征房产税究竟为了什么-评论频道-金融界

　　但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3％-0.4％。如果这个说法最后被证实，0.3％-0.4％的税率，要平抑房价，显然是一句空话。因为这意味着只要房价上涨1％，就足以弥补房产税的损失。对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，财政部、国家税务总局有关负责人4日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，有利于抑制投机性购房。但按照我国1986年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。

　　从国际上来看，关于物业税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说，凡是“拥有”房地产的人，都有按照不动产的评估价值纳税的义务。但是，由于我国实行极为特殊的土地政策，70年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，恐怕不能简单地说“国际经验”。

　　因此，房产税究竟为了什么，在目前房地产调控处于非常关键的敏感时期，房产税的试点已经如箭在弦，这已经是政策本身无法回避的首先必须明确的问题：是为了抑制房价？是为了抑制投机？还是为了给地方增加稳定的收入税种？房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取？不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮地进行试点，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众，房产税为何而征。

　　如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40％以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。

　　从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度地取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的人征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

　　首先，房产税的税基到底是什么？

　　10月7日上海细则公布后，就有报道说，“据悉，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3％-0.4％。如果依此计算，若房子购买总价为220万元，0.4％的房产税率即意味一年需缴纳8800元。”以此来看，房产税的税基就是“购买总价”，即成本价。但此前提到房产税时，总是以评估价（或重估价、市场价）作为税基，因为出台房产税的一个重要目的就是抑制投机，拿上海来说三年前买的房子基本上涨了1倍，若还是以“购买总价”作为税基，就违背了出台房产税的初衷。而事实上，例如香港的差饷（香港政府对租用或自用物业而征收的一种间接税），就是通过全面重估来课税的，一般来说，全港的所有房产物业均须根据《差饷条例》（第116章）评估差饷。如果率先试点的上海、深圳，也是按评估价征收房产税，试问我们有这个条件吗？现在的房子都是一房一价，由谁一一评估？又由谁一一核准？面对一系列的难题，房产税能在短期内出台吗？

　　第二，房产税是不是重复征税？

　　在今年4月房地产新政刚出台时，媒体用得最多的是“物业税”，后来“物业税”渐渐改为“房产税”，为什么？除了物业税是个新税种，需要全国人大通过外，还是因为物业包括地产和房产，没有地产的空中楼阁是成不了物业的。而众所周知，我们在购房时，已经通过开发商缴纳了70年（或50年）的土地出让金，尔后开发商又全部转嫁给了购房者，这才将物业税改成了房产税，也就是说，即将出台的房产税的税基应该是房子的价值，而不包括土地的价值。但谁都知道，现在买的房子一大半是地价，建安成本所占比例并不高，若以全部房价作为税基（不管是成本价还是重估价），显然很大一部分属重复征收。事实上，国土资源部有关负责人就进一步加强房地产调控答新华社记者问时，也明确表示，要将“土地出让金形式逐步转向房产税，实现由费走向税的制度改革。”既然是制度改革，就不是一朝一夕所能完成的。发改委此前提到，“十二五”税制改革，其中就包括房产税。

　　第三，房产税出台是箭在弦上，还仅仅是做好准备？

　　上海细则一出台，有媒体立即冠以“箭在弦上”的大标题。此前，一些权威人士如全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生也说，新一波调控房产税首当其冲，“我已经能听到它的脚步声了。”房产税真的是箭在弦上吗？我们不妨认真拜读一下上海细则。

　　上海细则共12条，提到税收的有两条，即第5条和第6条。第5条的原文是：“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”意思十分明确，上海做的是改革试点的各项准备工作。第6条就不一样了，明确提到了两种税，即“房地产交易环节税收”和“土地增值税”，对前者，要严格执行国家有关税收政策的规定；对后者，则非常具体地规定了“按不同的销售价格确定土地增值税预征率”。显然，第5条是准备，没有时间表，又遑论箭在弦上？第6条才是执行，且有极其明确的时间和量化指标。

　　我现在特别担心非常热心地要开设的新房产税，如果搞得不好，不向各阶层群众开座谈会、听证会，凭着几个官员照抄照搬国外的洋教条，如果税法、税率设置不合理，不符合国情，有可能会成为 “恶税”。

　　为什么这么说呢？因为拟议中的新房产税必然会导致千百万家庭的假离婚，对我国的和谐社会是一种冲击和嘲弄。

　　上海报纸这两天已有报道，有人准备假离婚，以便拥有两套免税的房。网上也出现了网友发帖征求大家对假离婚投票表决，说明这已经形成了一种群体性的避税思维。以下我们要写多篇文章对此事进行分析，并且要向管理层写信反映我们与财政部某些官员的不同意见。

　　第一，贸然对居民开征房产税，一定会导致中国千百万家庭的假离婚。以上海为例，市区的房子去年5月1日的平均价在4万元以上，上海几乎很少有90平米以下的小房子，所以平均每套房都在350-450万 以 上 ， 如 果 征 0.3-1％， 就 会 征10000-45000元的税，而上海的户均收入并不高。据了解，至今三口之家年户均收入只有十万元左右。这就等于征了10-45％的税收 （美国的物业税的户均税赋只有2-3％），一般家庭肯定承受不了。如果第一套不征，第二套征，老百姓躲税、避税的唯一办法就是假离婚。

　　第二，现在很多城市已经出现了不少假离婚的家庭。全国各大中城市中有人为了争取在房贷中得到优惠利率，已经广泛地利用假离婚达到目的。我所去过的城市如珠海、上海，这个问题也很严重。这可以请各地政府协助调查核实。假离婚的人不会受到社会的歧视和非议，只会得到同情。

