神马文学网建筑业上市公司转型房地产业分析
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/20 20:57:04
建筑业上市公司转型房地产业分析2001年12月04日
结论与投资建议：
建筑业的增长主要受国家固定资产投资规模的影响，今后我国基础设施和城市建设投资总额仍会增加，但投资增长率呈下降趋势，建筑业的增长速度也呈下降趋势。此外，建筑业是劳动密集型行业，行业内竞争非常激烈，企业效益差。这些情况也反映在上市公司上面，建筑业上市公司的主营业务毛利率只有11%，主营业务收入和利润增长率呈下降趋势，要改善经营业绩，必须介入或转向发展前景好的其他业务领域。
房地产行业与建筑业的产业关联度大，发展前景好，利润率较高，多数建筑业上市公司介入或转向房地产行业，目前深沪两市19家建筑业上市公司中已有9家介入或转向房地产行业，其中房地产业发展潜力大的公司有北京城建、中国武夷、浙江广厦，可关注中国武夷、浙江广厦两家公司。
目前，有许多建筑业上市公司已进行产业转型或有转型意向，如以工程施工起家的东方集团、梅雁股份已转型为涉及多行业领域的综合类公司，汇通水利的主营业务转向电子通讯类，而大部分建筑业上市公司介入或转向房地产业，如北京城建已完全退出建筑业并进入房地产行业，浙江广厦于2001年11月8日发布公告，称公司将进行资产置换，退出建筑业，主营业务转为房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒、中川国际等公司已介入房地产行业。产业转型已成为建筑业上市公司的普遍现象。
一、建筑业上市公司为何转型
（一）建筑业问题多
我国建筑业在发展过程中，出现了不少问题，对建筑业的发展和建筑业企业的经营效益产生了很大影响，主要有：
1、建筑业市场供大于求
建筑行业是仅次于农业的劳动密集型行业，行业所需技术大多已公开，虽然我国政府对进入建筑行业的企业实行较为严格的市场准入和资质审批、认定制度，但总的说来，建筑业的进入门槛低。改革开放以来我国基本建设投资高速增长，建筑业企业数量也迅速增加，目前，全国有大约10万个建筑企业，其中具有资质等级的企业约5万个，其中获得最高资质等级（一级）的企业有2,771家。近几年我国基本建设投资仍然保持增长势头，但增长幅度降低，致使建筑企业施工任务不足，生产能力过剩，供需严重失衡，造成企业过度竞争、恶性竞争，建筑行业利润率普遍较低而且呈连年降低的趋势。这是当前中国建筑业和建筑市场最突出的问题和最基本的矛盾。
2001年7月1日我国正式施行新的《建筑业企业资质管理规定》，提高了建筑业的进入门槛，近期将按照新的《建筑业企业资质管理规定》对建筑市场进行彻底清理，预计将会改善建筑市场过度竞争的格局，但建筑业市场供大于求的局面仍将难以改变。
2、业主拖欠工程款情况严重
在建筑业市场供大于求的情况下，建筑企业之间长期以来处于激烈、无序的竞争格局中，建筑施工企业为了承揽施工任务普遍为业主垫资参与工程建设，而业主在项目竣工后常常延期支付或拒付工程款。据统计，1999年业主拖欠建筑企业工程款2221.4亿元，占当年建筑业产值的19.9％。拖欠工程款问题已构成威胁施工企业生存和制约建筑业发展的顽症。
3、建筑业企业负债率高
由于业主拖欠工程款严重，建筑企业为了发展不得不大量举债，致使企业负债率居高不下。1999年，一级资质等级施工企业资产负债率为78.8％，流动比率1.01，速动比率0.74，一级以下资质等级施工企业的情况更差， 2001年这种状况仍然毫无改变。由此可见建筑业企业财务状况不容乐观，短期和长期偿债能力均显不足，相当多的企业面临财务危机。
4、建筑业经济效益差
建筑业产值利税率和产值利润率均低于工业，近20年来一直呈下降趋势，1990年以后下降幅度逐渐减小，趋于平稳，近几年建筑业产值利润率为1.2-1.4%，产值利税率为4-5%。
（二）建筑业已进入低速增长期
建筑业的增长主要受国家固定资产投资规模、尤其是交通、水利、能源等基础设施和城市建设投资的影响。根据《“十五”计划纲要》，“十五”期间我国国民经济将会保持7%左右的增长率，为了维持较高的增长率，固定资产投资规模将继续扩张，国家会继续加强水利、交通、能源等基础设施建设，推进西部大开发和城镇化进程，促进住宅产业发展，这将为建筑业的发展提供良好的机遇和市场。所以，从宏观面来看，建筑业在未来还将持续发展。另一方面，从经济的长期发展趋势来看，在一个国家经济发展初期，基础设施和城市建设投资增长率高，随后增长率逐渐下降，建筑业作为国民经济的基础和先导行业，具有类似的发展趋势。我国基础设施和城市建设投资的高峰期已经过去，今后国家为了经济增长目标仍会大力进行基础设施和城市建设投资，但国家利用财政扩
张政策进行基础设施投资有一定限度，在投资总额增加的情况下，投资增长率会呈下降趋势。
