央视9月2日《经济半小时》深度评析重庆公租房

主持人：今年两会上，温家宝总理在《政府工作报告》中确定今年中央财政安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。今年6月，中央7部委又联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地区要加大政府对公共租赁住房的投入。各地在年初也都纷纷宣布了保障性住房建设的计划，半年多时间过去了，现在各地包括公租房在内的保障性住房建设究竟开工了多少？建成了多少？有多少老百姓圆了自己的安居梦？我们栏目对北京、重庆、深圳、杭州等直辖市和房产一线城市进行了调查。
今天我们就先来看看重庆市，早在今年年初，重庆就拿出了3年建3000万平方米公租房的计划，规模相当于一个200万人城市的住房量。现在重庆的第一批公租房已经开始陆续封顶，这样的房子能让大家满意吗？
参观公租房样板房的市民都想住进公租房，今年1000万平米公租房已全面开工建设
记者：想住这个房的请举手。（看房的市民全部举手）
画外音 8月12日，重庆鸳鸯片区公租房开始陆续封顶。样板间里，前来参观的中低收入市民几乎百分之百表示，他们都想住进这样的公租房。
记者：感觉怎么样？
市民一：还可以，标准不错。
市民二：要比现在租的房子感觉要好一点。
市民三：建公租房是件了不起的事情，从来没住过这样的房子。
画外音 这个名叫民心佳园的公租房小区一共拥有18900套面积从35到80平方米不等的公租房，在样板间记者看到，建成的公租房不仅铺设了地板砖、刷了白色的墙壁，还配备了全套的厨房和卫浴设施。
一位前来看房的外地人问房产营销员：我是外地人,要是在外地有房子,可不可以租公租房?
房产营销员：我们这个是指在主城区工作没有房子,按照我们市长的想法,欢迎外地人到重庆来作贡献,到重庆工作能带动经济发展,都欢迎。
画外音 虽然让人动心的公租房就在眼前，但很多人心中都有一个疑问。按重庆个人月收入2000元、家庭月收入3000元的标准，千万城市人口的重庆，有资格申请公租房的人有百万人，这样的公租房自己能申请上吗？对这样的担心，现场的工作人员告诉记者，重庆将在3年时间里建设3000万平方米的公租房，数量达到60万套左右。到时如果数量不够的话，还会再建设1000万平方米的公租房或者更多的公租房，力争符合条件的中低收入群体都能住上公租房。
市国土房管局副局长孙立：我们将在第四季度接受公共租赁住房的申请，预计第一批住户可在春节前入住。明年年底，我们现在上半年开工建设的（公租房）都将陆续投放市场。
画外音 孙立告诉记者，今年计划动工的公租房中，重庆主城区的750万平方米已经全部动工。郊区县的250万平方米正在陆续动工。目前，开工较早的6栋公租房已经封顶，今年底首批2600户中低收入市民，有望住进公租房。而社会上60万套公租房将推向市场的消息，也让重庆百万中低收入的市民看到了希望。在重庆市房产管理局记者看到，咨询公租房的热线电话，几乎就没有停过。
重庆市房产管理局工作人员：接电话接到耳鸣。
用公租房改革现有的住房配置方式
画外音 目前，重庆公租房正在加班加点的建设，那么万众翘首以盼公租房的火爆现象，是不是反过来也说明了，以往的那个住房供应体系出了问题呢？
黄奇帆：大量的老百姓，因为买不起房，也没有公租房可以租，这样就造成生活不方便，住房问题长期得不到解决，对社会也会造成不和谐。在衣食住行这些民生问题中，住的问题现在成了最严重、最尖锐的问题、不平衡的问题，我想这跟住房配置方式有关系。
画外音 重庆市市长黄奇帆告诉记者，对一个城市来说，往往有30%到40%的群体买不起商品房，重庆城市人口大约在1000万左右，就意味着三四百万人买不起房。虽然以前通过经济适用房、廉租房、安置房保障了部分低收入群体的住房，但是还有二三百万中低收入群体的住房问题长期得不到解决。
黄奇帆：如果一个社会出现了普遍性的，或者长周期存在的问题的时候，一般会和制度安排有关。在这个时候呢，我们需要改革，改革就是改变一些制度安排，来解决问题。
主持人：向买不起房的中低收入群体提供价格低廉的公租房，从规模和力度上说，这确实是住房保障制度的一次重大改革。重庆市市长黄奇帆认为，对三四百万中低收入群体，不能抛弃，也不能放弃，同时还要让他们生活得有尊严，所以重庆要在3年内修建3000万平方米的公租房，那么，重庆中低收入阶层的住房现在到底有多难呢？我们来看看记者的调查。