　　第三，房产税征得轻，对房价没有什么调控作用，甚至会把房产税转嫁到买者和租者头上；如果征得重，可能会导致中国房地产市场的全面冷却，后果非常严重，中国可能成为第二个经济萧条20年的日本。我非常反对炒房地产，制造房地产泡沫，但也非常担心鲁莽地把泡沫捅破，会招致中国经济的狂跌几年乃至十几年的灾难性打击，

　　这在中国香港和日本都有沉痛的教训。

　　第四，调控房地产应从根本上抓起，应该减少货币供应量、提高利率和征房产交易增值税，并且切断地方政府和土地的血肉关系，彻底改变、摆脱土地财政的不良格局。

　　第五，鲁莽地征收房产税对中国不同阶层的老百姓都是一种打击。首先打击的是有两套及以上房子的比较富裕的家庭，而他们恰恰是三十年来最拥护改革开放政策的一批人士，他们从改革开放中得到了巨大的收益，现在征很重的房产税将使他们感到政策多变，会出现新的移民狂潮，不仅是一般的举家移民，而且带走了中国宝贵的资金、科技人才和管理人才，使中国最优秀的一批精英人士流向国外，使人们对中国的改革开放失去信心。第二个阶层是一般的老百姓，他们往往也有两套房，但是并不富，最近这些买房的人当中，他们的户均年收入只有8-10万元，他们主要是通过银行按揭对第二套房进行还款。他们全家一个月的收入只有五、六千元，生活极其拮据，还要省出两、三千元钱来还按揭，对这些人的第二套房征不征税？第三种没有房或者只有一套房的人没有损失，也没有什么好处，并且他们有了小孩要买第二套房的时候仍然要交税。这样他们就对参加改革开放和经济建设，对拼搏创新失去了信心和动力，中国改革开放的动力立即会失去一半。

　　第六，对于那些改革开放以来付出巨大贡献的企业家，他们现在很可能有家产几千万甚至上亿，很多人想用来买房，这是最大的消费品，其他的任何东西都花费不了多少消费，房产税一征，他们立即会感觉到无物可买，挣来挣去是挣了一堆纸币的符号，从而形成了一个社会的动力真空。

　　第七，以修改房产税的名义实际上来征物业税在法理上是说不通的。传闻中的上海等城市房产税细则据说要根据财政部的细则来决定，我们研究来研究去实际上就是个物业税，而物业税是一个必须通过全国人大才能开征的新税种。物业税和房产税有两大区别：根据1986年房产税的有关规定，房产税对工业和商业单位征收，对居民不征收，物业税对每个居民都要征收，新修改的房产税对每个居民都征收，这还是房产税吗？根据1986年的规定，房产税是对房地产的原值 （扣除30％的折旧费来收费的），物业税是对市值来收费的。 如果对原值来征税，五年十年以前的房价都很便宜，一套房子30万，只对21万征税，每年交一、两千块就够了，这个老百姓是可以承受的，但对房地产调控没有什么意义，但修改后的房产税细则却是对市值来征税，这套房已经是三百万以上的了，请问这还是房产税吗？这和物业税有什么区别？如果这是新修改的房产税，那么将来的物业税会是什么样子？打着房产税的旗号来征物业税在法理上是不通的。

　　第八，我国开征物业税条件完全不成熟，所谓物业是指房地产及房地产下面占有的土地。经济学原理告诉我们，土地随着经济的发展、城市设施的改善是会不断增值的，房地产上涨实际上是下面这块地在涨，我们住的房子是不会涨价的，而是会贬值的，例如我国所有商业银行现在都规定对十年以上房龄的旧房子不可以以房子作抵押来贷款，可见银行普遍认为房子不但不会涨价升值，而且会折旧贬值。但是修改后的房产税实际上是对房子及下面的土地整个征税，我们不拥有土地产权，只借来了七十年的土地使用权，并为此支付了高昂的土地使用费和土地占有金，为什么还要交物业税呢？所以用修改后的房产税来征物业税于情于理于法都说不过去。

　　第九，还有房产税在征收过程中有无穷的困难和非常大的难度，例如一，市值评估谁来评？全国有这样上百万的评估人员吗？他们会不会成为新一批有权有势又容易寻租的官员呢？第二，最近几年房价涨得很快，但一旦征收房产税，房价也可能跌得很快，如果发生这种情况，又按照什么来征税？第三，尤其是2009年2月后买房的人都是买在房价的最高点，例如上海市为40000-60000元一平米，刚刚开始还30年银行按揭，他们当时之所以敢在这个高价位去买，是从来没有想到过会征房产税，知道要征房产税，他们还会这么高价去买吗？如果房价跌得很厉害，他们很有可能成为中国新一代的负资产家庭，停止付按揭，拒绝交税，对国家产生不满。

　　总之，我们坚决支持党中央国务院对房地产的宏观调控，合理有效的方法是有的，但征新房产税不是个好办法，希望财政部的官员对此事慎之又慎，反复调研。房地产涨，是有很多原因形成的，其中最重要的原因之一是货币政策。2008年货币政策从紧，房地产跌了一年；2009年货币政策从宽，复旦附近的新房从每平米2万涨到3万，显然这种上涨不是并不完全是人们炒起来的，而是巨量货币拱起来的，你们为什么在2008年不来征房产税呢？2009年涨起来就要征？万一以后又实行从紧的货币政策，房地产大跌，你在高位征去的税给不给退啊？