北京再出调控重拳 重庆房产税待发 或对二套房征税

2010-10-26 07:58  证券大智慧编辑部

北京再出调控重拳 开发商超千亿预售资金将被监管
北京房地产市场的预售资金监管政策昨天浮出水面，在市场开发中占主导地位的房地产商，成为此次调控措施的直接监管对象。
昨天，由北京市住房和城乡建设委员会联合央行营业管理部、银监会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)出台。将于12月1日开始施行的这一《办法》明确规定：商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入商品房预售资金监管专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
监管资金超千亿
将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小搏大、分散风险的重要途径之一，而随着调控政策的不断来袭，这一做法已时日无多。
《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。
根据北京市统计局最新发布的统计数据，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元。
据此可明显看出，定金及预收款在北京房地产市场的全部开发资金中占比高达25.9%。而《办法》的出台则意味着，从12月1日起，每年超过千亿的预售资金，将不再由开发商自己随意使用。
与此同时，开发企业在商品房建设和预售过程中，其行为将受到严格的监管，如出现违规，将受到暂停拨款甚至暂停全部商品房项目预售的处罚。
《办法》规定，对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题时，相关部门会书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，主管部门将责令限期改正，并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。
房价下降可期？
从开发商此前的种种言论来看，预售资金监管是他们最怕出台的调控政策之一。
"目前，大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入，因此预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是最大的。"SOHO中国董事长潘石屹曾预计，一旦预售收入被纳入监管，在楼市成交低迷的情况下，开发商们能够坚持的时间将会变短，"肯定到不了一年"。
华业地产副总经理陈云峰则表示："在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。同时，预售款的监管将加大开发商资金成本。"
由此，北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，相比楼市调控的金融、税收、土地等政策，预售资金监管可以说是4月份以来对开发商影响最直接的一个政策，"它将非常直接地对开发商形成打击"。
21世纪不动产集团市场总监林蕾也认为，预售款监管将对开发商的资金链产生巨大打击，而且是前所未有的。
对此，陈云峰坦承，"现在很多开发商的资金状况并没有想象中的好，而像上市、增发等其他融资渠道现在几乎被堵死了。因此，预售款仍然是开发商最喜欢的资金来源渠道。"
张大伟预计，此前拖延开发周期的房地产企业将因为预售资金的监管而得不偿失，因此将会加快现有项目的开发速度，市场供应有可能在短期内大量增加，"井喷或将在年底出现"。
陈云峰预计，由于《办法》将于12月1日开始施行，因此最有可能出现的是从现在到11月底开发商扎堆办理预售许可证的现象，"我手下的两个项目都会争取在11月底之前把预售证申请下来"。
与此同时，在加息、契税增加等二次调控政策的影响下，北京楼市的需求一方已出现观望迹象。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，上周(10月18日~24日)，北京楼市住宅期房成交1224套，环比此前一周的1895套，下降幅度达35.4%。
林蕾表示，对于资金链较为紧绷的开发商而言，只能选择加快资金周转速度，也就是降价出货，"未来我们可能会看到有一批这样的项目被推向市场"。
重庆房产税引弓待发 或对二套房征税
重庆房产税开征的雷声再次响起。
"重庆的房产税试点方案还未获得最后批复,待消息确定后,将会第一时间召开新闻发布会。"重庆市财政局局长刘伟10月25日对本报记者透露,"参加发布会的有关媒体名单都已经拟定好了。"
重庆市地税局一位基层官员同日向记者表示,目前尚未接到上级关于征收房产税的指令。但市税务局已对地方税务人员展开培训,内容包括掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法、学会操作应用软件等。
此前,有消息称,财政部、国家税务总局、住建部已启动对房产税的会签程序,其中包含已上报的重庆市房产税试点方案。
据本报记者了解,目前重庆的房产税试点方案较年初时的版本已有一些重要调整,如对重庆市民个人拥有三套以上普通住房的,改为从第二套开始征收房产税;建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业,则从首套开始征税。对高端住宅征税对象的认定也有变化。
200平米大户型首套征税？
重庆秋季房地产交易会开幕前一天,10月13日,关于"重庆将于10月18日后全面开征房产税"的消息在开发商间不胫而走。该消息当时也得到重庆政府部门个别官员的确认。
