房价：拐点又到了吗？

主持人：本报记者　温源

嘉　宾：中国社科院金融所房地产金融研究中心副主任 尹中立

      　中央财经大学管理科学与工程学院副院长 李文斌

      　 上海证券地产行业分析员 沈莉

重拳力度前所未有

　　背景：一场抑制房价过快上涨的攻坚战正在全国打响。从4月14日国务院常务会议出台4项调控房地产措施,到17日国务院提出10项措施遏制部分城市房价过快上涨；各地、各部门的细化政策随即接踵而至：4月30日，北京率先出台“京十二条”，力度之大前所未有；5月2日，央行第三次上调存款准备金率，银根再次面临收紧之势；从5月5日开始，北京购买第三套房的家庭将无法申请到公积金贷款……

　　记者：市场普遍认为，这一系列政策组合拳堪称近年来房地产调控手段中最严厉的一次，它的厉害之处在哪？

　　沈莉：为应对金融危机，2009年我国的货币信贷投放较快，数量巨大，助推了房地产市场的火爆和价格的持续上涨。从房价历史周期看，许多城市尤其是部分一、二线城市的房价收入比已经超过历史高位的上限20%到30%的状态。这种情况不仅老百姓无法承受，对致力于推进房地产市场健康发展的政府来说也是不能容忍的。

　　与2007年出台的房地产调控政策相比，此次调控提出二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这个调控基调与2007年差不多；更严厉的是第二、第三项措施，即暂发三套房贷和对异地信贷的控制，这对抑制投资和投机型住房需求的作用是相当大的。

　　尹中立：此次房产调控组合拳，政策的连续性是一以贯之的。应该看到，从2005年以来的各项房地产调控政策更多着力点都放在信贷或税收上，而此次调控则几乎动用了所有的政策工具，力度之大前所未有。

　　李文斌：这次房产新政主要有四个特点，一是提高买房门槛，如提高首付比例；二是提高买房成本，如提高贷款利率；三是扩大供给，2010年全国住房建设用地拟达到18.5万倾，同比增幅135%；四是推行问责机制。这些措施针对性强，涉及面广，显示政策调控的意愿和决心相当明确，应该会取到预期的效果。

　　房价拐点是否来临

　　背景：调控政策出台后半个月内，前期暴涨的一线城市房屋成交量应声回落。“五一”假期原本是楼市销售的传统旺季，今年却明显遇冷。北京“五一”三天商品住宅现房签约量为7套，同比下降96%；广州全市住宅假期销售仅为178套,比平时正常成交低了一半。上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩，观望情绪浓厚。与此同时，投资者预期开始转向，京、深、沪等地出现投资客集中抛盘的景况，二手房源登记量激增。

　　记者：这些现象足以说明市场正在对政策做出反应。那么，是否意味着房价的拐点已经出现抑或只是短期现象？未来房价走势又该如何判断？

　　沈莉：按照正常的逻辑，当前楼市受冲击的力度是相当大的，如果政府和银行能够将这个调控措施严格地执行下去，调控基调不变的话，那么应该坚持房价拐点到来的判断。因为左右房价走向的最本质因素，一是收紧信贷；二是抑制需求。从这个角度看，这次调控应该会收到实质性效果。需要提醒的是，拐点论还要建立在未来人民币升值预期稳定和欧美等外围市场稳定的基础止。

　　不过，出现房价大幅下跌的可能性也不大，那对行业和经济发展都是非常不利的。政府调控楼市的目的是使房价达到平稳理性的回归。

　　尹中立：此次房产调控政策必须达到预期目标，别无退路。对此前市场呼声较高的“物业税”或房产税，本次调控并未有实质性涉及，只是要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。我认为，这么做的目的是保留税收这一工具，给市场以警示的同时给政策留下腾挪空间。如果调控没有达到预期效果，接下来无疑会出台更严厉的调控政策。

　　对于房价的走势，市场有自己的运行规律，政策并不能控制房价下跌的速度和幅度。是否会形成拐点，以及是短期还是长期拐点，都需要时间来观察。从一般价格波动的过程看，政策初期房价往往下降较快，此后速度逐渐趋稳。

　　李文斌：从一个房五个人看到现在无人看房，从开发商捂盘到如今争相抛盘，种种迹象表明，价格下降已经是大势所趋。估计前期涨幅过大的一线城市房价下降10%到20%是没问题的。但是，我们还是要认真审视市场的需求，因为真正决定价格的是供需关系，之前房产投机日盛也是看到市场供不应求的现实，因此必须从加强供应上下功夫，要加强保障房的供应，也要加强土地的供应，从而达到稳定房价的目标。

　　对中国来说，土地供应面临两难困境，一方面18亿亩的耕地红线要守住；另一方面，我国正处于加速城市化的阶段，城市发展用地不足，这也是形成房价上涨预期的重要因素。破解这一矛盾需要进行相应的土地制度改革使之达到供需平衡，既要保护耕地，又要保障必要的城市发展用地。调研中发现，占用耕地资源最多的不在城市，而在农村。目前我国宅基地使用效率较低，又无法通过市场化手段转化成城市发展用地。目前，重庆、浙江的一些地方正在进行试点，通过机制创新来解决这个问题。

　　功夫用在市场之外

　　记者：此前有人认为，房产调控之所以没有更早出台，是因为担心影响经济复苏进程。那么新政对房地产行业，对经济增长会有什么样的影响？会否象不少人预言的那样，一旦房价回落影响到经济增长，这些政策的执行力度就会作出相应的调整？