随机调查中低收入市民，都渴望住上公租房
记者：对于你们现在居住环境比较满意的举一下手。
（看房的市民无人举手）
画外音 8月12日在参观重庆市鸳鸯片区公租房的中低收入群体中，没有一个人认为自己的居住情况是让人满意的。为了弄清他们的居住条件，记者在现场随机抽选了三位中低收入市民，在获得他们同意后，进入他们的家庭进行拍摄。
重庆市民周国华：因为我70几岁了么，哪怕是享受7年、8年呢？也好噻。
画外音 这个想好好享受晚年的老人叫周国华，今年76岁。在他50平方米的家里，一共住了5口人，分别是周国华老两口、51岁的儿子、40多岁的女儿和18岁的外孙女儿。这是他51岁儿子的房间。
周国华：51岁没结婚。
记者：为什么不结婚？
周国华：他是大集体的也结不了婚，没有女娃儿干。这就是我的外孙女儿和女儿的住处。他们都要靠我，长期都是住在这里，也只能靠我，都是我。
画外音 76岁的周国华是重庆市的劳动模范，这套50平方米的房子是属于他的。但是儿子和女儿收入不理想，一直买不起房，所以只能携儿带女挤在他这儿。记者看到，他家里甚至已经拥挤到连方形的饭桌都放不下，只能用这个细长条桌子来代替。
周国华：站的站起，我女儿吃得少，我们把饭一吃就走了。
画外音 告别了周国华，我们又来到了另一个年轻的看房人李想的家里，让记者意外的是这套40多平方米的屋子里，竟然挤下了6口人。
李想：这里有两张床，小的一张是我的小妹睡，里面那间是我舅舅在睡。
画外音 李想告诉记者，自己今年刚结婚，作为成人的他知道不仅没有照顾好父母、老婆跟着自己受这么多的苦，感觉压力非常大。所以，连什么时候要孩子，他都不敢跟老婆提。
李想：因为现实的状况，像现在这种条件，肯定不允许的，所以现在没有打算要小孩。
记者对一些看房市民作了如下调查：
记者：未来两年你们考虑要买房的人举一下手。
（无人举手）
市民们：买不起，买不起。
天量的公租房也意味着需要天量的土地和资金来保障
主持人：我们随机走进了重庆三位中低收入市民的家，这样的调查也许并不全面，但是它反映出弱势群体的住房困境，让重庆市委、市政府感到了一种压力和责任。重庆推出3000万平方米、投资数百亿的公租房计划，堪称国内迄今为止规模最大的一个住房保障项目。但是，天量的公租房也意味着需要天量的土地和资金，那么，重庆市委、市政府能否兑现自己的承诺呢？我们来看看他们在公租房计划背后的一笔笔经济账。
黄奇帆：在上世纪90年代的10年，重庆90%的可开发的商品房土地，都囤在当时的开发商手里，以至于我刚到重庆来的时候，政府要造宿舍、公安局、各种学校、医院。我们不是跟农民征地，不是跟居民搬迁征地，而是跟囤了地的房产商去买地。
记者：都在他们手里面？
黄奇帆：当时的地都被他们储备了，他们当时低价买进了，当时是这种情况。
画外音 2003年以后，尝到苦头的重庆市，开始依托国有的地产集团土地储备中心。对此后10年需要开发的土地进行了储备，目前已达20多万亩。黄奇帆告诉记者，政府之所以要储备这么多的土地，就是要防止大批土地被开发商控制。社会在发展、经济在发展、土地会升值，土地储备过程中升值的效益就成了房地产商的暴利。正因为重庆市拥有全国各省市区最大的土地储备，也保障了公租房有地可用。
黄奇帆：想建3000万平方米的公租房，就需要3万多亩土地，这3万多亩土地我只把储备的地切割出来安排下去。
画外音 对于重庆市要建设的3000多万平方米的公租房来说，拿出政府已经储备的土地作为建设用地，还只是公租房建设的第一步。如此大面积的住宅建设，需要多少资金的投入呢？黄奇帆告诉记者，这至少需要750亿元的资金规模，这无论对于哪个城市的财政来说都不是一个小数字。那么，重庆市依靠什么解决资金需求呢？
黄奇帆：一亩地在重庆主城可以卖二三百万一亩。扣掉成本，每亩地至少有150万的政府收入，那么现在这3万亩相当于500亿。现在呢，我这500亿不收了，我把它注入下去，我还只当250亿、200亿来注入。
画外音 除了这200亿元的土地投入以外，政府还实际投入三年土地出让金收入的5%，共计50亿元，用于公租房的建设。再加上减免公租房的税和费，重庆财政的投入大致为250亿元。但是实际上在记者看来，启动这个项目，其实政府调动的现金数量并不大。每年的实际现金投入在20亿元左右。这样使得公租房建设并不会因为其数量的庞大，而拖累重庆正常的财政支出。然而通过这样的计算，政府还是只解决了750亿总投入的三分之一，那么剩下的三分之二投入，政府又要如何解决呢？
