神马文学网叶檀：谁来保护购房者权益(南方都市报 2009-7-4)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/25 11:51:09
版次：AA32 版名：个论 稿源：南方都市报
■经济人之叶檀专栏
近期舆论焦点是上海倒塌房事件。与某房地产开发商近期被点名事件，两个事件有一个共同点，就是如何补偿受到损害的消费者。
有龙头开发商在2008年实行的强硬降价政策还在小范围内遭到点名批评。7月2日，在一场名为“金融危机下浦东房地产纠纷和对策”的专题研讨会上，上海浦东新区法院院长丁寿兴指出，2004年到2008年间，浦东新区法院受理的房地产纠纷案从2004年的4851件上升到2008年的8088件，涉及房地产的集团诉讼约占该院群体性纠纷总数的75.8%。
开发商有权带头降价，购房者却难于捍卫自身利益。以上海的某小区为例，发展商将售价从最高的每平米18000元人民币下调至14000元，在促销中降至12000元，购房者千辛万苦购得的一套房，十几天就缩水十几万真金白银。在这轮博弈中，房地产开发商与业主双输，房地产商信用受损，业主没有得到物质补偿。
更惨的是新近倒塌的“莲花河畔景苑”的业主，他们不仅要承受房屋倒塌的痛苦，还必须继续履行向银行还贷的义务。银行振振有辞地说，房屋倒塌不影响购房者与银行之间的协议，合同继续有效。更甚的是，有“专家”提出，如果所购房作为抵押品不存在，购房者需要提供别的抵押品，追索购房者的其他财产，购房者损失加倍。
房贷险无法依靠，即使是少数参加保险的购房者，除了“火灾、爆炸；暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、地面突然塌陷”等不可抗力外，因“设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失和费用”，保险人不承担赔偿责任。也就是说，保险保天灾不保人祸。而在自然灾害多发区域，保险不保自然灾害，经过汶川地震、经过上海倒塌楼房，保险业的软肋大曝光，我国建筑质量是老大难问题，保险公司对此绕道而行，房地产安全与质量问题的受害者基本上得不到保险公司的商业救济。
无论是开发商，还是倒塌楼房涉及的银行，提出的依据都是合同法。开发商在拒绝退房时表示，“由于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，作为一家上市公司，我们将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求，这是一个无法回避的现实。”同样，面对倒塌楼房的受害者，银行也振振有辞地说，他们没有豁免购房者房贷的法律义务。
到底应该由谁承担消费者的赔偿义务？法律救济无疑是最后的途径。为了经济发展，在制订合同法过程中过分维护企业的权益，刻意忽视消费者的权益，才是问题的症结，也是我国产品质量问题层出不穷的关键。消费者找不到保护自己权益的利器。
设想一下，如果在合同之中约定，出现类似倒塌楼房的情况，能够豁免消费者的义务，开发商与质量监管部门必须加倍赔偿消费者的损失，同时必须承担消费者的精神损失费，还有哪家开发商敢无视消费者的权益，还有哪个产品监管部门敢伸手要钱大盖公章？这是提前把关的含义：不是多盖公章，而是建立公平的法律体系，进行严格执法。
房地产对消费者不公最典型的例子是，2000年1月30日国务院发布的《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分，规定由工程建设单位(开发商)组织施工、监理、设计等单位按照法定的标准和程序进行验收，且验收合格后，工程即可交付使用。开发商自建自验，实在是咄咄怪事。此类显失公平的法规规章，迟迟不能更改，无怪乎消费者权益屡受侵害。事实上，政府发证机关发证之后，就意味着对质量的认可，理应对房屋安全、质量负责，绝对不能将责任推给开发商了事。
另一个保护购房者权益的可行办法是，在开发商回笼的预售款中，有必要建立业主保障的保证金，由第三方存管，直至工程验收合格，安全移交到购房者手中。以资金为房产安全和质量背书，是解决经济纠纷、保护弱势一方的最佳途径。如此也能避免预售房款催生的房地产资金杠杆，降低房地产市场的热度。
房地产市场化十年，迄今为止没有建立起行之有效的消费者保护制度，难道以后出现的所有案例都要由政府、开发商个别处理？
(作者系每日经济新闻首席评论员)http://gcontent.nddaily.com/c/5a/c5a4e7e6882845ea/Blog/749/c62ae1.html