2000年我国国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡，大致可分为四类：快速增长行业、较快增长行业、低速增长行业和负增长行业。其中建筑业属于低速增长行业，仅比呈现负增长的煤炭行业略好。2000年建筑业完成总产值11759.2亿元，比上年增长5.4%，既低于8%的总体经济增长率，也低于建筑业前10 多年的平均增幅。可以说，建筑业已进入低速增长期。
建筑业是劳动密集型产业，我国是一个劳动力过剩的国家，因此我国建筑业长期以来一直是粗放式经营、外延式发展，产出的提高基本上依靠各种资源投入、尤其是劳动投入提高来获得，整个行业技术装备水平落后、劳动生产率低、行业内竞争激烈、经济效益差。建筑企业基本上处于微利经营状态，大型建筑企业只有靠大规模的业务量支撑效益；而小企业则千方百计压缩成本，甚至以牺牲工程质量为代价以维持运营。企业要提高经济效益只有增加技术投入，提高劳动生产率，走内涵式发展道路。但考虑到我国劳动力过剩、就业压力很大的情况，今后相当长一段时间建筑业仍将维持外延式发展模式，行业经济效益差的状况将长期存在。
我国加入WTO以后，建筑市场的全面对外开放是必然趋势，更多的外国建筑公司会进入中国市场从事建筑业务，国内建筑市场竞争将更加激烈。近年来，我国建筑业企业的国际竞争能力虽然有所增强，但与世界上著名的建筑承包商相比，在资金、设备、技术、人才、管理等方面还有相当大的差距，因而在竞争中处于不利的地位，使我国建筑企业的经济效益难以改善。
（三）建筑业上市公司盈利能力弱，成长性差
目前沪深两市共有19家建筑业上市公司，2001年中期加权平均每股收益为0.09元，低于0.1025元的沪深均值。19家公司中中辽国际一家亏损，盈利公司中大部分每股收益在0.1元以下，其中ST中福、中川国际、中国武夷、中色建设的利润主要来自于投资收益，而不是主营业务，只有深天健、中铁二局、北京城建、隧道股份、上海建工、汇通水利的每股收益在0.1元以上，高于平均水平，可见经营效益好的建筑业上市公司很少。19家公司的平均主营业务毛利率为10.97%，在各行业中处于最低水平，尤其是行业的龙头企业主营业务毛利率偏低，如上海建工为6.19%，隧道股份为9.57%，深天健、中铁二局、路桥建设的主营业务毛利率只略高于11%，主营业务毛利率高的公司都涉足其他行业，如中川国际从事电力设备生产经营，汇通水利介入软件和腐植酸行业。主营业务毛利率低是建筑业上市公司经营效益差的重要原因。
19家建筑业上市公司的平均资产负债率为54.92%，低于整个行业的资产负债率水平，这是因为上市公司较非上市公司多了一条股权融资渠道。19家上市公司中只有中川国际的资产负债率较高，达75.51%，其他公司都在70%以下。建筑业上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为1.0，均高于行业平均水平。这些情况表明建筑业上市公司的财务状况正常。
表1 建筑业上市公司2001年中期经营及财务状况
公司简称 每股收益（元） 主营业务毛利率（%） 资产负债率（%） 流动比率 速动比率
西藏天路 0.08 13.69 27.59 3.68 3.39
深 天 健 0.221 11.22 65.97 1.25 0.49
梧州中恒 0.06 22.98 35.55 2.38 1.62
路桥建设 0.052 11.42 52.89 1.63 1.10
中铁二局 0.169 11.56 43.22 2.02 1.86
北京城建 0.1191 16.69 61.89 1.41 0.52
中川国际 0.05 35.56 75.51 0.91 0.73
隧道股份 0.2042 9.57 69.08 1.02 0.80
上海建工 0.18 6.19 58.13 1.28 1.21
汇通水利 0.104 35.50 47.29 1.65 1.23
金帝建设 0.019 7.58 69.67 1.19 0.95
浙江广厦 0.081 8.56 65.41 1.17 0.83
大连国际 0.07 13.32 51.85 1.39 1.07
中国武夷 0.024 17.64 58.39 1.40 1.09
运盛实业 0.004 16.43 53.04 1.68 0.39
中辽国际 -0.062 19.27 62.30 1.03 0.76
中色建设 0.03 24.29 25.40 2.15 1.97
葛 洲 坝 0.088 14.41 32.70 1.96 1.61
ST中 福 0.003 25.21 64.56 1.17 0.79
平均 0.09 10.97 54.92 1.4 1.0
对于建筑业上市公司的成长性，拟通过几家有代表性的企业来考察，为此选取了上海建工、隧道股份、中铁二局、路桥建设、葛洲坝5家公司，分别来自于市政建设、水利水电施工、铁路施工、路桥施工这4大建筑业的子行业，是各子行业的龙头企业，主营业务突出，不从事建筑业以外的其他行业，其中上海建工、隧道股份从事市政建设施工，中铁二局从事铁路施工，路桥建设从事公路、桥梁施工，葛洲坝从事水利水电施工。
