转载：陈宝存：商品房大量空置会造成严重社会问题
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空置房概念尚待明确
主持人：大家好！这里是腾讯网和第一会客厅联合制作的房产系列节目的现场，我是主持人紫彤。前些日子，房价调控问题一直是人民讨论的问题，而今日关于我国惊人空置率报告引发了社会广泛关注。一边是多数人买不起房子，另一边则有大量房屋空置，对于居高不下的房价，专家们也表示楼市潜藏着泡沫风险。那么房屋空置率的高度会给我国经济带来怎样的影响，房屋泡沫又是什么。今天我们很荣幸的请到了全国房地产经理人联合会副秘书长、房产独立评论人陈宝存先生，你好陈先生。
陈宝存：大家好。
主持人：《建筑》杂志主编李国彦先生。
李国彦：大家好。
主持人：北京首开仁信置业有限公司总经理李捷。
李捷：你好。
主持人：欢迎三位嘉宾和我们一起来讨论这些话题。首先大家现在谈论很多的就是关于房屋空置率，首先想请三位嘉宾，分别给我们谈一下你们对于房屋空置率和房屋空置是怎样理解的？
陈宝存：因为国内空置率指标经过多少年的演变，基本上原来的指标设置是不太合理的。与国际住房空置率指标有很大区别。最主流的一个指标体系，竣工一年算空置，这个实际上是不合理的，因为它的销售也不可能都那么及时完成，可能很多项目光销售期就能拖延两三年。
谈到真正的空置房，是否多了？你要表达的意思就是说这个房子建多了，但是如果要是竣工一年就算空置的话这个本身是不合理的。所以后来国内在数据上就把这个空置率就取消了。现在统计局出一个待售面积，新的待售面积是1.9亿平米，但这个待售面积在我理解是可售面积，跟空置率没有关系，国内没有空置率指标，没有这个体系，国外的情况跟这个空置率又完全不同，我觉得在国内谈空置率没有多大意义。
李国彦：第一个，我觉得空置率一出来之后为什么会引起社会上这么大的关注，各方面专家的说法也不一，还有代理公司，当时牛刀说用用电来统计。为什么这么关注，现在房价在我们国内还是很敏感的，大众关心的问题，也是房价比较高，普通百姓对这个看法比较多的问题，所以它一出来以后就引起很多人的关注。车的空置的话，没有多少人关注，但是房子空置率高了就有反应。第二的想法，刚才陈总讲这个，以前没有很官方的标准来规定，以前说竣工一年以后没有销售的叫空置房了，这个好像不够科学。前段时间建设部、国家发改委和国家统计局出台一个新的标准，就是说某一个时间段内，从2003年国家统计年报开始，以房屋空置时间作为标志来进行划分，这个刚出来，这个空置率本身的科学性还值得怀疑，官方也不会认定它，没有一个机构来确认这个空置率是多少，所以现在大家都在热议这个事。
主持人：李总对于空置房和空置率有什么自己的看法？
李捷：两位都是专家，我就是一个地产从业人员。首先这个概念我一直也没闹明白，怎么叫空置房，上来定义，刚才说一年以上没有卖出去的算，还是说黑着灯的就算，所以标准不同意的情况下，定义大家还不一致，怎么谈这个事就比较难。比如说那边说是牛，这边说是马，牛和马我也不知道怎么比。
6540万是个别人“编”出来的
在国内讨论空置房没有多大意义
主持人：现在大家对于住房问题也是比较关心和迫切，这种热议也是一种炒作，所以没有一种统一的概念或者正确、准确的衡量标准，我们大家就对空置房和空置率的讨论就到这里。大家肯定非常熟悉一个数字，就是6540，这个数字一出来，大家是众说纷纭，每个人对它的看法都不一样，我想请问一下三位嘉宾你们对于这个数字是怎样理解的？会有什么自己的看法？
