重振美国房市

重振美国房市

[斯蒂格利茨]　(2010-09-11)

　　市场经济机制出现问题的一个明确信号是失业率持久居高不下。今日的美国，每6个希望找到全职工作的人当中，就有1个无法达成心愿。美国当前经济有许多需求无法满足，但却又同时出现大量资源闲置的情况。

　　房地产市场是美国经济又一畸形之处：数十万人无家可归（2009年，超过150万美国人在收容所至少度过一夜），与此同时，却有数十万房屋空置着。

　　事实上，“房地产赎回权取消”（foreclosure，也译成“房贷断供”，或“法庭拍卖”、“法拍房屋”等）的比率正在上升。2008年，200万美国人失去了房子；2009年又有280万人遭遇同样命运，2010年的数据预计将进一步升高。金融市场的表现令人沮丧——运作正常的“理性”市场是不会为没有能力或不愿偿还的人提供贷款的——但这些市场经营者却犹如金融奇才般获得了高回报。

　　这些都不是新闻。新闻是奥巴马政府终于勉强承认，协助房地产和抵押贷款市场恢复正常的措施大部分都失败了。有趣的是，左派和右派在政府必须在可预见的未来，继续致力撑起房市这一点上倒是颇为一致。这一立场令人颇为困惑，也相当危险。

政府接管房贷恶果重重

　　说其令人困惑，是因为传统上，在分析哪些活动属于公共部门时，管理全国抵押贷款市场从来未被提及。掌握与信用度评估的信息，以及监督贷款偿还情况，都向来被认为是私营企业比公共部门更为擅长的。

　　不过，这个立场倒也不难理解：美国的两大政党以往均支持鼓励房地产过度投资和过高杠杆率的政策，而“自由市场”的意识形态则阻挠监管者出手制止鲁莽的借贷。政府现在如果撒手不管，房地产价格将进一步下跌，银行将面对更大的财务压力，而经济的短期展望也将更变得更加黯淡。

　　但这正是由政府来管理抵押贷款市场是很危险的原因。扭曲的利率、政府担保、及税务补贴将鼓励投资继续流向房地产业，而实际上，需要投资的是技术和洁能等领域。

　　此外，投资持续流向房地产业，会让经济更难摆脱对房地产业的依赖，让房地产业更难摆脱对政府支持的依赖。支持加大房地产投资的政策，将使该领域的价值更加依赖政府政策，导致未来决策者面对来自利益集团——如房地产开发商和债券持有人——的更大压力。

　　至少可以这样说，美国当前的政策让人感到困惑。美联储董事会已经不再是最后放贷者，反倒成了首要放贷者。抵押贷款市场的风险由政府承担，而市场风险则由美联储承担。现在出现的结果其实一点也不令人奇怪——私人市场基本上已经消失。

　　政府已经宣布，这些通过降低利率来发挥作用（如果它们真的有用的话）的措施是暂时性的。但这意味着一旦政府停止干预，利率将会升高——而所有由抵押贷款支持的债券的持有者都将蒙受资本损失——而且损失可能不小。

　　没有任何私人投资者会购买这类资产，而相对的，美联储也不需要认亏，而拥护自由市场者可大谈市场价格和“价格发现”的优点，美联储大可装作什么都没发生过。

　　因为由政府承担信贷风险，抵押贷款就变得与相似期限的国债一样安全。因此，美联储对房地产市场的干涉便无异于对国债市场的干涉，所谓的从购买抵押贷款“转向”购买国债并没有什么差别。美联储已肩负了一个艰难的任务，它不但要决定短期利率，还必须决定长期利率。

应将资产降值记入账中

　　还有两大原因让房地产复苏之路困难重重。首先，从事传统抵押贷款业务的银行眼下财务状况不佳。其次，证券化模式已经破产，在短期内不太可能被更换。不幸的是，不管是奥巴马政府还是美联储，似乎都不愿意面对这些现实。

　　证券化——即将大量抵押贷款集中在一起以出售给全球的养老基金和投资者——能够运作，是因为有可信赖的评级机构来确保有能力偿还的人才能得到抵押贷款。现在，没有人会再或者应该相信评级机构，和那些提供劣质产品（有的产品是设计来亏钱的）的投资银行了。

　　简言之，美国政府支撑房地产的政策非但未能解决问题，反而延长了减债的过程，造成了可能产生类似日本所面对问题的环境。要避免这种令人沮丧的“新常态”并非易事，但能让美国和世界经济有远远更佳的复兴展望的政策还是存在的。

　　公司早已学会了从容接受坏消息、将降低的资产价值记入账中，然后向前迈进；但政府却还没有做到这点。美国抵押贷款有四分之一是债务超过房屋价值。驱逐业主只会造成更多的无家可归者和更多的空置住房。当务之急是尽快把抵押贷款的降低价值记入账中。银行必须确认亏损，并且，如有必要，就筹集更多的资本以满足储备要求。

　　当然，对于银行来说，这会是痛苦的。但比起它们在全球经济中给全球各地的人们所造成的痛苦，这根本算不了什么。

作者Joseph E. Stiglitz是哥伦比亚大学教授，诺贝尔经济学奖得主

英文原题：Fixing America's Broken Housing Market

版权所有: Project Syndicate，2010.《联合早报网》