神马文学网跨期项目成本费用分摊需细查
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/12 06:33:04
www.ctaxnews.com.cn 2010.08.09 吴静戈 刘志耕
■吴静戈刘志耕
案例
近日，某税务检查组到甲房产开发公司进行企业所得税汇算清缴例行检查。检查组参观了甲公司在被检查年度竣工并在当年度销售完毕的华丽小区，甲公司财务科陈科长介绍了该小区在设计理念、工程质量、功能配套等方面的特色，并表示这样的小区开发成本大、投资效益低。检查员老韩认为，尽管该小区因设计理念新颖，工程质量、功能配套有较高保证而增加了成本，但其销售价格远超过当地的正常水平，所以，检查时需要看超过正常价格水平的部分能否补偿增加的成本。
为了弄清价格提高和成本增加对盈利的影响，老韩请甲公司配合做一个简单的测算。超过正常价格水平取得的收入很快测算出来了，但增加成本的测算却很困难。尽管甲公司列举了一些为体现新理念和功能配套而增加的工程成本，以及为确保工程质量而多耗用的料工费，由于这些支出远小于增加的收入，不能证明其效益降低，甲公司只好以无法全面考虑增支因素要求放弃测算。
鉴于甲公司多年来处于滚动开发状态，老韩分析，如果其存在隐瞒利润问题，除了常见的多列、虚列建材成本和人工费用或在应该分摊成本费用的项目上少分、不分外，还可能利用滚动开发混淆前后期不同项目的成本或费用，推迟利润的实现。于是，老韩决定从甲公司正在开发的与华丽小区毗邻的富丽小区入手，对甲公司前后期不同项目的成本和费用划分进行重点检查。
打开甲公司开发成本账簿后，老韩先对土地成本明细账户进行了检查。结合一些基本数据，老韩很快测算出富丽小区的单位土地成本为5613元/㎡，华丽小区的单位土地成本为6238元/㎡。在地价不断上涨的情况下，对前期项目地价高于后期项目625元/㎡的情况，老韩请陈科长予以解释。陈科长解释道，为富丽小区征用的土地有一部分用于了华丽小区，从而增加了华丽小区的成本。老韩反问，既然用于华丽小区，那么在计算单位土地成本时，计算公式分子中成本额增加的同时，分母中华丽小区商品房的开发面积也相应增加，单位土地成本怎么会增加呢？陈科长说，在设计华丽小区时，由于富丽小区地块也被公司征得，公司便将富丽小区与华丽小区交接处的一块土地设计为华丽小区的道路，商品房的开发面积没有增加。为何华丽小区的边缘要建如此宽的道路？老韩分析认为，这实际上是待富丽小区竣工后两小区共同使用的一条路，应该按照各自开发商品房面积的比例分摊土地成本。老韩说明了这一看法，陈科长只好承认了将两小区公用道路的土地成本全部计入华丽小区成本的事实。于是，检查组根据两小区所开发商品房的面积比例，调增了华丽小区461万元的计税所得额。最终，甲公司受到了补税、罚款的处理。
分析
检查人员不仅要熟悉房地产开发商对商品房开发的主要流程和会计核算，而且要对开发商可能涉及的各种纳税问题有所了解。上述案例中，检查人员老韩对开发商在成本核算以及相关的涉税处理上可能存在的问题比较熟悉，特别是对开发商在滚动开发状态下可能存在的问题有所了解，这为他尽快发现甲公司存在的涉税问题提供了帮助。
■吴静戈刘志耕
案例
近日，某税务检查组到甲房产开发公司进行企业所得税汇算清缴例行检查。检查组参观了甲公司在被检查年度竣工并在当年度销售完毕的华丽小区，甲公司财务科陈科长介绍了该小区在设计理念、工程质量、功能配套等方面的特色，并表示这样的小区开发成本大、投资效益低。检查员老韩认为，尽管该小区因设计理念新颖，工程质量、功能配套有较高保证而增加了成本，但其销售价格远超过当地的正常水平，所以，检查时需要看超过正常价格水平的部分能否补偿增加的成本。