陈宝存：这个数据刚开始出来我基本上就可以认定这是牛刀自己个人编的，如果要是加上一个出处的话应该是曹建海，这是他们两个人个人自己在编造的数据。这个数据之前我一直在博客上对咱们国内商品房市场化从98年到现在，咱们究竟销售的房屋有多少，就是建成竣工的房子有多少，这个数据不是说特别准确，因为是来自于统计局这么多年以来每年的商品房销售这一块，也是折合了一下，大约是4800万套。6540这个数据一出来我就觉得这是胡说，为什么呢？整个改革开放，咱们整个竣工总量就是4800万套左右，最初年限每年三百万套，后来比较高，09年可能销售最高，但是跟08年中和了一下，折合了一下，09年销售九个亿，按照一百米算的话就是九百万套，这是最高的年限，而且应该是把08年滞销那部分也在09年消化掉了。三百万到最高的九百万套，咱们房地产市场化就搞了十年的时间，怎么可能出来六千多万套，后来我大约测算了一下，就是说中国93到95年开始中国就已经饱和了，那还搞市场化改革干什么，所以这个从头至尾都是完完全全个人编造的。后来国家电网辟谣不辟谣，这个没有多大的关系了，和中国整个住房供应总量就有这么大的差距，这种可能性不存在。空置房存在，但是靠黑灯率都是不准确的。而且我最近也在说，咱们国内空置率一个是没指标，再有搞黑灯率调查更没有道理，没有任何意义。
主持人：对于这样一个数据根据我国现在地产市场的这些房子总量、销售总量是不成正比的。
陈宝存：不成正比的。我当时测算了一下，十年市场化4800万套，说明134%都是空置的，再往前推93年到95年中国市场已经完全解决住房问题，那就没必要做这个房地产市场化的改革了。
主持人：所以这个数字可以说是有虚假的成份，我想请问一下李总编对于这个数字有什么看法？
李国彦：我借用住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮博士，前段时间他在公开场合发表了对空置率的意见，反驳了空置率这个意见，他说的数据是过去十年中我们开发商品房率才有七千万套，现在这个数字，才销售出去四五百万套，这显然是比较荒谬的。
主持人：李主编是用数字的对比。
李国彦：陈淮博士发表了一个数据。
主持人：用数字证明这个数据是虚假的。
李捷：这个事我听说过，从来没认识是个事，也没关注。这个数都没人认这个帐的问题，我们还有什么必要讨论，说6450，是国家电网来的，国家电网否认了，都不认帐，还有什么意思探讨的。
陈宝存：博客上写的是社科院城调队，我说城调队什么时候从国家统计局划到社科院去了。国家智能电网计划是2011年到201515年开始实施，以后估计会有数据。我们现在已经可以用智能电网的仅仅是几百万户。一个国家智能电网，这个本身就没有这种可能性去测查出来六千多万套，本身就是几百万套现在在使用。要是完全搞成功的话也要到2015年以后。
所以说所有的这些东西都可以证明这是假的数据，是编造的数据，但是我不理解的是现在很多宏观经济学家，我点个名，像马光远，学院派经济学家，北大、清华博导们你们为什么不去考证一下这个数据的来源。现在应该做考证工作的人都没有做，反而像任志强我们也不属于研究专家，我们也是房地产一线工作人员，我们去研究这个，这本身就是不合理的。你明明知道这是错误、虚假的，还大肆引用，尤其是马光远引用的特别多。
主持人：三位嘉宾，通过提供各种论证和论据对这一数据提出质疑，是不存在的，虚假的。
李捷：咱们不说是不是存在，如果有人认帐，咱们拿出来，再讨论。
主持人：证明有它的不合理性。
李捷：有不合理性。比如找一个人过来跟我谈恋爱，我还不知道他是男的还是女的，怎么谈恋爱。所以先把这个事落实了。