　　尹中立：如果顾及经济发展速度而使房地产调控中途停止的话，将不仅使中国经济结构调整的目标不会实现，而且使中国转变经济增长方式的努力前功尽弃。不能用短期眼光来看待房地产新政，应该从经济结构调整的高度，从经济全局的高度认识如今的房地产调控。

　　在住房市场化改革及房价不断上涨过程中，房地产事实上充当了社会财富再分配的载体。居民通过购买住房的方式将自己的财富转移到开发商手里，而开发商通过购买土地和上缴税收的方式将来自居民的部分财富转移给地方政府。地方政府和企业是房地产价格上涨的受益者；而居民财富相对下降，抑制了消费以及内需的增长。

　　李文斌：不能因为保GDP而置房价于危险的境地，那样做的结果只能是房产泡沫越吹越大，一旦泡沫破灭，会对经济发展产生更大的负面影响。与其等到事后挽救，不如事前防患，争取主动性。

　　记者：有调研表明，购房中用于投资的占比高达一半以上。这么多人愿意投资房产除了预期的原因，是否有当前居民投资渠道不足的因素？

　　李文斌：的确是这样，不只居民，很多企业也是苦于找不到好的投资品种，扩大再生产又往往形成产能过剩转而投资房地产。数据表明，我国住宅用地的价格是工业用地价格的10倍左右，而一般国外这个比例只是高出10%到20%。这里涉及到一个城市经营之道的问题。为了争夺工业或制造业项目，或者说是招商引资，地方政府往往竞相压低土地价格，出现了工业用地价格的恶性竞争，土地要素配置失衡，城市更多的土地被工业用地占据，住宅用地下降，进而带来制造业产能过剩，以及房价上涨。中国的房价问题不只是市场的问题，也是多种政策、制度共同作用的结果，要根本解决还需把眼睛放到房地产市场之外，厘清与之相关的一系列问题。

　　近期，公共租赁住房的建设热潮一浪高过一浪，让望房兴叹的人们看到了希望。

　　继重庆出台覆盖30%中低收入人群的公租房计划，并迅速付诸实施后，北京、上海等地也行动起来。北京成立了专司公租房建设和运营管理的公共租赁住房发展中心，出台取消户籍限制等一系列政策，上海公共租赁住房政策规划也步入冲刺阶段 。在此之前，深圳、厦门、天津、常州等地已先期探路。

　　公租房是由政府或公共机构所有，以低于市场价或承租者能承受的价格，向新就业职工、大学毕业生、外来工作人员等人群出租。面向的范围广，人数多，中低收入人群和流动人口均涵盖在内——此前，他们或因户籍非本地或因收入不够低，没能进入原有的住房保障体系，被称为“夹心层”，漂游在城市边缘。此番公租房大规模推进，意在突破原先住房保障“重售轻租”的框架，从另一角度求解“住有所居”的实现路径。

　　宜居，是城市发展到一定程度的自觉追求，是政府长期以来的致力所在。宜居的首要一点，应是大多数人“住有所居”。回望我国的住房政策，上世纪90年代以前，城市居民住房主要依靠公房配置，住房资源极度紧缺。启动住房改革后，通过推进商品化、市场化，我国居民住房条件明显改善，房地产市场活力被激发，但也带来房价上涨过快，相当部分中低收入人群无力购房的问题。住房具有商品属性，对于中低收入人群，它的保障属性同样不可忽视。随着城市化的推进，如何解决中低收入群体和流动人口的住房问题，显得更加急迫，如何让每个人居住得更有尊严，考验着政府的智慧和决心。

　　近年来，政府投入大量财力、物力，建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，以期改善更多居民的住房条件。但不容回避的是，由于制度设计最初的偏离和监管缺失，政府在房屋租赁市场长期缺失，供需不匹配的现象依然严重，住房的保障功能并未得到充分发挥，有些甚至沦为少数人利益输送的工具。

　　在一些发达国家，租住房都占有一定比例，面向中低收入的公共租赁住房，尤其受到各国政府重视。法国的租房率达48%，加拿大为44%，瑞典43%，美国为36%。在人口密度极高的日本东京，持有住房的人仅占4成，剩下60%均为租民。我国香港地区居民住户中租房户占70%，接近一半的家庭租住在政府提供的公共住房里。

　　“以租代售”是解决居民过渡住房问题的一条思路，是多层次住房保障体系不可或缺的一环。加快公租房建设，能够满足更多人的住房需求，缩小权力寻租空间，也有利于调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，同时引导人们改变“砸锅卖铁也要买房”，甚至“不买房就不能结婚”的观念，逐步形成理性的住房梯度消费观。

　　有人提出疑问，建设公租房，政府在土地出让金、财政投入方面都要“亏本”，建设和维护投入多，而租金产出少，开发商缺乏建设动力，长此以往会造成资金短缺，难以为继。这方面欧美国家的经验可资借鉴，即将保障性住房设计为可提供稳定回报的中长期投资品，通过先租后售等方式逐步私有化，实现建设投资的回收，这样也能够吸纳银行等金融资本进入。地方政府必须加快摆脱对土地财政的依赖，不光盯着眼前的“小账”，更要算算长远发展的“大账”，下真功夫、动真力气，改善居民的居住和生活环境。

　　一个实现了“住有所居”的城市，才能形成对人才和资本的吸引力和集聚力，惟其如此，方能获得可持续发展的永续动力与勃勃生机。

　　朱慧卿绘