为，如果中国经济能继续保持目前的发展势头，上海的房地产价格还将进一步上扬。
“考虑到上海新一轮经济启动的需求，上海的写字楼市场，特别是中心区域的高档写字楼将被看好。去年以来，大量境外资金纷纷进入上海楼市，特别是中心区域的高档写字楼。目前陆家嘴区域写字楼已处于一房难求、租金翻番、价格提高的大好时期。一方面非居住房一直不在宏观调控政策范围之内，而境外资金进入上海楼市，看中的则是上海写字楼投资回报率———一般高档写字楼租金回报率在8%，远高于境外基金4%-5%的投资回报率；另一方面，由于目前在国际金融市场上，人民币增值已成定局，也给了他们一定的利益刺激。”范伟国告诉记者。
“目前，我国有124家跨国集团在上海登记，按政府的目标，这一数字将在2007年达到150家，这就是说，近几年还将有不断扩大的写字楼需求。上海甲级写字楼租金仅为香港的1/3，同时还将不断有跨国公司将地区总部设在上海，这又反过来促进了上海甲级写字楼市场的继续增长。今年4月份将交付装修的淮海国际广场，目前预租率已经超过50%，说明今年市场依然会供不应求。”戴德梁行写字楼部主管刘小华对记者表示。
2月，上海甲级写字楼整体租金水平节后呈现小幅回升。其中浦东的租金水平并未出现变动，与上月持平，而浦西由于人民广场板块的回升，从而带动了整个浦西的租金水平上涨，但距离浦西租金水平的最高点还有一定距离。这也表明，浦西的租金水平在今后几个月仍有上涨的空间，浦东则呈现近乎一路上扬的趋势。
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