从近几年的主营业务收入增长率来看，除隧道股份、中铁二局外，其他公司近三年来的主营业务收入增长率都较低，中铁二局是2001年上市的公司，1999年和2000年主营业务收入增长率较高，但有明显下滑趋势，隧道股份得益于全国各地上马的众多地铁项目，主营业务收入增长率逐年提高。5家公司的主营业务利润增长率波动很大，总体来看近三年呈下降趋势，只有上海建工和隧道股份2000年以来主营业务利润增长率有提高。
上市公司作为公众企业，面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力。这要求企业的主营业务利润持续增长，由于建筑业上市公司的主营业务毛利率低，主营业务利润增长率呈下降趋势，公司利润增加要求主营业务规模更大幅度扩张，考虑到行业状况，大多数公司很难做到。同时，由于建筑业拖欠工程款现象严重，企业的业务量扩张所需要的资产规模越来越大，需要筹集更多的资金。建筑业上市公司在筹措资金时面临两难选择，如果采用股本融资，则势必大大摊薄原有股东的收益水平，如果采用债务融资，则会加大财务风险，如果市场环境或经营条件发生不利变化，公司经济效益将不可避免出现下滑。因此，除行业龙头企业外，多数公司要持续提高或保持经营业绩，只有突破建筑施工业务的制约，寻找并介入发展前景好的其他业务领域，这就要求建筑业上市公司进行产业转型。
表2 主要建筑业上市公司主营业务收入和利润增长率（同比%）
公司 1998 1999 2000 2001年中期
收入 利润 收入 利润 收入 利润 收入 利润
上海建工 -0.69 91.83 -11.75 0.35 4.1 4.45 6.4 13.64
隧道股份 5.64 244 14.19 10 27.52 19.41 66.3 29.47
中铁二局 29.3 14.08 19.48 0.15 3.6 5.48
路桥建设 17.4 0.34 6.26 28.29 7.35 -9.15 -23.1 -27.81
葛洲坝 7.38 68.77 7.15 3.28 4.85 -13.16 -11.1 -30.97
二、向房地产业转型的建筑业上市公司分析
（一）房地产业是建筑业上市公司转型的首选行业
建筑企业向房地产行业转型具有自身的一些优势，首先是由于房地产行业与建筑行业的跨度较小，建筑企业对房地产相对比较了解，也能保证工程的质量；其次，由于有自己的施工队伍，可获得包括施工在内的整个项目的利润；再次，由于自己开发房地产项目，可对留存的建筑业务起推动作用。
自1998年以来，房地产业、尤其是住宅产业在国家政策鼓励下逐渐复苏，并呈现出稳定发展之势，商品房销售面积和价格逐年上升。2001年上半年从事住宅开发的房地产上市公司主营业务毛利率平均为23.8%，比建筑业上市公司的主营业务毛利率高出一倍多；住宅开发类房地产上市公司2001年上半年的主营业务收入同比增长23.33%，主营业务利润同比增长21.07%，在上述5家建筑业龙头上市公司中，除隧道股份外，其他公司2001年上半年的主营业务收入增长率和主营业务利润增长率都比房地产行业上市公司低。可见房地产行业上市公司的盈利能力和成长性都比建筑业上市公司好。
从行业发展前景来看，房地产行业的潜在需求很大。目前我国人均居住面积仅10平方米，与发达国家人均居住面积仅20-30平方米差距很大，绝大多数居民迫切希望提高居住面积；我国现在城市化水平为31%，今后将不断提高，城镇人口将不断增加，对住房需求量很大。随着我国的经济增长，居民收入水平日益提高，对住房的潜在需求将转化为现实需求。2000年我国人均GDP为834美元，根据世界银行对各国住宅产业发展的研究，人均GDP在800-8000美元时，住宅产业处于快速增长期。而建筑业如前所述，增长速度将呈下降趋势。由此看来，房地产行业的发展前景比建筑业好。近几年我国商品房销售额增长率在20%左右，而建筑业的总产值增长率在10%以下，这说明房地产行业的增长速度比建筑业快得多。建筑业上市公司转向房地产业后，经营业绩可望持续提高。
（二）介入或转向房地产业的公司业务状况
北京城建今年上半年实施了资产重组，已完全转向房地产业，浙江广厦也要完全转向房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒和中川国际8家公司已介入房地产业，这些公司2001年上半年房地产业收入和利润占主营业务收入和利润的比例如下表所示。
表中北京城建的主营业务收入和利润并不完全来自于房地产业务，因为北京城建于2001年4月完成资产置换，2001年1-4月公司经营仍以建筑业为主，5月以后才转为房地产业。房地产业务在运盛实业的主营业务收入和利润中所占比重高达94.3%和91.5%，公司已基本完成由建筑业向房地产业的转型，应视为房地产行业的上市公司。其他介入房地产业的建筑业上市公司中，房地产业务在主营业务收入和利润中所占比重较高的公司有：中国武夷、ST中福、梧州中恒。中国武夷近几年来正有计划、有步骤地向房地产业转型，发展潜力大；ST中福的建筑施工业务竞争力弱，承揽不到施工项目，致使房地产业务的比重高，但发展潜力不大；梧州中恒实施多元化经营，其房地产业务发展潜力不大。浙江广厦2001年上半年仍以建筑业为主，房地产业务在主营业务收入和利润中所占比重不高，但以后会大大提高。