主持人：李总非常幽默，用你这样冷幽默的方式给大家解释了对6540的理解。我们非常感谢三位专家对于6540这个数字的理解。我还想问一下，无论是媒体人还是业内人士，现在都是非常关注空置房，各抒己见，我想问一下空置房真的有这么重要吗，大家这么关注，这个空置房对于我国经济有怎样的影响？
李捷：空置这个事本身确实有重要意义，是一个社会资源配置的合理性。确确实实，如果过剩了，明显资源配置不合理，如果不足同样也有不合理一方面。最好的是相对供需平衡，实际需求量和供给量比较平衡，这是现在最合理，也是最环保的方式。如果说真是有多少在空置，这个对城市发展和经济建设确实有问题。
主持人：达到资源合理优化配置。
李捷：对，为什么这个事大家敏感了，本身问题有敏感性，但就像前面说的，这个数要弄清楚了，如果不清楚的话谈什么没有意义。
房屋空置率过高会造成社会问题
李捷：如果空置率过高，从社会反映来讲肯定造成社会问题，不仅仅是房地产经济利益的问题了。很多低收入阶层的人买不起房，如果听到空置率高的话就会加剧他们心理焦虑。同时也会影响咱们宏观调控，比如房地产调控不调控，如果以这个为依据，或者干扰咱们政策的话，政策走向也会带来一些比较难处理的局面。当然政府决策也不一定会采纳这个，但现在出来以后在社会上争论不休，会产生一定的影响。
主持人：会对政府决策进行干扰。
李捷：对。如果肯定能有一个比较准确的统计，确实把空置率统计出来了，那再好不过了，有了数据的支撑就好办了。现在争论这个东西，媒体过于炒作，有些专家过于偏激的说法会干扰。
陈宝存：刚才李总和李主编他们谈的意见，我基本都能赞同。但是这个问题应不应该争论，李总不用争论了，这个就是我来了。为什么要争论，就是刚才李主编说的，实际上它是影响的。可以这么说，03年开始中国整个宏观调控整个基础都是错误的，为什么呢？这应该追溯到魏杰02年就一直在喊中国楼市已经出现泡沫了，所以这个泡沫论在整个03年到现在一直在媒体，在博导、专家们，在唱空楼市舆论，这些衰败，我是春天派，他们一直在喊楼市泡沫。现在空置房实际上在讲的一个题，也就是加大泡沫论，就是为什么成泡沫，就是空置房太多。所以这个问题是要争论的，不争论的话整体政策是要走歪的，走的不对。为什么空置率这一块有很多问题咱们都没有考虑，现在空置房有没有？绝对有。咱们应该注意一个现象，这几年房地产发展，尤其是旧城改造这一块，居民回迁安置条件越来越好，咱们可以看到最近有几个例子，一个是郑州城中村富二代，每户七套房这样的情况是很多的，刚才跟李总说我们石家庄的时候，我们也在说，居民只有两分五的地，四分之一亩，但是我们在石家庄很多回迁条件上面给450米回迁房，这种条件越来越多。深圳年初有一个数据，户籍人口人均住房面积388，这是深圳的特性，移民比较多。如果家家户户都有一套房子，比如北京、深圳，那么北京现在目前七百多万人口住哪儿去。所以每一户有一套房子，两套房子，或者三套限贷政策，我一直认为是错误的，不合理。如果家家户户都有房子的话，北京七百万人口都住地下室，这是不可能存在的。
