神马文学网投资还贷各有道理 用10万元来投资又会如何？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/06 08:09:44
投资还贷各有道理 用10万元来投资又会如何？
来源：新快报 作者：张潇
2007年02月13日09:33 我来说两句(0)
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潇洒20在2006年买房赚了30％。可按揭利息昂贵，潇洒妈妈另外借出10万元助爱女提前还贷。
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买房后，最怕楼价“跳水”
“数据显示，2006年广州十区一手住宅均价6343元/平方米，与2005年的5117元/平方米相比，急升1226元/平方米，升幅高达24％。',1)">
其中，去年12月单月广州十区一手住宅均价为7438元/平方米，成为全年单月最高的楼价。”这是阳光家缘的统计。
看到这个报告，潇洒20心里偷着乐：虽然知道这样会招致不少的“板砖”，但在去年“五一”买房的她，做梦都担心房价跳水，毕竟“啃老”得来的十几万元钱不能做了亏本买卖啊。
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买房费用之多，不买不知道！
一直有购房冲动的潇洒20，在仔细计算了自己的收入之后，觉得几年内赚到十几万元的首付不太现实，与其坐等楼价涨，不如先向家里借上一笔把房子买了。按照事前的预算，从父母那里借13万-15万元，以三成的首付比例计算，可以购买总价在39万-45万元左右的房子。于是，去年“五一”她在天河置办了一套建筑面积60多个平方米的单身公寓，总价43.8万元。
“不过，幸亏我自己还有两万元的私房钱，否则就不够买房了。”潇洒20感叹，按照这个房价向家里借了13.5万元，但买了房才知道要缴纳的费用远远不止这些。
在签订认购书的时候，售楼小姐就添上了不少除房款外要缴纳的费用：什么契税、印花税，再加上一些楼宇的智能系统安装等等，几项加起来就要9000多元。反正几十万元的房子都买了，再多交几千元也还能负担。等到她去签购房合同和贷款申请时，接待的律师看了看材料，噼里啪啦一按计算器：“交4320元的房贷险保费。”这时她才知道，原来贷款买房要上房贷险。【编者注：】房贷险———像潇洒20这样买房而不知房贷险为何物的大有人在。为此，《投资宝典》专门做了一期房贷险的专题（详见《投资宝典》1月22日C6版）。
缴了房贷险，签了购房合同，又等待了4个多月后，去年9月底，潇洒20终于接到了收楼通知。拿着所有合同手续，到了自己房子门口，才被告知还有一笔费用要缴。除了专项维修基金，还要一些预收的水电、物业管理费用，这一下又不见了3000多元。
费用合计：首期13.8864万元+契税等0.9170万元+房贷险0.432万元+水电预交费等0.4万元＝15.642万元
在掏出了15.6万多元之后，潇洒20终于拿到了自己的房间钥匙。
控制月支出，潇洒选择了定额本息还款
★20年按揭利息就超20万
潇洒20向银行贷款了30万元，20年还清。按照现在5.751％的年利率，如果选择等额本息的还款方式，每个月应该还款2106.42元，这样20年一共要还的本息金额是50.5万元左右。而如果等额本金还款，20年一共要还本息47.3万元左右，但前几年的月供都要超过2500元。虽然20年总共要多还3.2万元左右（平均每年1600元），但潇洒20还是选择了等额本息的还款方式。
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★为何选择等额还款方式？
选择哪种还款方式，主要还是处于自己的收入状况的考虑。
潇洒20计算了一下，2500元的月供，再加上水电费、物业管理费，一个月房屋支出要超过3000元。虽然等额本金的还款方式是月供逐渐减少的，但按照潇洒20的收入应该是逐渐增加的，现在3000多元的房屋支出超过其月收入的50％，比例过高。而选择定额本息，其月供2106元，可以将房屋总支出控制在2500元左右。
★每月节省500元“定期定投”买基金
所以，她将选择等额还款方式每个月少缴的500元钱，采取定额定投的方式购买基金。这样一年可以投资基金6000元，按照其去年5个月累计收益32％的比例计算，年总收益预期可以超过70％。收益的4000多元，超过每年节省的1600元贷款本息。
10万元用于提前还贷，有四种方式
潇洒20的父母很是担心：要向银行支付20多万元的利息，也太高了吧。因为心疼孩子，家里老人跟潇洒20商量：再多借10万元给你还房贷吧。
提前还上10万元，能省多少钱呢？潇洒20找到银行的理财经理，理财经理给她提供了4种提前还贷的方式。
按照等额本息还款计算，潇洒20合计应付利息的总额为205541.23元。假设她在还了1年贷款后选择提前还贷，此时应缴按揭贷款本金剩下285000元，应付利息还剩下184135元。
★招式一：月供不变，缩短期限
潇洒20如果提前还款10万元，选择保持月供水平不变，即每月还2106.42元，而贷款期限就相应缩短为9.5年，今后应付出的总利息将为55555元，相比提前还贷前利息减少了128580元。
★招式二：减少月供，保持还款期限
潇洒20如果提前还款10万元，选择20年贷款期限不变，现在还剩下19年，因此每月还款金额为1336元，其月供水平相应减少了770元，这样今后的总利息支出为119526元，相比利息减少了64609元。
★招式三：月供、期限双减
潇洒20如果提前还款10万元，再将其余贷款的还款期限缩短为15年，即提前5年还清剩余贷款，那么月供为1537元，相应减少了569元，这样今后的利息支出为91545元，相比利息减少了92590元。
★招式四：增加月供，缩短期限
潇洒20如果提前还款10万元，将其余贷款还款期限缩短为8年，即提前12年还清剩余的贷款，那么月供会相应增加到2409元，这样今后的利息支出为46245元，相比利息减少137890元。
至于提前还贷选择何种方式最划算？理财专家表示没有最划算的说法，选择哪种方式要根据贷款人的具体情况来确定。