这在地产界引起极大震动。一位开发商短信下属的销售经理,要求其特别关注此事。一些开发商开始紧急调整销售策略。一家房地产销售代理公司的老总断言,只有两个字,"快跑",因为"市场对房产税出台的预期,将抑制投资需求,短期内市场一定会受到影响"。
结果,10月14到10月18日这次房地产秋交会,据官方统计,4天累计成交商品住房41.21万平方米,较今年春交会减少60.4%。
但到了18日,传说的房产税并未出台。
"关于这个'故事',我们会在以后的发布会上做出说明。"刘伟25日对此表示,重庆还没接到国务院明确的回复。
重庆今年初确定了"低端有保障、中端有市场、高端有约束"的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障,占六到七成的中高收入群体由市场提供商品房解决,同时,通过开征房产税,抑制房价过快上涨。
在今年全国"两会"之前,重庆就已向国务院提出上述房改试点的申请,并在4月底向国务院递交了具体方案。其中房产税征收试点,是方案的重点内容。
一位知情的政府官员透露,"上报后,根据国家部委的意见,又进行了调整。"
据了解,调整之后,重庆版的房产税,首先在名称上有变化,以前是"特别房产税",现更名为"城镇房产税"。
在内容上,重庆拟试点的房产税,以个人为单位,购买第二套房,每年按房屋评估价0.3%征收物业税。二套房以房交所登记的第二套房为准,包含已经购买及即交购买物业。另外,建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业, 首套即征收房产税。
这较本报记者在今年4月看到的版本有所改动。原来的方案提出,重庆市民个人拥有三套以上普通住房的,从第三套开始征收房产税,新方案则改为从第二套开始征税。
"4月版的方案,对征收时间之前有多套房产的市民,并没有明确何时开始征税,而新的方案可能会将这些一并纳入了征税范围。" 一位知情人士透露。
在高端住宅的认定上,原来在征税对象上,分有独栋住房,及单套面积在200平方米以上、每平方评估单价达到上年度商品房均价3倍以上的高档商品房两类,新方案将征税对象统一为"200平方米以上的大户型"。
知情人士透露,重庆的房产税可能将实行累进征收,在具体征收中,依据面积分档,按档次逐级调高税率。拥有的房产套数越多,面积越大,其最终缴付房地产税的税率也越高。这一点和4月的版本是一致的。
财政部财科所所长贾康本月23日在成都举行的第一届西部金融论坛国际资本论坛上表示,目前离房产税最终推出的时间不会超过一年。房产税不会向"第一套房"征收。刘伟对此未予置评,只是称,财科所并非信息的权威发布部门。
不过,在重庆房产税试点方案正式获批和出台之前,上述新方案不排除仍有再作调整的可能。
或按面积分档调高税率
按照4月份的方案,重庆的房产税拟于7月30日起征收。这说明重庆对该税的征收已有充分的准备。今年6月,刘伟也曾对媒体表示,重庆已做好开征房产税的相关准备。
西南政法大学财税法专家张怡教授认为,重庆的试点在法律层面是可行的。首先是在1986年《房产税暂行条例》框架下制定,另外,像当年东北、新疆试行增值税改革一样,这种经中央政府授权的试点,允许在试点中对现行法律有所突破。
不过,重庆房产税方案在未正式揭开面纱前,仍有许多谜团待解。
西南大学教授、原重庆市国土局副局长邱道持提出疑问:"如果个人二套房就征税,那么个人在市外或主城以外区县购二套、三套房征不征税？"
邱道持称,现在主城与区县各国土局,以及各地国土房管部门之间,都还没形成一个数据库,这是在征收前要仔细考量的事,需要在前期做大量的基础性工作。
另外,邱道持认为,在保有环节增收房产税,带有重复征税的嫌疑。按照现行法律,购房者只有70年的土地使用权,这部分土地租用的税款,在购房前已交付。从理论上说,房产税征收时,应该扣除土地那部分价格,单计房屋的价值,否则就是重复征税了。
重庆理工大学工商管理学院副院长许难奇认为,政府应首先明确,征收房产税到底要起到什么样的作用。
"房产税是可以转嫁的。中国正在高速城市化的过程,住房本身存在刚性需求,如果刚性需求存在,那么房产税就会转移到下一个购房者,这样反而会推高房价。"许雄奇说。
据最新的统计,重庆主城区商品房均价为每平方米6905元。业界甚至政府也认为,重庆的房价和上涨幅度在西部并不算突出。既然如此,重庆政府为何还要积极申请房产税先行试点呢？
有学者分析,房产税在物业持有环节征税,可为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。重庆这次大规模的公租房建设,加上土地成本,拟投入近1000亿元资金。而如果将房产税收入全部投入公租房建设,将可望部分解决后者的建设资金来源问题。
另外,重庆近年来也出现了房价上涨较快、投机趋多的状况,"提前加以控制,触及利益较少,有利于改革的顺利开展,也有利于地方房价的健康发展。"上述学者表示。
重庆市政府对经济前景的积极预期,也被认为是征税的底气所在。
房地产为地方政府贡献了35%以上的税收,对地方经济、就业均有深远影响。而征收房产税,严重依赖土地财政的地方政府,可能面临土地市场低落而带来的一系列连锁挑战。除非重庆经济能长期保持高速增长。
重庆市长黄奇帆已向外界传达了这种乐观。他在近日向来自国内外的金融专家推介重庆的会议上透露,今年前三季度重庆GDP增长17.1%,增速排在西部第一位,今年GDP增速可达16%,"我自己认为,在今后五年,保持15%左右的增长率,在重庆是可能的。"黄奇帆说。
许雄奇认为,如果经济增长能达到这一目标,房地产产业也是持续向上,房产税的冲击就不会太大。"但仍要考虑周全,预防万一情况。"