开发商的原始积累是怎样炼成的

回顾中国本土开发商的发迹史，有的是凭着自己的胆识和眼光，能够迅速能扑住到商机。在整个90年代中国的开发商，实际上并不都能在房地产开发上盈利，许多房企受制于90年代第一轮宏观调控的影响，许多项目资金链相当窘迫，在现金为王面前，只能望洋兴叹。90年之所以出现大量的烂尾楼，一方面市场的需求不旺盛，更关键是开发商被资金所套死。真正资产规模的发迹，大多数富豪还是到了2000年后才有了几何级数的突破。
1992年—1993年，我国出现了第一波房地产热潮，在当时的经济背景下中国房地产投资异常活跃，这也是史无前例的一种局面。于是一下子诞生了许许多多的房地产企业。早期的开发商大致有这几种类型，国营房地产企业，例如中房集团，住总建设等等，当时国有房地产企业占了大多数。外资机构进入中国房地产行业也比较早，香港一些财团进入内地房地产行业也是较早的，如李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔，李兆基的恒基兆业，新鸿基等，他们都集中在北京、上海等一线城市进行高档楼宇和写字楼开发。
民营房地产企业也开始崭露头角。虽然资本金不是很充足，但很有活力，许多企业后来成为了知名的房地产企业，如比如万科、万通、合生、富力、绿城等等。 随着房地产市场的活跃度不断增加，房地产民营企业无论从数量上还是行业从业人数的递增上都在不断发展。总体上来说，中国民营房地产企业资产规模相对较小，如万科，成立于1984年5月，号称目前中国最大的专业住宅开发企业，总资产不过100亿元左右，但香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。
房地产企业里面还有一种类型，要说归属也是民营企业，但他们是在市场浪潮中下海的公务员，由于他们社会关系极为良好，在商海里如鱼得水，很容易以小搏大。
在早年的开发商机构里面，资本结构是不在一条起跑线上的。中国内地的民营开发商，往往是资本门槛低，瞄准的是住宅开发为主，兼带社区商业的开发。
90年代初期的开发商，最没有钱的就是那些农村经济组织，他们往往是城郊结合部生产大队成立的房地产公司，他们凭着独特的土地资源优势，到相关房地产主管部门报规划，申请土地批租。那时候实行的都是协议转让，只要解决好农民安置问题，其它问题都不是问题，所以资金门槛极低，一、二百万到几百万就可拿到土地证，先动工开发，土地款可以分期付款，即到了预售以后再支付，大多数的开发商还是比较守信，有了钱开始慢慢支付土地款，但也有良莠不齐的开发商，到最好房子都卖完了，还没有支付土地款，于是造成了一系列的法律纠纷，业主交房入住后，产权证没法办出来等等问题。
房产商里面有一部分原来是建筑企业老板，也就是经常所说的包工头，由于开发商没钱支付工程款，只能把在建工程抵给建筑商来冲工程款。在当时建筑老板是出于无奈。但也就这样的支付模式造就了他们尝试做开发商的契机。于是从建筑商到开发商的建筑型房地产企业就产生了，从无奈到了后来发展成众多房地产富豪，从乙方到了做甲方。在这类的房地产商中以浙江居多，浙商真是这样一个勇于吃螃蟹的群体。同样在江苏的许多有实力的建筑企业往往没有抢占这块先机，到了2000年后才发觉与这些先知先觉的浙江老板们相比，资本实力明显有了差距。
随着体制的改革，许多集体经济纷纷转制，原来的集体性质的房地产公司都转制给个人经营。从此这些集体房地产公司的老总们就顶着公司的负债，变为民营企业了，这些被转制的公司，都在不同程度上持有土地资源。也造就了他们后续发展奠定了基础。这批企业家赶上了中国经济体制改革的大好时光，其中的不少人后来就成为富豪甚至超级富豪。
在上海郊区有一位目前三十多亿资产规模的民营企业家吴沪康。在90年代他管理着一家生产制造型企业，90年后叶，上级要求这家集体企业也要求转制给个人经营。虽然这家企业是制造型企业，但同时在上海南汇海边持有一块1000多亩的住宅用地，其中一部分土地已经拿到土地证，另一部分在大市政规划里面，没有去办理土地证。这块土地在当年由于是滩涂，几乎没有什么动拆迁安置，所以土地成本极为便宜，每亩土地只要支付4万多元的出让金即可。
吴沪康当年把企业接管过来，顶着几千万的原先集体企业的银行负债，艰难的开始了他那传奇式的商海生涯。那块土地在当时所处的位置周边是一片荒滩，没有任何人气，大市政配套都不齐全，也无法投入开发住宅小区。吴老板在那个年头经营是很痛苦的，一方面制造型企业在逐步走下坡路，另一方面持有土地也无法投入产出，而且每月还要支付繁重的银行利息。
相信风水的人说，许多人与生俱来就有财运，吴老板就是这样的人，是一个有福分的人。转眼到了2000年后，他持有的那块土地被规划成了上海临港新城，随后这块土地的价值就扶摇而上了。
临港新城现在已经归属于浦东新区了，是上海东部的门户，拥有重要的地理位置与战略位置。芦潮港为国家一级口岸，洋山深水港为世界上第一个建在外海上的城市深水港。临港新城规划辖区面积453.26平方千米，人口近60万。在这样的大背景下，吴老板的地块随着土地资源的不断稀缺和土地整体价格的飙升，自然是百倍的上涨。2000年后，吴老板光在这块土地上的增值，身价就变成了十多个亿。
如果没有企业的转制，如果没有这家企业之前的土地储备，吴老板就不可能在2000年后，资产会有几何级数的突变。有了丰厚的资金做铺垫就能做更多的事情，例如运行几十万平方米的动迁房基地，尽管这类项目的利润很低，但在做动迁房基地里面还有很多商业配套房，这就弥补了利润不足的空白，同时政府为了弥补动迁房周期长，搞动迁房开发商前期需要垫相当数量的资金，建成后政府再按照需求逐步回购。所以地方政府再批给吴老板十几万建筑平方的别墅用地，每平方最后能赚1万多元的毛利，这给他是如虎添翼，似乎像滚雪球那样越高越大。
开发商都是资本运作的高手，吴老板也不例外。在90年代证券市场里，没有太多人看好的法人股转让时候，吴沪康毅然买了几千万股，价格只有1元多的法人股。在持有十年后，大小非解禁了，吴老板就在股市上又大赚了一把，个人资产又拔升了许多。钱生钱，项目滚项目，富豪是这样产生的。