表3 2001年上半年房地产业务在部分建筑业上市公司的主营业务收入和利润中所占比重
公司简称 房地产业收入占主营业务收入的比例（%） 房地产业利润占主营业务利润的比例（%）
北京城建 84.4 88.3
深天健 29 15
运盛实业 94.3 91.5
中国武夷 52.6 77.4
浙江广厦 18.6 28.9
ST中福 87.8 77.5
大连国际 10.2 18.7
梧州中恒 61.4 58.9
中川国际 13.1 15.1
（三）房地产业务有发展潜力的公司分析
介入或转向房地产业的建筑行业上市公司中，房地产业务有发展潜力的公司有：北京城建、中国武夷、浙江广厦。
1、北京城建
此次资产置换置入了北苑家园和大柳树两个大型住宅项目。
北苑家园位于北京市朝阳区立水桥、北四环路以北，在亚运村及规划奥运村辐射区范围内，将于2002年年底完工的北京市第一条轻轨铁路交通线，规划待建的地铁五号线，均从北苑家园附近通过，并在附近设站。由于地理位置好，该区域已成为北京市住宅房屋开发和居民购房的热点。北苑家园项目于1997年4月正式开发建设，规划总建筑面积217.83万平方米，总投资64亿元，预计2005年全部竣工。到2000年底完成投资20亿元，累计开工住宅建筑面积70.34万平方米，累计竣工住宅建筑面积18.5万平方米。
大柳树项目位于北京市海淀区北下关大柳树地区，在中关村规划中心区，是北京房地产市场的热点地区，市场前景良好。项目规划总建筑面积16.05万平方米，全部开发期为3年，从2001年年初至2003年年底完成整个项目的开发建设和销售。
根据公司的可行性研究，北苑家园项目总销售收入为80.8亿元，净利润总计达8.17亿，内部收益率为10%，在项目销售率达到85%时，即可达到盈亏平衡；大柳树项目总收入销售为9.79亿元，净利润总额为1.16亿元，内部收益率为15%，项目盈亏平衡点处的销售比率为82%，公司预测其2001-2003年的净利润分别为2、2.1、2.2亿元。
另一方面，北京房地产市场尚不成熟，2000年底以前，由于福利分房制度下集团购买力的支持，北京房价一直高高在上，与北京市居民的实际收入水平差距太大。2001年北京取消福利分房，房价过高导致居民购买力不足的问题逐渐显露出来，2001年9月以后北京房地产市场突然降温，预计今后北京房价会下调，上述项目的盈利预测很难达到。
2、中国武夷
中国武夷几年前就有向房地产业转型的计划，并在北京和南京购置了大片土地。在北京有土地储备300万平方米，位于北京通州区河东新区，目前正在开发的北京“武夷花园”占地面积约62万平方米，还有240万平方米土地尚未开发；在南京有土地约133万平方米，第一批是目前正在开发的武夷花园，占地面积约27万平方米，位于市区洪武路，其余土地位于江宁区，以后将分批开发。公司资金较充裕，2000年8月通过配股募集资金2.18亿元，主要投向房地产开发。由于公司的地块取得时间早，成本低，项目的毛利率在30%以上，比行业平均毛利率高出10%，未来几年将为公司带来可观的利润。
3、浙江广厦
浙江广厦近两年一直将业务向房地产拓展，主要房地产开发区域杭州、上海和重庆，目前在售项目有上海的福楼望邸及重庆的广厦经典，两个项目规模都较小，因此在2001年中期的收入和利润中比例较低，今后房地产开发规模将扩大。
公司于2001年8月通过配股募集资金5.98亿元，将投入控股90%的子公司浙江天都实业有限公司的天都城住宅项目。天都城在杭州东北部的星桥镇黄鹤山地区，规划总占地6500亩，拟建设成一个集居住、旅游、教育与生活服务设施为一体的卫星城，最终成为杭州东北部城市中心。
香榭花园项目和爱丽山庄商品住宅项目是天都城同时启动的两个不同风格的住宅小区。香榭花园项目占地67.8公顷，总建筑面积84万平方米，规划人口2.5万人，计划于2001年12月开始土建施工， 2004年12月底之前全部竣工，2005年底前销售完毕。。爱丽山庄是利用山坡地开发的以低层住宅为主、高绿化的生态住宅园，项目用地665亩，规划建筑面积9.8万平方米，计划于2001年12月开始土建施工， 2004年3月底之前全部竣工，2004年底前销售完毕。
根据配股说明书预测，香榭花园项目总投资为13.3亿元，项目完成后，可实现销售收入17.2亿元，利润总额3亿万元，税后利润2亿元，财务内部收益率为16.4%。爱丽山庄项目总投资为1.96亿元，项目完成后，可实现销售收入2.87亿元，利润总额7516.3万元，税后利润5035.9万元，财务内部收益率为25%。可见这两个项目的利润率相当高，公司未来业绩有望提高。
从二级市场来看，北京城建1999年上市以后涨幅超过1倍，今年7月以后开始调整，调整时间较短，幅度不大。中国武夷近两年来价格在7-13元之间的箱体中运行，今年7月以来有30%的跌幅，目前价格处于近两年来的最低位，可以关注。浙江广厦的股价2000年5月以后开始调整，下跌幅度约50%，现在股价已基本稳定下来，此外，公司2001年8月配股时投资者认购不足，主承销商因包销大部分配股份额成为第2大股东，后市走势值得关注。(田贞余/华泰证券)