黄奇帆：我刚才说我要250亿，这个资金已经够了。不是说你拿了700亿拨款，把社会的投融资系统完全不要，那是个不会理财的人干的活儿。
画外音 黄奇帆认为公租房的建设完全没有必要由政府一家大包大揽解决资金问题，剩下的500亿元完全可以通过融资渠道来解决。这其中包括银行贷款、保险基金的融资方式。事实上，重庆公租房融资的消息一传出，很多机构就找上门来。因为随着城市发展，这3000万平方米公租房本身，就是一项适宜投资的回报稳定的优质资产。黄奇帆告诉记者，之所以投资机构这么热衷于给公租房投钱，公租房和与之相配套的商业店面租金，完全可以逐年归还500亿元融资的本金和利息。
黄奇帆：60万套公租房，就有42亿的租金收入，那么我们500亿的贷款或者其他性质的融资，5%-6%的利息，一年是30亿，事实上这个是可以偿还融资性资金的现金流的。
公租房月租金为400元，租金仅占月收入的16%
画外音 资金盈亏的大账虽然对明白了，但重庆中低收入人群是否能接受公租房的租金呢？记者也找到了重庆香港中原营销策划顾问有限公司副总经理何伟坚。他是香港居民，是在香港的公租房中长大的。
何伟坚：一个小三口家庭，大概在15000到20000港元，那么目前租金水平是在1500到2000港元左右，只占了一个香港家庭收入的10%，应该说是比较低廉的承担。
画外音 那么和香港相比，重庆每月每平方米10元的租金是否偏高呢？重庆市规定，月收入在2000元以下的个人，或者月收入在3000元以下的家庭才具备申请公租房资格。记者算了一下，如果收入2500元的三口之家，选择40平方米的公租房月租金为400元，租金仅占月收入的16%。
公租房建设对商品房市场的冲击不大
主持人：我们注意到，重庆打造天量公租房，靠的是两个“法宝”，左手靠的是通过政府多年前廉价储备的大量土地，来降低公租房的建设成本；右手靠的是通过现代化融资方式，利用金融工具，吸引社会资金投入。这样一来，建设3000万平方米公租房的土地和资金难题都能够迎刃而解。可是，天量公租房要在短短3年内集中建成投入，会不会对商品房市场构成另一种冲击呢？
虽然，重庆市3年建设3000万平方米公租房，可以解决60多万户200万以上中低收入市民的住房难题。但这两年重庆市商品房年销总量也只有2000万平方米左右，这就意味着重庆最近3年，每年完成的公租房建设量相当于商品房年销量的一半。住房供给量如此急剧增加，会不会带来房地产市场的波动呢？我们再来听听社会各界的说法。
画外音 重庆3000万平方米公租房有一个特点，那就是和21个大型商品房聚集区混在一起。由于重庆明文规定，公租房租金不得超过同类地段同等品质商品房租金的60%，这也意味着3年时间里，会有200万左右的中低收入群体，撤离民间租房市场。那么，那些买房出租的投资者是否会降低租金价格呢？
重庆某房地产投资者牟玉兰：投资的话，他可能要慎重一点儿了，因为毕竟公租房价格那么便宜，如果纯粹拿来出租的话冲击会很大，顾虑就会多一点。
画外音 不少人认为，公租房会对房屋租金造成巨大影响，那么重庆天量公租房是否也会对商品房销售造成巨大冲击呢？记者来到了这个商品房楼盘，负责销售的总经理胡端告诉记者，这个楼盘的小户型和公租房类似，有30多平方米，首付也只需5万元，开盘不到一周就几乎卖完了。基本没有受到公租房的影响。
胡端：因为公租房它主要是对新工作的、收入比较低的、购不起房的这一部分夹心层，是政府保障的一个办法，是政府供应他的。
记者：那就是说，他本来是买不起房，买不起商品房的。
胡端：应该是这样。
而重庆地产集团康田事业公司总经理鲜勇也认为，长期来看公租房不会无休无止地修建下去，所以对商品房市场的影响也不会太大。
鲜勇：那么过了这3年之后呢，它就没有了吧，从量上来说影响不大。
大量的公租房会改善重庆投资环境，推动经济发展
主持人：看来，公租房究竟对房屋出租和商品房市场会带来什么样的影响，还要等它大批投入使用以后，才能完全显现出来。不过，采访的时候，我们还听到这样一种观点，认为公租房推出会遏制房价上涨，并会把这种效应传递到土地价格上去，因此大量建设公租房也可能到头来会影响到重庆市未来的土地出让金收入。那么，对重庆市来说，投入巨资建设公租房究竟是不是一个合算的选择呢？我们再来分析一下。
