江苏细则“省24条”出台二套及以上住房契税涨到3%

　　契税个税优惠减少

　　全国政策

　　（1）契税政策：

　　自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

　　对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。（2）个人所得税政策：

　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　江苏政策

　　（1）契税政策：

　　自2010年10月1日起，对个人购买90平方米以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。

　　对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；

　　对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。（2）个人所得税政策：

　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　昨日下午，江苏省住建厅在其官方网站首页，发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发文。

　　在该细则颁布的同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）正式发布，全省契税政策全部明朗化。

　　江苏细则全面贯彻中央调控政策

　　昨日江苏省公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》（以下简称通知），一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。

　　通知首先明确规定，对江苏省内房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此外，通知还强调省住建厅和监察厅等部门，将建立完善稳定房价和住房保障工作的考核和问责制度，对政策落实不到位的城市要进行行政问责。

　　通知强调，江苏省各地要加强住房用地和住房建设的年度计划管理，严格规范土地出让行为。今后出让的所有住宅用地的容积率指标必须大于1，也就是严禁出让别墅用地。对土地闲置超过一年的房地产开发企业，要禁止该企业及其控股股东参加土地竞买活动。同时，细则表示将严格查处擅自调整容积率的行为。南京刚刚公示结束三汊河老地王，拟大幅度调整容积率，将有可能面临江苏省细则的考问。

　　准备金率也上调

　　开发商贷款越来越难

　　昨日，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内上缴准备金，金额为2800亿元至3000亿元。南京的业内人士表示，这意味着开发商贷款和购房者贷款都在慢慢收紧。

　　“现在我们贷款比去年紧多了。”江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋在接受记者采访时表示，此前开发商只要凭借一纸土地出让合同，就可以从银行那边获得贷款。现在，必须要有规划许可证、开工许可证等“四证齐全”的条件，才可能从银行那边申请一定数量的贷款。现在的贷款手续非但严格了许多，而且贷款数量也一直在减少，申请贷款5000万，能到手2000万就已经算不错了。

　　契税两道分水岭90平方米和唯一住房

　　此前，南京的商品住宅交易契税，没有90平方米的区分，而是对普通住房和高档住房进行区分。对面积在144平方米以上的高档住宅，需要缴纳的契税是房款总额的3%；面积在144平方米以内（含）、容积率在1以上的普通住宅，需要缴纳的契税是房款总额的1%。

　　这次新的契税政策，则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。

　　这两道“分水岭”隔出了3层，优惠幅度递减。

　　第一层是，对个人购买90平方米以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。也就是说，购房人要想享受减按1%的税率缴纳契税，则必须同时满足购房面积90平方米以下，且该房属于家庭唯一住房这两个条件。

　　第二层是，对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。也就是说，如果购房人想享受减按1.5%的税率缴纳契税，则必须同时满足购房面积在90到144平方米之间，且该房属于家庭唯一住房这两个条件。

　　第三层，两个“分水岭”中的“唯一住房”发挥绝对作用，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税。

　　个税减免少了改善住房也不减免了

　　南京之前执行的个人所得税政策，是核定征收1%或查验征收20%；满5年、家庭唯一住所的免征；一年内购房，按购房价所占比例减免。新政策对2010年10月1日以后出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　例如，此前在卖房一年内买房，是可以按购房价所占比例减免个人所得税的，如果卖房得了100万，买房花了50万，那么就可以返还50%的个税；如果新买房的价格超过卖房的价格，则缴纳的个税就可以全退。但执行现在的政策后，上述的情况就不能减免个人所得税了。

　　唯一住房认定查资料库，查不到还得写保证书

　　此次新的契税政策，对首套房优惠幅度最大。如何界定购房者购买的是首套房？昨日出台的契税新政，也将通过三种方式来界定是否属于首套房。

　　1、征收机关查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；

　　2、根据纳税人的申请或者授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果；

　　3、在当地暂不具备查询条件的情况下，由纳税人向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

　　几个时间点的界定

　　10月1日前签合同并鉴证的老房子契税老税率

　　对于契税新政策自2010年10月1日起执行是指：凡是在2010年10月1日（不含）以前已经办理了房屋买卖契约（合同）鉴证或登记的，仍按照原税率缴纳契税。

　　对于个人所得税新政策自2010年10月1日起执行是指：自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之间（含9月30日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。