结论与投资建议：
建筑业的增长主要受国家固定资产投资规模的影响，今后我国基础设施和城市建设投资总额仍会增加，但投资增长率呈下降趋势，建筑业的增长速度也呈下降趋势。此外，建筑业是劳动密集型行业，行业内竞争非常激烈，企业效益差。这些情况也反映在上市公司上面，建筑业上市公司的主营业务毛利率只有11%，主营业务收入和利润增长率呈下降趋势，要改善经营业绩，必须介入或转向发展前景好的其他业务领域。
房地产行业与建筑业的产业关联度大，发展前景好，利润率较高，多数建筑业上市公司介入或转向房地产行业，目前深沪两市19家建筑业上市公司中已有9家介入或转向房地产行业，其中房地产业发展潜力大的公司有北京城建、中国武夷、浙江广厦，可关注中国武夷、浙江广厦两家公司。
目前，有许多建筑业上市公司已进行产业转型或有转型意向，如以工程施工起家的东方集团、梅雁股份已转型为涉及多行业领域的综合类公司，汇通水利的主营业务转向电子通讯类，而大部分建筑业上市公司介入或转向房地产业，如北京城建已完全退出建筑业并进入房地产行业，浙江广厦于2001年11月8日发布公告，称公司将进行资产置换，退出建筑业，主营业务转为房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒、中川国际等公司已介入房地产行业。产业转型已成为建筑业上市公司的普遍现象。
一、建筑业上市公司为何转型
（一）建筑业问题多
我国建筑业在发展过程中，出现了不少问题，对建筑业的发展和建筑业企业的经营效益产生了很大影响，主要有：
1、建筑业市场供大于求
建筑行业是仅次于农业的劳动密集型行业，行业所需技术大多已公开，虽然我国政府对进入建筑行业的企业实行较为严格的市场准入和资质审批、认定制度，但总的说来，建筑业的进入门槛低。改革开放以来我国基本建设投资高速增长，建筑业企业数量也迅速增加，目前，全国有大约10万个建筑企业，其中具有资质等级的企业约5万个，其中获得最高资质等级（一级）的企业有2,771家。近几年我国基本建设投资仍然保持增长势头，但增长幅度降低，致使建筑企业施工任务不足，生产能力过剩，供需严重失衡，造成企业过度竞争、恶性竞争，建筑行业利润率普遍较低而且呈连年降低的趋势。这是当前中国建筑业和建筑市场最突出的问题和最基本的矛盾。
2001年7月1日我国正式施行新的《建筑业企业资质管理规定》，提高了建筑业的进入门槛，近期将按照新的《建筑业企业资质管理规定》对建筑市场进行彻底清理，预计将会改善建筑市场过度竞争的格局，但建筑业市场供大于求的局面仍将难以改变。
2、业主拖欠工程款情况严重
在建筑业市场供大于求的情况下，建筑企业之间长期以来处于激烈、无序的竞争格局中，建筑施工企业为了承揽施工任务普遍为业主垫资参与工程建设，而业主在项目竣工后常常延期支付或拒付工程款。据统计，1999年业主拖欠建筑企业工程款2221.4亿元，占当年建筑业产值的19.9％。拖欠工程款问题已构成威胁施工企业生存和制约建筑业发展的顽症。
3、建筑业企业负债率高
由于业主拖欠工程款严重，建筑企业为了发展不得不大量举债，致使企业负债率居高不下。1999年，一级资质等级施工企业资产负债率为78.8％，流动比率1.01，速动比率0.74，一级以下资质等级施工企业的情况更差， 2001年这种状况仍然毫无改变。由此可见建筑业企业财务状况不容乐观，短期和长期偿债能力均显不足，相当多的企业面临财务危机。
4、建筑业经济效益差
建筑业产值利税率和产值利润率均低于工业，近20年来一直呈下降趋势，1990年以后下降幅度逐渐减小，趋于平稳，近几年建筑业产值利润率为1.2-1.4%，产值利税率为4-5%。
（二）建筑业已进入低速增长期
建筑业的增长主要受国家固定资产投资规模、尤其是交通、水利、能源等基础设施和城市建设投资的影响。根据《“十五”计划纲要》，“十五”期间我国国民经济将会保持7%左右的增长率，为了维持较高的增长率，固定资产投资规模将继续扩张，国家会继续加强水利、交通、能源等基础设施建设，推进西部大开发和城镇化进程，促进住宅产业发展，这将为建筑业的发展提供良好的机遇和市场。所以，从宏观面来看，建筑业在未来还将持续发展。另一方面，从经济的长期发展趋势来看，在一个国家经济发展初期，基础设施和城市建设投资增长率高，随后增长率逐渐下降，建筑业作为国民经济的基础和先导行业，具有类似的发展趋势。我国基础设施和城市建设投资的高峰期已经过去，今后国家为了经济增长目标仍会大力进行基础设施和城市建设投资，但国家利用财政扩
张政策进行基础设施投资有一定限度，在投资总额增加的情况下，投资增长率会呈下降趋势。
2000年我国国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡，大致可分为四类：快速增长行业、较快增长行业、低速增长行业和负增长行业。其中建筑业属于低速增长行业，仅比呈现负增长的煤炭行业略好。2000年建筑业完成总产值11759.2亿元，比上年增长5.4%，既低于8%的总体经济增长率，也低于建筑业前10 多年的平均增幅。可以说，建筑业已进入低速增长期。