画外音 今年年初对重庆的调查中，一个从东莞搬迁到重庆的电子加工企业负责人这样告诉记者。
负责人：在今年到明年之后，不是你有订单就牛，而是你有人你就牛，我有人我有几百号人我就牛。我有人做，你没有人做，你就牛不起来。
画外音 因为缺少蓝领工人，这家企业从东莞搬到了重庆，采访中这位刚刚毕业的大学生张林也告诉记者，来到重庆务工一个很重要的原因就是重庆的生活成本更低。他认为，这样的城市会有更多的产业转移过来，所以发展的机会会更大。
张林：成都消费比较高，比重庆要高一些，然后到重庆这边感觉生活方面还可以吧，就决定到重庆了。
画外音 企业和大学生的选择虽然不能代表全部，但是它反映出企业运营成本和市民生活成本，已越来越影响到一个地区的经济发展。
黄奇帆：公租房建设有助于外来打工群体和新生代大学生群体等的安顿。那么这本身对于大量需要农民工和新生代大学生的那些劳动密集型工厂来说，有公租房的系统它就有一个合理的社会生态，会使得这个地方投资环境更好。
画外音 黄奇帆告诉记者，作为政府必须履行的责任，重庆花费巨资大量建设公租房不但能够保证弱势群体能够有尊严地生活，而且大量的公租房也会改善重庆投资环境，对当地经济产生推动作用。
黄奇帆：一个工厂70%左右是和蓝领工人有关的，如果这个蓝领群体不能很好的安生，这个工厂也是无法长周期稳定发展的。
城市的发展是靠土地财政还是靠产业经济，重庆用天量公租房证明了自己的选择
画外音 作为直辖市，今年6月重庆两江新区成为新设立的国家综合配套改革试验区。而此前国务院批准重庆设立国内面积最大的西永综合保税区以及两路寸滩保税港区，种种利好之下，大批企业开始入驻重庆。这也带来重庆核心路段不少房价上涨的压力，比如位于江北区的这个两居室，价格已经从2008年的每平方米4000元涨到了每平方米7000元。租金价格也从每月800元涨到了1500元。
黄奇帆：全世界古今中外从来如此，一个高价房的地方最后会破坏投资环境。比如香港，房价高到十几万一平方米、二十几万一平方米，我认为这就是香港经济的杀手。香港的许多许多的企业转移到内陆来，很重要的原因是香港的房价炒得太高。所以在这个意义上讲，明智的政府都应该有效地控制商品房。
画外音 黄奇帆告诉记者，关注民生并不仅仅是要解决弱势群体的住房问题，更重要的是要给弱势群体提供更多的就业机会，让弱势群体能过上更好的生活。所以通过公租房降低生活成本，吸引人才和企业的进入带活重庆经济发展，这远比高房价下的土地财政更有意义。
黄奇帆：政府不能光靠卖地，靠房地产收税来维持政府的财政，因为工商经济、各行各业都有正常的税收，政府的财政收入是多方面的。
画外音 城市的发展是靠土地财政还是靠产业经济，重庆用天量公租房证明了自己的选择。此外，在一些产业园区记者看到，政府和园区修建的一座座蓝领公寓拔地而起，这些蓝领公寓也将以很低的价格租给企业和工人。
西彭工业园区管理委员会副主任张明涛：现在沿海地区的企业向我们西部地区转移的倾向越来越明显，我们就考虑要为我们的企业建设一定数量的蓝领公寓，让我们的企业工人可以在里面安心生活、安心生产。
画外音 对于政府提供公租房、蓝领公寓的做法，落户重庆的企业也告诉了记者他们的感受。
重庆鼎立金属包装制品有限公司总经理张秀丽：劳动力成本这一块儿解决了，用工的困难解决了，然后再加上工业园区有配套的设施，很多企业肯定都愿意搬过来。
主持人：回顾最近十多年房地产市场，商品房的热和保障性住房的冷一度形成了鲜明对照，其结果就是一方面很多高档楼盘外表华丽、环境幽雅，可一到晚上就成了空城、鬼城；而另一方面，数量众多的中低收入居民距离自己的安居梦却渐行渐远，遥不可及。脱离老百姓实际住房需求越来越远的房地产，就像一只断了线的风筝，资产化、货币化趋势越来越明显，投资化功能越来越强化，房子盖了不是给人住的，而是在一轮轮炒房热中不断虚拟，变成了一种金融工具。这只断了线的风筝在相应的经济金融环境中可能会一飞冲天，但终究会有一头栽倒地上的风险。作为政府，现在有必要也有责任把房地产的风筝线重新修整，让住房回归它最本源的价值，让最有需要的老百姓住上房子，这才是最合理的经济解答。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，1200多年前的杜甫表达了他关注民生疾苦、体察人间冷暖的济世情怀。如今我们的住房制度无论走多远，都不能远离这个朴素的梦想。
记者 商宇 整理