　　10月1日前签合同但未鉴证的20日前鉴证可享老税率

　　凡在2010年9月30日（含）前已经签订房屋买卖契约（合同），但尚未在房地产主管部门办理鉴证或登记的，根据苏财税[2010]33号文件精神，请购房者在2010年10月20日前到房地产主管部门办理鉴证或登记手续，仍按照原政策缴纳契税。实行先到契税所缴纳契税再到房产部门办理登记的地区，对在2010年9月30日（含）前已经签订房屋买卖契约（合同），但尚未到契税所进行纳税申报的，请购房者在2010年10月20日前到契税所办理契税申报缴纳手续，仍按照原政策缴纳契税。逾期按照调整后的新政策执行。

　　10月1日后签合同执行新税率，但有空子钻

　　在2010年10月1日（含）之后签订房屋买卖契约（合同）的，一律按照新政策执行。

　　幸运的是，昨日财政厅公布的契税新政，对这些赶着过户的购房者“手下留情”。新政规定，凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。由于房屋买卖契约签订时间，可以由买卖双方协商更改，因此也就相当于政府部门对10月20日之前办理鉴证和登记的购房者网开一面，允许这批购房者享受此前的契税优惠政策。

　　其他

　　购房补贴还补不补仍没明确说法

　　此外，在本次新政出台前，南京地方财政还给予一定的购房补贴。首次购买普通住房的，给予总房款0.5%的购房补贴；夫妻双方在南京市仅有一套住房，在2010年1月1日到12月31日之间出售原住房并且重新购买普通住房的，给予房款总额0.5%的购房补贴。这样一来，相当于大批普通住宅只要缴纳0.5%的契税。新政后这一补贴是否继续，这在本次契税新政中没有提及。

　　查处加强查处二手房交易“阴阳合同”

　　此外，本次新政中还指出，要加强税收的征收管理。各级税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；要利用房地产价格评估等手段，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。

　　各级房地产主管部门要整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台，严格按照要求提供个人住房查询信息，对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。各级财政部门应积极支持房地产主管部门、地方税务部门住房管理和税收征管信息化建设，确保能够全面、准确地记录个人住房保有、交易和税收征管信息，实现部门之间信息共享。

　　杭州细则

　　一个家庭限新购一套房

　　昨天，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》。

　　该实施意见中明确规定：自实施意见发布之日起，暂定该市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房（含二手存量住房）；严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定；对违反规定购房的，不予办理房地产登记；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。

　　实施意见还提出落实差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。同时，严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。新华社电

　　本地细则猜测

　　是否限购成为焦点

　　江苏省房产调控细则出台，南京市房产调控细则也因此临近。由于10月10日南京市地税部门已经发布了全市契税统一口径，仍然沿用了此前江宁区泄露的契税执行版本，同时表示统一口径将根据江苏省规定做最终确定。现在，江苏省契税政策已经正式敲定，这意味着南京市的契税政策也随之敲定，将执行统一的差别化税率。

　　在契税这个关注焦点之外，南京市目前还有另外一个关注焦点，那就是南京细则是否会执行“限购令”。昨日，南京市房地产协会秘书长王良春在接受记者采访时表示，南京会不会实施“限购令”还很难说，处于两可之间。如果南京的房价能保持目前的状况，那么就无出台必要；如果房价还继续上扬，那很有可能逼迫“限购令”出台。

　　房价备案制可能“重出江湖”

　　虽然江苏去年就准备重新推出房价备案制，但是最终还是在去年以“流产”告终。昨日，江苏省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省监察厅、省物价局下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，这就意味着，备案制可能“重出江湖”。