建筑业是劳动密集型产业，我国是一个劳动力过剩的国家，因此我国建筑业长期以来一直是粗放式经营、外延式发展，产出的提高基本上依靠各种资源投入、尤其是劳动投入提高来获得，整个行业技术装备水平落后、劳动生产率低、行业内竞争激烈、经济效益差。建筑企业基本上处于微利经营状态，大型建筑企业只有靠大规模的业务量支撑效益；而小企业则千方百计压缩成本，甚至以牺牲工程质量为代价以维持运营。企业要提高经济效益只有增加技术投入，提高劳动生产率，走内涵式发展道路。但考虑到我国劳动力过剩、就业压力很大的情况，今后相当长一段时间建筑业仍将维持外延式发展模式，行业经济效益差的状况将长期存在。
我国加入WTO以后，建筑市场的全面对外开放是必然趋势，更多的外国建筑公司会进入中国市场从事建筑业务，国内建筑市场竞争将更加激烈。近年来，我国建筑业企业的国际竞争能力虽然有所增强，但与世界上著名的建筑承包商相比，在资金、设备、技术、人才、管理等方面还有相当大的差距，因而在竞争中处于不利的地位，使我国建筑企业的经济效益难以改善。
（三）建筑业上市公司盈利能力弱，成长性差
目前沪深两市共有19家建筑业上市公司，2001年中期加权平均每股收益为0.09元，低于0.1025元的沪深均值。19家公司中中辽国际一家亏损，盈利公司中大部分每股收益在0.1元以下，其中ST中福、中川国际、中国武夷、中色建设的利润主要来自于投资收益，而不是主营业务，只有深天健、中铁二局、北京城建、隧道股份、上海建工、汇通水利的每股收益在0.1元以上，高于平均水平，可见经营效益好的建筑业上市公司很少。19家公司的平均主营业务毛利率为10.97%，在各行业中处于最低水平，尤其是行业的龙头企业主营业务毛利率偏低，如上海建工为6.19%，隧道股份为9.57%，深天健、中铁二局、路桥建设的主营业务毛利率只略高于11%，主营业务毛利率高的公司都涉足其他行业，如中川国际从事电力设备生产经营，汇通水利介入软件和腐植酸行业。主营业务毛利率低是建筑业上市公司经营效益差的重要原因。
19家建筑业上市公司的平均资产负债率为54.92%，低于整个行业的资产负债率水平，这是因为上市公司较非上市公司多了一条股权融资渠道。19家上市公司中只有中川国际的资产负债率较高，达75.51%，其他公司都在70%以下。建筑业上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为1.0，均高于行业平均水平。这些情况表明建筑业上市公司的财务状况正常。
表1 建筑业上市公司2001年中期经营及财务状况
公司简称 每股收益（元） 主营业务毛利率（%） 资产负债率（%） 流动比率 速动比率
西藏天路 0.08 13.69 27.59 3.68 3.39
深 天 健 0.221 11.22 65.97 1.25 0.49
梧州中恒 0.06 22.98 35.55 2.38 1.62
路桥建设 0.052 11.42 52.89 1.63 1.10
中铁二局 0.169 11.56 43.22 2.02 1.86
北京城建 0.1191 16.69 61.89 1.41 0.52
中川国际 0.05 35.56 75.51 0.91 0.73
隧道股份 0.2042 9.57 69.08 1.02 0.80
上海建工 0.18 6.19 58.13 1.28 1.21
汇通水利 0.104 35.50 47.29 1.65 1.23
金帝建设 0.019 7.58 69.67 1.19 0.95
浙江广厦 0.081 8.56 65.41 1.17 0.83
大连国际 0.07 13.32 51.85 1.39 1.07
中国武夷 0.024 17.64 58.39 1.40 1.09
运盛实业 0.004 16.43 53.04 1.68 0.39
中辽国际 -0.062 19.27 62.30 1.03 0.76
中色建设 0.03 24.29 25.40 2.15 1.97
葛 洲 坝 0.088 14.41 32.70 1.96 1.61
ST中 福 0.003 25.21 64.56 1.17 0.79
平均 0.09 10.97 54.92 1.4 1.0
对于建筑业上市公司的成长性，拟通过几家有代表性的企业来考察，为此选取了上海建工、隧道股份、中铁二局、路桥建设、葛洲坝5家公司，分别来自于市政建设、水利水电施工、铁路施工、路桥施工这4大建筑业的子行业，是各子行业的龙头企业，主营业务突出，不从事建筑业以外的其他行业，其中上海建工、隧道股份从事市政建设施工，中铁二局从事铁路施工，路桥建设从事公路、桥梁施工，葛洲坝从事水利水电施工。
从近几年的主营业务收入增长率来看，除隧道股份、中铁二局外，其他公司近三年来的主营业务收入增长率都较低，中铁二局是2001年上市的公司，1999年和2000年主营业务收入增长率较高，但有明显下滑趋势，隧道股份得益于全国各地上马的众多地铁项目，主营业务收入增长率逐年提高。5家公司的主营业务利润增长率波动很大，总体来看近三年呈下降趋势，只有上海建工和隧道股份2000年以来主营业务利润增长率有提高。