这样的话应该有一种控制，我说这个还不算控制里头的，我一直说最合理的，像北京市老居民，最合理的应该是自己一套、子女一套、投资一套。必须用市场去解决租赁的问题，这样的话老户籍人口每家每户三套房子，这个三套房子来自哪儿，就是城市改造，比如城中村。有这种情况，比如就是原来北京或者哪个城市老的产业工人，只有一套房子，回迁安置安置得到一套，剩下那一套怎么办，这是难题。但是北京城老居民，只要原来有房子，有平房的，去年也有一个案例，朝阳门那边拆迁，平房49平米，要价是450平米房子再加上450万现金，望京拆迁怎么也知道，所以我一直是搞拆迁的，研究土地，就把这个事情说清楚。现在商品房房价在支撑旧城改造、危旧改造、城中村改造。我们回迁做完了以后，拿出二百亩地作为商品房去销售，商品房房价实际上承担着所有旧城改造任务，那么商品房房价应不应该高？低的话那边怎么回迁，怎么算。比如刚才有人采访我的时候，我说中服地块，最担心的是超过去年预计每亩一亿元，去年预计一百亿，今年不管是拍卖还是招标，最后弄出一百五十亿，那我觉得北京房价还要大涨。这是解决特别重大的一个难题。但是在这种过程当中，确确实实很多目前目前房子的状态是空置的。比如我老家给我六套房子，肯定都不会去住，那样的话可能空置两套先放着，作为以后出售。我装修四套用于出租的话，这样的话两套空置，一个是给我的，一个是给我房子的。现在很多放在手里是不愿意出租的。再有城郊区的房子，买是买了，但是会不会回去居住，比如现在很多中年人，孩子在城市上学，在城市上班，我会不会出租呢，也不会出租，就空置，这个也没有什么合理的。
像北京夜生活比较丰富，十二点回去了，你八九点照一个空置率也不合理。咱们现在讨论来讨论去，非得把这个落实，空置了你是想收回去，还是怎么办，有意义吗，空置的也是我自己的，应该跟谁平分吗，我觉得根本不应该讨论目前空置的问题。有没有问题？楼市有问题，但是楼市的问题是需要多少年一点点去解决，而不是现在就满足最低收入人群一个月挣八百块钱这些人也给他房子，这是不可能的。得循序渐进，有一个过程。
有一次我在文章里面说，面包会有的，一切都会有的，但是需要一个过程，每年就生产五百万套房子，怎么给大家分配呢。如果大家都去买，这个房子不卖出天价才怪呢。所以家家户户没有大量空置房存在。有原因，但是这些原因咱们往往都忽略，根本不计。
主持人：感谢陈先生对我国空置房现状进行了分析，让我们对空置房现状有了一个非常详细的了解。
李国彦：我有一个异议。
李捷：您异议，我反对。（笑）
李国彦：整体比较赞同，但是中间讲到的空置房，比如我在远郊有一套房子，在市里头为了孩子上学，租房子，或者在这里买一套房子，我觉得这种情况比较合理。如果由于这种现实情况，家里有一套房子，或者两套、三套，这个还是可以的。但是现在关键问题，社会敏感了，以前温州炒房团，后来鄂尔多斯炒房团，或者是媒老板，一家好几套，孙子或者几代都有了。房子在天上没人管，可是现在占有土地资源，你一家人占了，别人就没有了，土地资源稀缺性决定了空置率不能太高。一家可以有两套，但是三套、四套、五套就够呛了，如果拿出来推向市场租赁，我们民间可能听的多一些，就是为了投资，租都不租，等着升值了，这是正而八经的空置房了。
陈宝存：温州炒房团有一年有一个数据，说他们可以调动一千亿资金，山西炒房团基本都在炒潘石屹的房子。这个现象存在吗？存在一些，但是他们的目的也是为了投资，只会短期内持有，不会长期持有。现在卖不了的先存起来，是这种可能性，在现在市场上合理不合理呢？当然理解上不理解，不应该炒房子致富，但是这个市场就是一个紧缺市场，你不该倒票，不该倒的东西太多了，但是你怎么抑制它，这是一个问题。比如说合理的控制，现在这种情况多不多，多的是。咱们都知道学区房租金都是比较高的，在一个名校周边特别高的租金，为什么？实际上这些房子不太配套，或者买了大房子，基本上在市内没房子，才在学校中心住。有房子的，比如我们石家庄很多人都有两三套房子，40、50、60的都有两三套，用于出租，这对于出租市场是一个很好的例子。这些本身对于现在新买房的，可能也是搁置几年。之前我在石家庄的房子是花了十二万装修的，你让我出租，你给我多少钱也不出租，这样心态的很多。
