神马文学网房地产市场是否已经开始好转？-货币战争?
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/08 02:10:16
房地产市场是否已经开始好转？
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就在我于2008年年中撰写本书时，媒体引用经济学家的话说，由于住房销售的降幅已经趋缓，"房地产市场有可能会在近期见底"。但即便这一降幅真的开始止稳，也让我们看一下这意味着什么。由于房屋所有权比率在2004年达到最高点，新房销售量在2005年达到最高点，所以说房地产市场容量已经持续下跌了2.5~3.5年。在任何均匀的曲线如正弦曲线中，这个拐点（表示最大变化率的点）都处于曲线的中间位置。这也就是说，如果我们刚刚经过了这个拐点，那么房地产市场还需要2.5~3.5年的时间才能走出谷底。
让我们从房价的角度来看一下这个时间点。美国住房均价在2007年达到最高点，而且据标准普尔/凯斯－席勒住房价格指数的统计数据，房价在过去的一年下降了16%。然而，如果按照稍高于通货膨胀的历史增长速度来看，房价还需要下降33%才能达到合理的水平。如果房价按照当前的速度下降，还需要两年的时间。
现在让我们再从另一个角度，即过度的建筑和销售来看一下。对比1998~2001年间与2002~2006年间的建筑销售率，我们就会发现为满足暂时的需求增长（投机者和实际上无力购买住房的人），美国额外建筑和销售了150万套住房。在当前建筑销售率较低的情况下，我们正慢慢减少这种过剩。但按照当前的建筑销售率来看，住房存量还需要2.5年的时间才能够回落到历史正常水平。
假设丧失住房抵押品赎回权必须在房地产市场开始复苏之前见底，那么再让我们看一下这种情况。可选择支付抵押贷款利率重置将在两年之后达到最高点，而丧失住房抵押品赎回权通常是在房主开始违约一年之后。因此，这也就意味着丧失住房抵押品赎回权在3年内不会见底。而且，随着负净值房屋（房价跌至低于贷款数额）数量的不断增加，放弃还贷的人数很有可能超过受抵押贷款利率重置冲击的人数，这将进一步增加丧失抵押品赎回权的住房数量。据皮尤研究中心的调查数据，丧失抵押品赎回权的住房数量到2009年底将会达到300万~400万套。
因此，我们的分析是房地产市场将会在2010~2012年开始复苏。这与媒体普遍预测的2009年第一季度相去甚远。需要注意到是，2~3.5年是最少的时间，因为在接下来的几年中，由于还会有大量的人丧失住房抵押品赎回权，而且失业率也会不断攀升，因此有能力购买住房的人将会减少。由于人们无法获得融资，住房需求将会下降，而且住房投资也不再被认为是理想的投资。这很有可能导致房价降到预期的历史水平之下，正如20世纪30年代大萧条时期一样。因此，房地产市场真正见底还需要3~4.5年的时间，这与本书有关此次经济萧条将持续到2012年或2013年的预测是一致的。
那么，在我撰写本书时，房地产市场到底有多么糟糕呢？家庭独立住宅的建房开工率是自1991年来最低的；高达78.3万的建筑工人、木工和水管工等正在寻找工作，而且这还不包括那些受建筑市场衰退影响的商店和供应商的工作人员。到2008年年底，美国将会有280万人丧失住房抵押品赎回权或以低于抵押贷款价值的价格出售他们的住房。随着房价继续下降，在住房出现资不抵债的情况下，人们更倾向于选择放弃还贷，即便他们偿还的是传统抵押贷款。而且，正如我们所提到的，Alt-A贷款、只付息贷款和可选择支付贷款正取代次级贷款成为主要的违约抵押贷款。