陈杰 -- 腾讯博客 - 谁说住宅空置率无法统计？ - Qzone

 谁说住宅空置率无法统计？
复旦大学住房政策研究中心 陈杰 副教授


      近日媒体纷纷以“国家统计局：住宅空置率无法统计”为题报道一则消息：8月11日，国家统计局新闻发言人盛来运在答记者问时表示，目前国家统计局还不能统计住宅空置率情况。对此给出的解释是：“一方面原因是由于空置率包括空置的概念，房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计。”盛来运同时称，更重要的一点是空置率和空置面积概念很清楚，要清楚计算出来很难。什么样的状况算住房空置，是这个房子在某个时点上没有人住叫空置，还是比如是连续半年以上叫空置，很难给出一个标准。他还拿度假和周末用住房来进一步论证要认定空置房是存在很多争议，技术上很难办到。
     但基于我对国外房地产市场统计的知识和了解，我对国家统计局这个说法不得不表示质疑。住宅空置率是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标，直接体现宝贵的住宅资源有没有被有效利用，估测住宅市场的泡沫程度如何，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度，政府有义务向社会及时披露这个统计指标。而且，世界上有很多国家和地区都在统计住宅的空置率，从美国、欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这充分说明这个指标在定义上是存在具有共识的清晰标准，在技术上也完全是可以统计的。
     这里仅列举三个例子：
美国
     美国统计署（US Census Bureau）自从1965年就开始统计住宅的空置率，并且分自有房和租赁房来分开统计，至今已经45年。最新的2010年第2季度情况是，出租房中有10.6%处于空置状态，创下历史最高记录，自有房中有2.5%处于空置状态，也仅次于2007年同期2.8%的记录。这些数据直接反映了当前美国住宅市场仍处于次贷危机后的严重不景气状态，而且是半个世纪以来最糟糕的时期，对人们判断当前美国住宅市场状况起到了非常有价值的参考作用。
     美国统计署对空置住房的定义很简单[1]：在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住（A housing unit is vacant if no one is living in it at the time of the interview, unless its occupants are only temporarily absent）。美国统计署还认为，即使调查时候发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居驻地址(have a usual residence elsewhere),那么这栋房子仍然视为空置住宅。当然，如果是还没有装修好或装修好但还不能使用的新建住宅，或者房屋结构受到破坏、被禁用、即将被拆除而不能居住的老房子，都不计算为空置住房。那些非住宅类房屋如办公楼、商用楼、仓库等的空置情况不在此统计范畴。
      美国统计署把那些一年内只少数利用几次的住宅称为“年度利用住宅”（year-round housing units），自从1990年把那些移动住宅纳入这个范畴。美国统计署认为，对于那些旅游区的度假类别墅等住房，如果拥有者在别处有登记的常用居住地址，那么专为度假或周末才偶尔使用的住房就算为空置住宅。
     对于那些已经出租或出售，但承租者或购房者因为办理手续或迁移过程中而暂时没有入住的空房子，则不视为空置住宅。
      在确定何谓空置住宅的定义后，租赁或自有住宅的空置率即都可以相应地计算出来。分子是空置的租赁或自有住宅，分母是所有租赁住宅或自有住宅。
       美国统计署对住宅空置率数据十分重视，认为是反映住宅市场运行情况的一个关键指标，为此发布频率很高，每季度会及时发布。数据来源是统计署主办的“住宅空置调查(Housing Vacancy Survey)”，与当前人口抽样调查（Current Population Survey）合并进行，覆盖面达到全美75个最大的都市圈，调查频率为月度，以抽样进行，抽样样本量达到每个月7.1万家庭地址，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。抽样样本的更迭：1个被抽样者的信息可以连续4个月被使用，但必须暂停8个月后在被使用4个月，在这之后就永久地退出抽样池。[2]