李捷：收物业费。（笑）
陈宝存：对，说实话没有赚多少钱房子，2800买的，4500卖，应该是赚了，但是总的持平，就是他说的物业费。与大量的还贷利息。
主持人：陈先生认为确实存在着大量空置房，有它存在的必要性。
陈宝存：也不能大量存在，一个新建小区存在两三年，达到入住率6、70%，7、80%这些是合理的，不能算是空置，因为没有空置率过程。如果把这个除了的话，究竟还有多少黑着灯空置的，除非刚才我说的自己家装修好的房子，绝对不能出租，出租就祸害了，但是大量还是用于出租了。
主持人：陈先生这种观点也是代表了一部分人的思想和想法。李主编认为应该让这些空置的房子合理控制，使更多人住上房子，毕竟我们国土是有限的，最好达到资源优化。李总有什么看法。
李捷：我比较偏向李主编的看法，比如在座十个人，只有十套房子，一人一套，这个合理，现在结构不一样，他们两个各五套房子，剩下八个人没有房子，对他来讲一个人五套房子就是空置，他只住一套，他刚才说也可能不租，现在是剩下八个人的问题，我们是望房兴叹，看着他有房，我还买不起，他还不租，我们就蜗居去吧。大的市场上，十个人，十套房，合理，没有空置，但是结构有问题。
陈宝存：十个人有的是真的买不起，就挣一千块钱，只能是李主编我们俩把这个房子简装出租给你，因为你确实买不起，现在又不能住地下管道去。我觉得北京市市场租金为什么这么便宜？现在一测算的话，公租房租金和市场租金没有太大差距，而且公租房成本都是六千到八千，咱们可以想一想北京房价六千到八千还有没有，一套房子一百平米的租金也得三千。
所谓公租房按照最低成本测算，最后跟市场租金基本上持平，差不多，我认为没有太大差距。市场租金为什么这么便宜？就是北京有大量住房不是通过市场购买的，任志强有一个数据，75%是各种政策房还有回迁房、经济适用房。政策房75%，25%是商品房。大量是通过这种情况形成的供应。老公房，就是40、50、60，这是目前公租房应该面对的，我认为公租房不应该大建，而是应该采用补贴的形式让他们住40、50、60这种老公房，一个是位置解决了，在主城区，解决了市场问题，如果不是现在这种，而是刚才咱们说的，家家户户有两套房子，那一套出租价格绝对是高的，而且那套房子是市场买的，那么出租房价格一定高。现在合理吗？不合理，确实有的家五六套房子，是用于出租，没有按照市场价格成本租金。我觉得这个还是应该合理的。而且目前承租房这部分人群确确实实没有买房实力，硬让他们买咱们也做不到，甚至给他们降一千块钱也买不起，所以还是市场化比较合理。我博客上面写了一句话，叫“所谓均贫富，就是大家伙一块穷”。如果咱们再追求完完全全的平均，这个市场也不接受，接受不了。
房产泡沫有其存在必要但要把握度
主持人：在资源优化配置情况下遵循市场原则，这样的话我想大多数人都能满意。刚才观点也是比较激烈，各抒己见，各种观点都在进行碰撞，也是进行了头脑风暴的洗礼。说到房屋空置，大家对这个问题有各种各样的说法，对经济肯定是有影响的，陈先生提到空房太多的话也会导致房市泡沫的隐现。我想请问一下大家什么是房市泡沫？
李捷：前提大家又都不一致，什么叫泡沫，各说各话，开发商有开发商的观点，专家有专家的观点，专家还又分这派，那派，所以大家对这个泡沫理解不太一样。目前说怎么叫泡沫，什么叫泡沫，定义没弄清楚，所以我一直就是在具体操作层面比较多，应该说对他们这些统计，这些分析也没太看明白。确确实实现在这个观点各有各的表述。