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10万元用来投资，又会如何？
早在买房的时候，就有人建议潇洒20不要着急，不如用这笔“啃老”的钱用来投资。“你看，去年股市大涨，如果你这15万元投资买基金，运气好的话都可以翻倍了。”
投资房产不到一年收益也有30％
不过，坚持认为房产投资风险最小的潇洒20却觉得，毕竟投资股票、基金风险更大，而她购买的这个楼盘均价涨幅也接近30％。如果算上自己不买房，每个月还要缴纳1000元的房租。这样算下来，除去房贷一年5.75％的利息，自己这15万元钱要获得36％以上的收益才保底。虽然在去年的大势情况下，获得这个比例的收益并不困难，但自己买到心水房的心理满足是不能用钱来衡量的。
投资？还贷？各有道理
拿到10万元，应该不应该还贷？潇洒的同事意见空前一致———投资！而银行的理财师建议潇洒20———趁着年轻，可以适当多负债，用这笔钱投资获取收益。
当然，潇洒父母的观点也没错———贷款少一些，就可以减少5％-6％左右的利息成本，而且这个成本基本是固定的。相对于市场2％左右的市场无风险回报来说，在没有什么好的投资项目下是不错的选择。但在市场有好的投资项目下，就要好好利用这个机会成本了。
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基民教育：买基金并非0风险
其实，潇洒20也算有一定的投资意识了———她选择了每个月定投500元的方式投资基金，并获得了超过70％的年收益。不过，要注意的是，2006年股市大盘指数全年狂升130％以上，是导致基金收益暴增最重要的原因。2007年的基金收益率不会像2006年那样疯狂，而且股市的振荡会加强，因此基金的收益率会较2006年有所减少。投资基金需要适当调低自己对基金的收益率期望值，才能够让自己的资产稳定地增值。
另外，各人的风险承受能力不同制定理财计划要因人而异。
拿2005年和2006年的股市行情来说：在2005年12月30日，上证指数报收1161点。一年后2006年12月29日，上证综指报收2675点，全年涨幅超1500点，在80％的股票成功拉升的情况下，去年投资股票型基金的风险实际上已经大大降低了。如果今年还有这个收益率，如果潇洒将这10万元都用来还贷款，等于失去了获得更高收益的机会。在社会整体投资收益上升的情况下，投资者的保守实际上相当于蒙受了经济上的损失，更别提心里上的失落了。
但是，就如前面所言，今年会有这么高的收益率吗？
理财经理建议
先不还款，10万元用来投资基金！
国内外机构一致看好中国资本市场未来10年的投资机会，作为有点资本金的年轻人更应该善加利用。
要投资，首先保证现金流通畅。试想如果把收入的钱都拿来投资了，那么家庭支出就成了一个问题；或者在收入不能保证的情况下用了太高的负债率，那么每月的还款也会是一个沉重的负担。
遭遇难得的投资好机会，就应该通过财务杠杆来提高资产收益率。在目前，我建议潇洒提高投资力度，可以适当通过负债这个财务杠杆来提高资产收益率。
虽然她每个月都在买基金，但500元的投入，再高的收益率也不会有太多回报。所以，如果父母愿意借10万元给潇洒20的话，趁她现在比较年轻，抗风险能力较强，在现金流能保障的情况下可以提高负债率（贷款的成数）来争取更高的回报。假如潇洒20的钱都还了房贷，那么如果市场存在有收益更高的投资机会，那么缺少“母钱”的潇洒20就算想参与，也只能干着急了。
因此，建议潇洒用这10万元钱来配置一个投资组合，因为基金有着比银行储蓄更好的回报，比股票更低的风险、更低的投资门槛，这里建议她用50％的钱购买股票型开放式基金，50％用于购买平衡型开放式基金，适当降低风险。
还贷与投资“盈利”比较
假设潇洒20按照节省利息最多的招式一来还贷，10万元提前还贷后，继续以每月2106.42元还贷9.5年（约为10年），可节省利息128580元。
而如果用10万元投资资本市场，预期10年中前3年年收益15％，后6年，年收益8％左右。10年后，10万元的投资收益160651元。二者相比，投资获得收益超过提前还贷节省的利息32071元。
万一今年股市行情像市场机构所预测的那样，有20％的升幅，那么基金投资的收益也将水涨船高。
结论
潇洒20决定悄悄地拿这10万元用来投资。
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买房后，最怕楼价“跳水”
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其中，去年12月单月广州十区一手住宅均价为7438元/平方米，成为全年单月最高的楼价。”这是阳光家缘的统计。
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费用合计：首期13.8864万元+契税等0.9170万元+房贷险0.432万元+水电预交费等0.4万元＝15.642万元
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★20年按揭利息就超20万
潇洒20向银行贷款了30万元，20年还清。按照现在5.751％的年利率，如果选择等额本息的还款方式，每个月应该还款2106.42元，这样20年一共要还的本息金额是50.5万元左右。而如果等额本金还款，20年一共要还本息47.3万元左右，但前几年的月供都要超过2500元。虽然20年总共要多还3.2万元左右（平均每年1600元），但潇洒20还是选择了等额本息的还款方式。
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★招式二：减少月供，保持还款期限
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当然，潇洒父母的观点也没错———贷款少一些，就可以减少5％-6％左右的利息成本，而且这个成本基本是固定的。相对于市场2％左右的市场无风险回报来说，在没有什么好的投资项目下是不错的选择。但在市场有好的投资项目下，就要好好利用这个机会成本了。
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