欧盟
      欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽一致，比较复杂。有的国家对空置房定义相当宽泛，如意大利、丹麦、奥地利、波兰、塞浦路斯，把除了首套房（登记的常用地址）外的其他住房（含二套房、度假房、周末房等）都算进去，导致计算出来的空置率相对较高。西班牙也是从房屋使用登记角度出发，虽然包括了二套房和度假房，住宅空置率也达到20%多。但大多数国家对空置房定义较窄，只看调查时点上有没有人实际占有和居住（occupied）来计算，而一个家庭可以在一个时点上（临时性或者长期）同时居住和占有多套房，这样空置率计算出来就低很多。当然，如果业主或承租者只是临时性离开，比如出差、探亲和度假，则不算空置房。
      在后面这种口径下，又有一些国家把因为已经废弃、不可居住等原因而空置的住宅都算成为空置房，如希腊和斯洛文尼亚，这样导致希腊住宅空置率高达30%多，斯洛文尼亚也高达11%多。不过有意思的是，英国的英格兰地区包括废弃、还包括买卖和装修原因而空置的住宅，计算的空置率仍只有3-4%，可见其住房市场的供应十分紧张。但大多数国家是不考虑已废弃住宅的，基本以可居住住宅为前提。在这个统计口径下，荷兰、瑞典都只有2%，法国略高，为6%左右，德国更高，达到8%。这或也反映出德国房价十几年未涨的原因。
  
以下是欧盟各国对空置住宅的定义:[3]
奥地利：空置住宅是没有被任何人登记为常用住宅的房子，包括登记名下的第二套住房。
丹麦：空置住宅是指没有人的居住住址被登记在此的住宅。
芬兰：空置住宅是没有人永久在此居住的住宅，包括那些只被临时性居住的。
法国：空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是这些住宅是可居住的。
德国：空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，包括临时性没有人居住的住宅，但休闲度假房不算在内，
希腊：空置住宅没有官方定义，但一般认为是在调查时候空无一人的住宅。
意大利：空置住宅是没有被永久居住的住宅。
立陶宛：空置住宅是调查日没有人经常性居住的住宅。
卢森堡：空置住宅是在调查日没有人实际居住的住宅，包括所有那些无人居住、正在维修和改造的住房。
荷兰：空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是具备发售或出租条件的。
葡萄牙：空置住宅是在调查日于市场上闲置未用的住宅。
斯洛伐克：空置住宅是调查日没有人居住的住宅，未装修的乡村休闲农舍也算内。斯洛文尼亚：空置住宅是调查日暂时没有人居住的或已经被废弃的住宅。
西班牙：空置住宅是调查日既没有被作为常用地址、也没有作为二套或度假居住地的住宅，前提是不在废弃状态。
瑞典：空置住宅是待出租的租赁住宅以及新建成但未能售出的住宅。
英国：空置住宅是在特点时间点上没有人居住的住宅，包括因为交易后等待入住、装修、代拆除、新建成但未售出而空置。

     欧盟国家也是通过调查来获得住宅空置的有关情况，但相当多数国家调查频率较低，往往三五年才有一次相关的调查，只有少数发达国家能做到每年调查一次甚至每季度一次。
     此外，欧洲中央银行也曾经在其一份关于欧元区房地产数据的报告中提到一个欧元区各国住宅空置率的统计。[4]他们对空置住宅的定义相对宽泛，凡是没有被所有者利用（占用或出租）的住房都视为空置住宅，这样包括了相当部分的二套房和度假房。从这个角度来计算的住房空置率相当高，历年平均要达到11%左右。
     香港
香港特别行政区政府差饷物业估计署每年都要出版香港物业报告，对香港房地产市场的情况向社会和从业者给以及时通报。2010年4月出版的最新一期报告即《香港物业报告2010》就有关于2009年香港住宅空置率的数据与说明，报告在第16页提到，由于2009年香港楼宇市场复苏强劲，2009年空置私人住宅有明显下跌，空置量为47350套，较上年下降10%，空置率为住宅4.3%，为多年来最低水平。其具体数字在第18页出现。