但是总体来说，我觉得最大的问题还是我刚才说的那个，现在最主要的是两个问题：第一个问题，从居住的角度来讲，住房有两大属性，首先是居住，从住房角度来看现在是结构不合理，就是我刚才举的例子，十个人十套房，表面看没问题，实际上一细分就有问题了。咱们国家社会发展到今天这个阶段，社会阶层结构是有问题的，我也去看了日本、新加坡，看了一些所谓相对发达的国家，大体比例20%是富人，70%中产阶级，10%是穷人。所以政府负责那10%的保障，那90%的市场没问题，很正常。咱们现在国家什么情况呢？20%的人占了80%的财产，所以这个结构就变成超有钱的人20%，中间70%中产阶级没有，变成80%都是穷人。如果80%是穷人的国家，让政府盖保障房，肯定觉得保障房怎么老盖不够。我去了大概国内不下三十个城市，都去转了，转市场，转下来确确实实房子没少卖，但是分配结构不太合理，比如刚才说了，十个人里面有两个人是五套房，另八个人还是没房住，再有钱也买不起。我之前负责经济适用房，2600的房子照样有人买不起。那是真低收入，是在温饱线，刚解决温饱问题，一个月挣两三千块钱，或者一家子就是两三千块钱，让他们买房子，租房子都得考虑，这种情况下谈不上买房子。如果这样的人群是作为我们现在在社会结构里面是主要力量的话，确确实实有问题，这个问题不是房地产商的毛病，是国家发展到今天，造成社会经济分化问题。别看头疼脑热，发烧不在脑袋，毛病是发炎了，现在都说房地产是发烧的，不说为什么发烧，发烧根在哪儿。这是刚性需求角度来看结构上不合理。
第二个所谓泡沫不泡沫，就是资产价格来考虑。同样，还是举例子，十套房子，现在市场上就一百万现金，一套房子就是十万块钱，这是大体上的平衡。现在票子印多了，一共十套房子，市场有两百万票子，一套房就是二十按。这几年整个市场流动比较充裕，大家为了对抗流动性，为了对抗资产保值角度，确确实实房地产本身是最好的投资品，它的投资属性在这个情况下，就是市场票子的关系和房子的关系。刚才的概念是纯的刚性需求，这是从资产概念来讲这里面是有泡沫程度的，但是只要是市场经济，泡沫是一定存在的，无非是不是在一个合理值，是不是在一个可控度。如果超过这个合理值和可控度会出现一定问题，或者某个阶段泡沫破裂，有一点风险。现在问题在于经济结构，资产价值攀升不是房地产是不是盖多了，或者票子印少了，刚才说了，穷人太多，中产阶级消费起不来，出口又下来，靠投资拉，拉到一定程度资产价格就跟着往上涨，这种情况下风险还是比较高的。现在稍微问问你周边有钱的人，兜里一百万、二百万能干什么，实体经济产能过剩大家都知道的事情，为什么产能过剩，产能过剩对应的就是需求不足，如果80%穷人变成70%中产阶级，那么产能都不够，不是产能过剩的问题。这样的话就是结构问题。带来的话你身边稍微有钱的人除了买房子就是买房子，没有别的渠道。某个区去年半年拍地就收一百多亿，我一查这个区GDP在北京市才占2%，这样一个区，到那儿投资建厂或者弄农业多长时间才收一百亿，不可能，干十年也不可能收一百亿税，建工厂的话，三年五年，你再税收上来，还是卖地来的快。所以这种结构现在导致这么一个问题，有没有泡沫，也有，也没有。
主持人：其实泡沫存在也有其必然性，重要的是把握这个度，不要破灭。
李捷：总的一句话，经济结构问题比较大。
李国彦：我同意李总的分析，不但分析房地产泡沫这个现象，其实分析了比较深层次的，一个社会结构，一个经济结构。社会结构刚才讲了确实非常到位，发达国家7、80%的人是中产阶级，他们社会结构是稳定的，橄榄形，中间大，两头小，抗各种风险能力就会强一些，社会很稳定。咱们国家现在是哑铃形的，中间细，两头大。
