比房价下跌更为重要的事情-倪金节-搜狐博客

比房价下跌更为重要的事情

始于去年年底的房地产调控，在经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。就连“死多头”任志强都开始放言“下跌是房价唯一选择”。不断有专家学者在预测房地产泡沫即将崩盘，市场处于风声鹤唳之中。

的确，房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。随着时间的推移，房地产商“不差钱”的格局终会迎来拐点。尤其是在成交量连续数月低迷的背景下，依然能扛住不降价的楼盘只会越来越少。虽然由于大量购房者的观望，使得不少城市的住房租金价格急升，但这是房地产调控必然要经历的阶段。在房价处于下行压力的情况下，租房需求上升是客观事实，只要我们熬过这一段，房地产价格回归基本合理的区间不是梦想。目前是房地产需求方和供给方都在玩心理游戏的关键时刻。

然而，今日的形势是，保障房建设依旧进展缓慢，新增长引擎不见踪迹，居民收入增长有限，国进民退愈演愈烈，行政改革几近停滞。在这样的历史背景下，我们真的做好了房价大幅下跌的准备了吗？我丝毫不否认房价下跌是多么迫切需要发生的事情，《好泡沫还是坏泡沫？》一书更是详尽论述了房地产泡沫对中国经济的巨大危害，并断言房价下跌是未来几年内的大趋势。但我仍然焦虑不已。这个世界上固然没有“想马儿跑得快，马儿还不吃草”的事情，但通过行政手段挤压泡沫的行为，纵使换来了房价回归合理区间，但是代价过于沉重。

可以确定的是，在中央政府的强力部署下，今年各项经济指标都不会偏离预期多少。GDP仍会保持高速增长，CPI通胀不会失控，新增贷款难以再生惊奇。一切似乎都是如此的确定。

不过，这一切“美好”的背后，都全部寄托于房价到底怎么走。接下来房地产调控会否松动，以及从上到下对政策的贯彻力度，直接决定着中国式房地产泡沫的命运。要么重蹈日本覆辙，要么形成超级泡沫。实现做实泡沫的第三条道路，或许真的要依赖于“祈祷上苍保佑中国”（吴敬琏语）。

诚然，房价下跌是多数普通购房者所极力盼望的，不过如果泡沫治理的过程中，过多地压缩需求面来抑制房价，以调控房地产价格为目标，则是没有抓住主要矛盾。过去十年，中国房地产市场发展的最根本缺陷是，将绝大部分人的住房需求都推向了商品房市场，如此畸形的市场结构是孳生今日诸多问题的本源所在。大力度增加住房供给，加快廉租房、经济适用房建设是真正完善房地产市场、实现“居者有其屋”的关键所在。

不错，在目前七成资源集中于商品房的中国房地产市场来说，通过严厉的调控，将房价打压掉四五成，固然能提升居民购房能力，但同时带来的势必是经济短期内的萧条，直接影响到就业。因此，中央政府在推出强力的宏观调控的同时，必须在保障房建设上有实质性进展。如此既能通过保障房的建设，来确保相关产业不会因为房市的极度低迷而影响经济增长，也是优化房地产市场结构必须要做的事情。不然，“为了调控价格而调控”的直线式思维不仅让宏观经济“硬着陆”，同时仍然不能解决老百姓的住房问题。

今年4月份之后，A股市场的死气沉沉固然与IPO不断、股指期货推出等不无关系，但是真正决定A股市场的因素，还是中央政府对房地产泡沫采取什么样的态度。近几年，类似于“今年是中国经济最艰难的年份”这样的论调时常出现。2007年房价进入暴涨周期的时候，2008年当8.7%的CPI峰值出现的时候，2009年当金融危机深不见底的时候，我们都听到这样的言论。而之所以中国经济老是出现“最艰难”，往往都是与房地产形势密切相关。房地产已经彻底决定着整体经济形势艰难与否。历次房地产调控夭折，亦多是因为承受不了经济短期快速下滑，而使得调控政策中途转向，在泡沫化加速的道路上越陷越深。

因此，房地产调控切忌犯孤立主义的错误，必须统筹应对。科学有效地治理房地产泡沫，不仅仅关系到短期内宏观经济健康运行，更为重要的是，这直接牵涉到十年之后的2020年，中国经济是否依旧如今日这样结构畸形、质量粗放、综合竞争力不强。如果我们不能成功处置房地产与中国经济的关系，甚至放任超级泡沫在未来形成，那么真正强大的中国经济也就无从谈起。更无需奢谈在现有的基础上进一步推进政治经济体制改革。

刚刚过去的十年，我们以年均9%以上的高速增长快速地成为了世界第二大经济体，但是代价却是十分高昂。国富民贫，权贵资本发酵，资产泡沫膨胀，增长结构畸形等诸多历史难题在那十年累积至今。站在21世纪第二个10年刚刚开始之际，在党中央国务院的坚强领导之下，我们是否能够化解这些难题，迎来一个崭新和谐的10年。希望像吴敬琏这样的老先生，不再需要无奈地“祈祷上苍保佑中国”。2020年的中国会是个什么样子？

（作者倪金节为财经作家，最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫？——中国经济的出路和重生》，中信出版社，2010年7月。）