表：香港私人住宅空置量与空置率
年份
2005
2006
2007
2008
2009
落成量
17320
16580
10470
8780
7160
新入住量
17450
16400
19850
6890
11090
空置量
63540
62670
52470
52940
47350
空置率(%)
6.0
5.9
4.9
4.9
4.3
来源：香港特别行政区政府差饷物业估计署：《香港物业报告2010》，2010年4月：香港[5]

小结：
      住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，可以有力帮助政府决策部门了解住宅资源的配置情况和判断市场是否处于过热或过冷、是否健康运行，对分析判断居民住宅资产财富是否过度分化也有重要作用，统计部门应该把调查获取住宅空置率作为完善房地产市场统计的重要工作任务之一。从国际经验上看，关于住宅空置率的定义并没有存在很大争论，是有清晰的定论的。虽然各国还有些差异，但比较公认的意见，也就是以美国为代表的做法，就是以调查时点是否有人居住和使用为标准，临时性外出不计入。
     虽然我国住宅市场化时间还不算长，导致与其他住宅市场成熟国家不同，我国每年新建商品住宅量相对住宅存量的比重较大，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住宅交付等原因，大量居民购置新商品住宅后仍暂居住在原来的老住宅，从原有住宅搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。即使入住新房了，很多家庭也保留老房，既不出售也不出租。但从住宅资源利用的角度来说，随机任何一个时点上，无论新房还是旧房，只要是闲置的、没有人经常性在居住和利用的，称之为空置房应该是毫无疑义，并不存在所谓难以有标准的问题。
     退一步说，即使存在何谓闲置、何谓经常性使用住宅的难点，如假设一个家庭经常轮流使用两套住房，不好说哪一套更为“闲置”，但鉴于一个家庭/个人在一个时点上只能居住和使用一套住宅，即使这两套住房中的空置住房被认定有误，对于计算空置率来说，并不会出现问题。
     至于那些度假房、周末房，参照美国等标准，严格来说都是空置房，即便放宽一些标准，如果事先做好登记，每一个家庭允许拥有一套非常用住房，那也不难操作。总之，概念上的障碍并不存在。
     国家统计局新闻发言人对不同质量住宅包括危旧住宅能否加总在一起有疑虑，这其实更不成为什么问题。应该是可以全部加总的，即使要撇除危房，统计公布时候事先说明一下也就可以了。
     从技术上说，确实需要通过定期大样本的抽样调查才能精确获知这方面情况。国家统计局以往所习惯的、尤其在房地产开发与销售方面，依托开发商层层上报的报表汇总统计制度对此无效，依托街道社区汇总统计速度慢，且很容易失真。虽然全国性住房普查也是有必要的，但这不能满足决策者、社会和从业者时刻更新的需要。
      必须以所有已建成住宅为对象而不是住户来建立定期的专业的大样本抽查，这可与国家统计局城镇调研队日常进行的城镇居民生活与消费调研结合，就能及时统计和发布包括住宅空置率、住宅自有率等诸多住宅方面的重要统计指标。这方面当然需要国家统计局进行大规模投入、做大量的系统建设和人员培训，但国家统计局对此责无旁贷。
     我国已经即将是世界GDP第二的国家，但人们普遍感觉我国各方面社会制度建设仍然落后发达国家很多，在统计制度方面的落后就是一个典型，与先进国家与地区的差距十分大。关键统计数据的缺失、统计能力的落后、信息披露的封闭，反过来又对其他制度建设乃至政府决策能力都形成了很大的制约。国家统计局今年初闹出2009年房价上涨1.5%的大笑话，就笔者所知，现在连很多中央政府部门都不太敢用国家统计局数据做决策依据了。国家统计部门理应埋头苦干，大力加大投入，努力提高自身业务素质，广泛学习国外先进经验，对各种社会上有强烈呼声的统计数据尽可能去满足，并及时公开公布，而不是找借口推三阻四那样只会让自己更加与这个发展的时代显得很不和谐，是在拖后腿。