上市公司作为公众企业，面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力。这要求企业的主营业务利润持续增长，由于建筑业上市公司的主营业务毛利率低，主营业务利润增长率呈下降趋势，公司利润增加要求主营业务规模更大幅度扩张，考虑到行业状况，大多数公司很难做到。同时，由于建筑业拖欠工程款现象严重，企业的业务量扩张所需要的资产规模越来越大，需要筹集更多的资金。建筑业上市公司在筹措资金时面临两难选择，如果采用股本融资，则势必大大摊薄原有股东的收益水平，如果采用债务融资，则会加大财务风险，如果市场环境或经营条件发生不利变化，公司经济效益将不可避免出现下滑。因此，除行业龙头企业外，多数公司要持续提高或保持经营业绩，只有突破建筑施工业务的制约，寻找并介入发展前景好的其他业务领域，这就要求建筑业上市公司进行产业转型。
表2 主要建筑业上市公司主营业务收入和利润增长率（同比%）
公司 1998 1999 2000 2001年中期
收入 利润 收入 利润 收入 利润 收入 利润
上海建工 -0.69 91.83 -11.75 0.35 4.1 4.45 6.4 13.64
隧道股份 5.64 244 14.19 10 27.52 19.41 66.3 29.47
中铁二局 29.3 14.08 19.48 0.15 3.6 5.48
路桥建设 17.4 0.34 6.26 28.29 7.35 -9.15 -23.1 -27.81
葛洲坝 7.38 68.77 7.15 3.28 4.85 -13.16 -11.1 -30.97
二、向房地产业转型的建筑业上市公司分析
（一）房地产业是建筑业上市公司转型的首选行业
建筑企业向房地产行业转型具有自身的一些优势，首先是由于房地产行业与建筑行业的跨度较小，建筑企业对房地产相对比较了解，也能保证工程的质量；其次，由于有自己的施工队伍，可获得包括施工在内的整个项目的利润；再次，由于自己开发房地产项目，可对留存的建筑业务起推动作用。
自1998年以来，房地产业、尤其是住宅产业在国家政策鼓励下逐渐复苏，并呈现出稳定发展之势，商品房销售面积和价格逐年上升。2001年上半年从事住宅开发的房地产上市公司主营业务毛利率平均为23.8%，比建筑业上市公司的主营业务毛利率高出一倍多；住宅开发类房地产上市公司2001年上半年的主营业务收入同比增长23.33%，主营业务利润同比增长21.07%，在上述5家建筑业龙头上市公司中，除隧道股份外，其他公司2001年上半年的主营业务收入增长率和主营业务利润增长率都比房地产行业上市公司低。可见房地产行业上市公司的盈利能力和成长性都比建筑业上市公司好。
从行业发展前景来看，房地产行业的潜在需求很大。目前我国人均居住面积仅10平方米，与发达国家人均居住面积仅20-30平方米差距很大，绝大多数居民迫切希望提高居住面积；我国现在城市化水平为31%，今后将不断提高，城镇人口将不断增加，对住房需求量很大。随着我国的经济增长，居民收入水平日益提高，对住房的潜在需求将转化为现实需求。2000年我国人均GDP为834美元，根据世界银行对各国住宅产业发展的研究，人均GDP在800-8000美元时，住宅产业处于快速增长期。而建筑业如前所述，增长速度将呈下降趋势。由此看来，房地产行业的发展前景比建筑业好。近几年我国商品房销售额增长率在20%左右，而建筑业的总产值增长率在10%以下，这说明房地产行业的增长速度比建筑业快得多。建筑业上市公司转向房地产业后，经营业绩可望持续提高。
（二）介入或转向房地产业的公司业务状况
北京城建今年上半年实施了资产重组，已完全转向房地产业，浙江广厦也要完全转向房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒和中川国际8家公司已介入房地产业，这些公司2001年上半年房地产业收入和利润占主营业务收入和利润的比例如下表所示。
表中北京城建的主营业务收入和利润并不完全来自于房地产业务，因为北京城建于2001年4月完成资产置换，2001年1-4月公司经营仍以建筑业为主，5月以后才转为房地产业。房地产业务在运盛实业的主营业务收入和利润中所占比重高达94.3%和91.5%，公司已基本完成由建筑业向房地产业的转型，应视为房地产行业的上市公司。其他介入房地产业的建筑业上市公司中，房地产业务在主营业务收入和利润中所占比重较高的公司有：中国武夷、ST中福、梧州中恒。中国武夷近几年来正有计划、有步骤地向房地产业转型，发展潜力大；ST中福的建筑施工业务竞争力弱，承揽不到施工项目，致使房地产业务的比重高，但发展潜力不大；梧州中恒实施多元化经营，其房地产业务发展潜力不大。浙江广厦2001年上半年仍以建筑业为主，房地产业务在主营业务收入和利润中所占比重不高，但以后会大大提高。