李捷：我觉得是一个陀螺。
主持人：金字塔形。
李国彦：对，富人很少，但拥有的财富很多。
李捷：极端数据，3%的人口占有8、90%财富，北京、上海还好一点。可以去一些稍微更差一点的地方看。
李国彦：需求来讲，可能需求量也有这么大，从开发速度来说也是合理的。
李捷：是需求，他没有支付能力就不是有效需求。
李国彦：不能变为有效需求。第二个经济结构问题，投资哪个行业也没有房地产行业挣钱，所以投资渠道太窄，咱们国家经济结构还是有问题。
陈宝存：我是号称楼市春天派四大掌门人之一，实际上我也是经济春天派，结构问题包括现在咱们转型，这些必然要做的，但是也需要一定的过程。尤其对现在经济转型我也是有一定的看法。咱们强调转型的时候，基本就忘记了最基础的，就是房地产相关上下游行业大量是养人的行业，没有什么技术，挖煤的，装修的，挖矿的，炼铁的，这些行业是必须存在的，不存在的话中国才要不稳。现在咱们觉得高科技能救中国经济的时候，实际上你只考虑了高端人群，最普通的低端人群，绝对不可能今天挖煤，明天就到中关村研究电脑。中国最大的问题我一直认为是就业问题，而不是中产阶级富裕问题，现在先放下中产阶级富裕问题，先解决最低收入阶层，最没有文化，最基础的这些阶层生存问题，这才是最大的问题。这也是我对所谓转型这一块有不同的看法。
现在咱们过度的在说，包括住房问题的解决，实际上是在试图解决的是夹心层住房问题，城市夹心层，农村最底层农民工怎么办，咱们没有去解决，也解决不了。土地还是国家所有制概念里头，要解决农民富裕问题，农产品还不让涨，所有农民的问题你都不解决，农民工这个问题除了当个工人，挖个煤，挖个矿你还不让干，装个修你还不让干。这是出了一定的问题。中国住房问题不应该学新加坡，比如像北京，像上海，北京、上海这两个城市绝对不能保障房大建，如果保障房照顾到农民工的话，这两个城市绝对是灾难，各个城市聚集两亿人都不够，所以这两个城市绝对不能大建保障房，不能考虑从底层开始所有住房问题都解决。
有一个例子挺好玩儿，全球属于自有住房率最高的好像是斯里兰卡，我估计北朝鲜也是自有居住率最高的。就是往往最穷的国家也是自有居住最高的。中国商品房究竟满足了多少人，这确实是很小的数目，但是中国目前住房问题解决了没有？都解决了。咱说个极端的，是不是都有房屋，租住也是住。从十七大开始，说居者有其所，这种表述在发生变化。就是说你租房子就是相当于解决你居住问题了。但是咱们在往这个方向转的时候绝大多数的还是要买房子的，比如说保障房建多了的话，只能夺得农民用地权了，我要建保障房、公租房，怎么办呢，那个地最好两万块钱一收，我不给你，我反正是农民子弟，我老家也在拆迁。给城市保障房的时候等于是剥夺农民的用地，这更是严格的不合理。农产品不让涨价，所有生产资料都给涨了，让农民怎么办，农民指着种地肯定活不了，连孩子上学，从小学开始都上不起。我是唐山的，唐山在北方应该算是比较富裕的区域，像我们那儿的村民，说实在话，这一年舍得吃几回肉，确实需求是不足的。我一直说我是农民工代言人，我是农民代言人，就在这儿。实际上这些人群，彩电，得是特别好的家才有；吃肉，那得是特别好的人家才天天吃；冰箱、洗衣机，这些东西很多家，包括我家里，我也算是在外面打拼这么多年了也没有给我妈买个冰箱。我们村很多人的肉，买一回肉，怕坏了，都搁到别人家。他们的需求更应该解决，但是咱们现在忽略了这个阶层。你在转型，严控房地产的时候，忽视了这种最低收入阶层，以农民为主的致富阶层都没有解决，基本问题都没有解决还怎么解决夹心层。