为了弄清价格提高和成本增加对盈利的影响，老韩请甲公司配合做一个简单的测算。超过正常价格水平取得的收入很快测算出来了，但增加成本的测算却很困难。尽管甲公司列举了一些为体现新理念和功能配套而增加的工程成本，以及为确保工程质量而多耗用的料工费，由于这些支出远小于增加的收入，不能证明其效益降低，甲公司只好以无法全面考虑增支因素要求放弃测算。
鉴于甲公司多年来处于滚动开发状态，老韩分析，如果其存在隐瞒利润问题，除了常见的多列、虚列建材成本和人工费用或在应该分摊成本费用的项目上少分、不分外，还可能利用滚动开发混淆前后期不同项目的成本或费用，推迟利润的实现。于是，老韩决定从甲公司正在开发的与华丽小区毗邻的富丽小区入手，对甲公司前后期不同项目的成本和费用划分进行重点检查。
打开甲公司开发成本账簿后，老韩先对土地成本明细账户进行了检查。结合一些基本数据，老韩很快测算出富丽小区的单位土地成本为5613元/㎡，华丽小区的单位土地成本为6238元/㎡。在地价不断上涨的情况下，对前期项目地价高于后期项目625元/㎡的情况，老韩请陈科长予以解释。陈科长解释道，为富丽小区征用的土地有一部分用于了华丽小区，从而增加了华丽小区的成本。老韩反问，既然用于华丽小区，那么在计算单位土地成本时，计算公式分子中成本额增加的同时，分母中华丽小区商品房的开发面积也相应增加，单位土地成本怎么会增加呢？陈科长说，在设计华丽小区时，由于富丽小区地块也被公司征得，公司便将富丽小区与华丽小区交接处的一块土地设计为华丽小区的道路，商品房的开发面积没有增加。为何华丽小区的边缘要建如此宽的道路？老韩分析认为，这实际上是待富丽小区竣工后两小区共同使用的一条路，应该按照各自开发商品房面积的比例分摊土地成本。老韩说明了这一看法，陈科长只好承认了将两小区公用道路的土地成本全部计入华丽小区成本的事实。于是，检查组根据两小区所开发商品房的面积比例，调增了华丽小区461万元的计税所得额。最终，甲公司受到了补税、罚款的处理。
分析
检查人员不仅要熟悉房地产开发商对商品房开发的主要流程和会计核算，而且要对开发商可能涉及的各种纳税问题有所了解。上述案例中，检查人员老韩对开发商在成本核算以及相关的涉税处理上可能存在的问题比较熟悉，特别是对开发商在滚动开发状态下可能存在的问题有所了解，这为他尽快发现甲公司存在的涉税问题提供了帮助。
跨期项目成本费用分摊需细查
房地产开发项目成本费用
房地产开发项目成本费用构成及成本控制
开发项目成本费用构成及成本控制
房地产开发项目成本费用的构成与估算方法
房地产开发项目成本费用构成及成本控制1
2008年最新房地产项目开发成本费用组成（住宅）
2008年最新房地产项目开发成本费用组成（住宅）1
成本费用管理
加强项目竣工验收期管理
引用 成本费用跨年取得发票的财务、税务处理分析
大型VC酝酿牵手天使投资欲坐收种子期项目
大族激光：培育项目成熟 业绩进入快速增长期
高意集团ERP项目简报（第一期）
高意集团ERP项目简报（第二期）
高意集团ERP项目简报（第三期）
高意集团ERP项目简报（第四期）
应分摊及不应分摊的公用面积
中国分摊联合国会费大增
房地产企业成本费用科目体系1
207、 关于集团管理费的分摊问题
新会计准则下成本费用的纳
房地产开发企业的成本费用包括哪些内容
新会计准则下成本费用的纳税调