　　房价备案可能复出

　　2007年房价高企，江苏就实行过备案，2008年底楼市萎靡，备案制告一段落。去年房价突飞猛进时，江苏准备再次拉出备案制，经过省建设厅、省物价局、省工商局、省银监局、央行江苏分行等五部门共同商议后，走过一系列程序，备案制甚至到了最后会签的程度，拟规定开发商在新开盘及调整房价时，都必须提前15天到主管部门备案，备案后的价格将在官方网站上向社会公布。当时省物价局曾表示，如果备案将房地产价格和纳入到监测，目的就是及时提出调控建议。

　　然而，该政策去年最终还是以流产告终，一种盛传的说法是，省内各地房价增幅不同，一刀切不符合实际情况。

　　昨日，记者在新下发的通知中看到，三大部门这次除了规定督促房地产开发企业严格执行商品住房明码标价制度、“一价清”制度外，还表示房价过高、上涨过快的城市，要建立普通商品住房预售价格“备案”制度，要严格执行价格申报制度。房地产开发企业在预售商品房时，必须严格按申报的价格公开销售，一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格，严禁价外收费、搭车收费。

　　囤房、哄抬房价将禁发股票、债券

　　此次通知还要求，对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反质量安全管理等行为进行处罚，在商品住房预售和交易环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、虚假宣传、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。对有违法违规记录的房地产开发企业，还要暂停其“发行股票、公司债券和新购置土地”。

　　除了加大对违规操作的处罚，还要求切实落实保障性住房建设用地。各地要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，加快公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障，房价高的地区应增加中小套型限价住房建设供地数量。“没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。”

　　江苏不少地方此前已经“自律”

　　事实上记者了解到，虽然江苏的“备案”制度此前没有出台，但是江苏不少地方此前已经开始房价“自律”，例如泰州为保持市区房地产市场平稳健康发展，遏制房价频繁、过快上涨，从今年上半年对普通商品房备案间隔时间、调价幅度作出限制（高档住宅、办公营业用房除外），市区普通商品房间隔3个月才允许调价一次，且每次上调幅度不得超过3%。盐城也从今年4月对市区商品房实行价格备案制度，规定，盐城市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和独幢别墅、非住宅商品房外，其他新建商品住房实行价格备案制度，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，若不按照规定到物价部门进行价格备案，将无法取得预(销)售许可证。记者杨静

　　背景调查

　　前三季度30城市卖地收入增长7成

　　对房地产行业来说，今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过，土地市场总体依然活跃。记者独家获得数据显示，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。

　　记者从中国指数研究院独家获悉，整个1~9月份，全国土地市场表现火爆，包括广州在内的30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。在具体城市中，上海土地出让收入最多，为1140.97亿元，同比增长64%。

　　记者发现，在这30个城市当中，二、三线城市市场的活跃指数要比一线城市高。北京和上海成交额同比增幅只有51%和64%。广州三个季度累计土地出让金133.22亿元，同比增长31%。相反，长沙、福州等二、三线城市交投非常火爆，其中，长沙同比增幅为411%，位居增幅榜首位;福州以329%的增幅位居其次。

　　值得注意的是，尽管如此，不少城市完成全年供地计划依然有难度。中原地产数据显示，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。广州日报

　　最新动向

　　大房企拿地仍“大手笔”

　　10月8日，雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告，合计动用资金约逾57亿元。上海财汇数据显示，第三季度，除了万科和保利地产外，23家上市房企累计发布了42次拿地公告。业内分析认为，在三季度开发商销售再创新高的情况下，大型房企“粮草”供应不缺乏，拿地热情不减。

　　数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，万科累计销售金额接近700亿元，保利地产也超过400亿元，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。

　　业内分析认为，大开发商销售回笼资金加快，手中“粮草”充足，拿地步伐似乎并没有放缓。10月8日，招商地产和保利地产以10亿元获得厦门集美地块;华业地产同日以21.94亿元价格竞得北京通州地块。9月末，上海12幅土地成交金额逾200亿，溢价率达50%以上。万科仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额78亿。广州日报

　　权威态度

　　三部门将对省级政府稳定房价工作进行考核问责

　　据中国国土资源报消息，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。中新

　　通讯员宋昕 楚天佑 记者 李幂 朱福林（除署名外）

　　作者：/来源：南京晨报