我也不是反对政府的很多政策，不是反对，很多人也认为我是政府的喉舌，这些东西真的需要循序渐进一点一点的解决，但也是全方位的，割裂哪一方都不行。
李捷：春天派说说的变成了秋天，我就是秋天派。唐山我也去过，是典型的分化，经济总量在河北里面确实唐山排在前面，但是唐山分化极厉害，在北京大饭店、大宾馆门口停的车都是冀B，唐山广大老百姓也比比皆是，就是典型的分化，现在问题就在这儿。
陈宝存：这次调控，唐山所有小矿厂基本上都停下来了。
李捷：所以他是春天派，我是秋天派，中国经济面临的问题相当严重。而且现在是在击鼓传花，这个鼓什么时候停，花传到谁手里出毛病，都说不准。
主持人：要把这个问题基本解决，不要看点，看面，找到问题的根本，不要治标不治本，只有找到这个病的根源才能药到病除。
李捷：凡是讨论房地产问题根上都是经济问题，经济问题解决不了房地产就是一个现象，我只是发烧，但这个病是哪儿感染，哪儿发炎了现在没有说。
陈宝存：争论是有必要的。
李捷：我干房地产出身干了十六年，发现周围干房地产的越来越像经济学家，干经济学家的天天干房地产，还有一个短信段子。
主持人：刚才从各个层面，以点带面全面的解决这个问题。最近大家还在谈论到了房屋空置税，大家有什么看法？你们认为房屋空置税是不是针对房屋空置问题是良药？
李捷：原来有几个业内人士专门探讨过，第一这肯定是良药，这个不合理配置靠什么去调？他有五套房，我收税，他就开始往外放，要不然卖，要不然租。我穷人，没办法，把他那个收了，杀富济我贫，甭管我是租还是买。这是第一，好事。第二操作起来非常难，为什么呢？因为全世界收物业税的人家房子都是私有的，所以房产本身价值一千两千顶天了，但是真正的价值是土地价值，地是国家的，所以物业税是所有者税，应该向所有者收。说赛特一套房子五万块钱一平米，其中四万八是土地价值，两千块钱是建安费用，所有者就是两千块钱的房子，剩下那个是国家的税，你收我没道理。现在政策一研究，人大领导一发现确实有问题，专家开始琢磨，真有高人，说不叫物业税了，现在开始叫房产税，说收的就是地上的房子。那好，你可以收地上的房子，有一个估值问题，赛特房子五万块钱一平米，四万八是地价，两千块钱是我的，你是收两千块钱的还是收四万八。现在这个数就算不过来了。技术问题、法律问题，一系列的问题解决不了。
主持人：执行层面上有很大困难。
李捷：对，事是好事，执行起来有很多困难，短期内很难。
李国彦：李总说的很对，执行起来很困难。比如陈总有四五套房子，过几天派人去，他们弄弄水，看看电，这个很难查。同时怎么得到空置率，需要一些基础性的统计数据在说话，空置率高了才能有这个政策，如果不高的话争这个税也没有用，就适得其反了。
陈宝存：我觉得只要不能执行的就是坏的政策。这么多年，有很多理想化的东西出台，但是最后收回去了，就是说不可执行，不可执行的话政策干吗还出呢，而且很多东西都是仓促出台。
主持人：感谢三位专家，刚才通过三位的讲解我们知道了空置税会有一定的作用，但是实行层面会有一定的困难，总之我们也是希望我们市场能够越来越好，我们的资源能够进行合理的优化。大量房屋空置是存在着复杂的社会背景和经济问题，媒体和业内人士都用自己的方法来验证房屋空置率到底是多少，其实房屋空置率到底是多少已经不那么重要了，重要的是我国现在已经存在大量空置房屋，如何使这些空置服务有效利用起来才是现在应该迫切解决的问题。我们这一期第一会客厅就到这里，感谢您的收看，我们下期再见。
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