表3 2001年上半年房地产业务在部分建筑业上市公司的主营业务收入和利润中所占比重
公司简称 房地产业收入占主营业务收入的比例（%） 房地产业利润占主营业务利润的比例（%）
北京城建 84.4 88.3
深天健 29 15
运盛实业 94.3 91.5
中国武夷 52.6 77.4
浙江广厦 18.6 28.9
ST中福 87.8 77.5
大连国际 10.2 18.7
梧州中恒 61.4 58.9
中川国际 13.1 15.1
（三）房地产业务有发展潜力的公司分析
介入或转向房地产业的建筑行业上市公司中，房地产业务有发展潜力的公司有：北京城建、中国武夷、浙江广厦。
1、北京城建
此次资产置换置入了北苑家园和大柳树两个大型住宅项目。
北苑家园位于北京市朝阳区立水桥、北四环路以北，在亚运村及规划奥运村辐射区范围内，将于2002年年底完工的北京市第一条轻轨铁路交通线，规划待建的地铁五号线，均从北苑家园附近通过，并在附近设站。由于地理位置好，该区域已成为北京市住宅房屋开发和居民购房的热点。北苑家园项目于1997年4月正式开发建设，规划总建筑面积217.83万平方米，总投资64亿元，预计2005年全部竣工。到2000年底完成投资20亿元，累计开工住宅建筑面积70.34万平方米，累计竣工住宅建筑面积18.5万平方米。
大柳树项目位于北京市海淀区北下关大柳树地区，在中关村规划中心区，是北京房地产市场的热点地区，市场前景良好。项目规划总建筑面积16.05万平方米，全部开发期为3年，从2001年年初至2003年年底完成整个项目的开发建设和销售。
根据公司的可行性研究，北苑家园项目总销售收入为80.8亿元，净利润总计达8.17亿，内部收益率为10%，在项目销售率达到85%时，即可达到盈亏平衡；大柳树项目总收入销售为9.79亿元，净利润总额为1.16亿元，内部收益率为15%，项目盈亏平衡点处的销售比率为82%，公司预测其2001-2003年的净利润分别为2、2.1、2.2亿元。
另一方面，北京房地产市场尚不成熟，2000年底以前，由于福利分房制度下集团购买力的支持，北京房价一直高高在上，与北京市居民的实际收入水平差距太大。2001年北京取消福利分房，房价过高导致居民购买力不足的问题逐渐显露出来，2001年9月以后北京房地产市场突然降温，预计今后北京房价会下调，上述项目的盈利预测很难达到。
2、中国武夷
中国武夷几年前就有向房地产业转型的计划，并在北京和南京购置了大片土地。在北京有土地储备300万平方米，位于北京通州区河东新区，目前正在开发的北京“武夷花园”占地面积约62万平方米，还有240万平方米土地尚未开发；在南京有土地约133万平方米，第一批是目前正在开发的武夷花园，占地面积约27万平方米，位于市区洪武路，其余土地位于江宁区，以后将分批开发。公司资金较充裕，2000年8月通过配股募集资金2.18亿元，主要投向房地产开发。由于公司的地块取得时间早，成本低，项目的毛利率在30%以上，比行业平均毛利率高出10%，未来几年将为公司带来可观的利润。
3、浙江广厦
浙江广厦近两年一直将业务向房地产拓展，主要房地产开发区域杭州、上海和重庆，目前在售项目有上海的福楼望邸及重庆的广厦经典，两个项目规模都较小，因此在2001年中期的收入和利润中比例较低，今后房地产开发规模将扩大。
公司于2001年8月通过配股募集资金5.98亿元，将投入控股90%的子公司浙江天都实业有限公司的天都城住宅项目。天都城在杭州东北部的星桥镇黄鹤山地区，规划总占地6500亩，拟建设成一个集居住、旅游、教育与生活服务设施为一体的卫星城，最终成为杭州东北部城市中心。
香榭花园项目和爱丽山庄商品住宅项目是天都城同时启动的两个不同风格的住宅小区。香榭花园项目占地67.8公顷，总建筑面积84万平方米，规划人口2.5万人，计划于2001年12月开始土建施工， 2004年12月底之前全部竣工，2005年底前销售完毕。。爱丽山庄是利用山坡地开发的以低层住宅为主、高绿化的生态住宅园，项目用地665亩，规划建筑面积9.8万平方米，计划于2001年12月开始土建施工， 2004年3月底之前全部竣工，2004年底前销售完毕。
根据配股说明书预测，香榭花园项目总投资为13.3亿元，项目完成后，可实现销售收入17.2亿元，利润总额3亿万元，税后利润2亿元，财务内部收益率为16.4%。爱丽山庄项目总投资为1.96亿元，项目完成后，可实现销售收入2.87亿元，利润总额7516.3万元，税后利润5035.9万元，财务内部收益率为25%。可见这两个项目的利润率相当高，公司未来业绩有望提高。
从二级市场来看，北京城建1999年上市以后涨幅超过1倍，今年7月以后开始调整，调整时间较短，幅度不大。中国武夷近两年来价格在7-13元之间的箱体中运行，今年7月以来有30%的跌幅，目前价格处于近两年来的最低位，可以关注。浙江广厦的股价2000年5月以后开始调整，下跌幅度约50%，现在股价已基本稳定下来，此外，公司2001年8月配股时投资者认购不足，主承销商因包销大部分配股份额成为第2大股东，后市走势值得关注。(田贞余/华泰证券)