“史上最严厉” 楼市调控带来了什么

“史上最严厉” 楼市调控带来了什么
2010-11-07 08:13   来源：半月谈
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启动于去年底的新一轮房地产调控，将届一年。这一轮调控因其层次之高、手段之多、措施之严而被业内人士称为“史上最严厉”。梳理期间的政策脉络、市场变化会发现：本轮调控不仅严，也更加完善，不仅有速度，也更讲耐力，有望对房地产市场的理性回归和健康发展带来深远影响。
有保有压稳定市场预期
在实体经济受国际金融危机影响而陷于困境时，房地产却借着信贷的宽松、地方的倚重等因素，逆势走出“小阳春”行情，短期内迅速从复苏走向回暖，局部还出现过热苗头。
从2009年3月起，全国70个大中城市房屋售价环比连涨9月，且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二三线城市蔓延，全国楼市普涨一片，一些重点城市房价接连创下历史新高。
令人担忧的情况引起了决策层的高度重视。2009年12月的中央经济工作会议明确房地产调控的思路：一方面要发挥房地产的经济拉动作用，另一方面也要控制房价的过快上涨。
调控措施随即具体化。12月14日的国务院常务会议要求，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。
上述综合手段主要有四方面：供应上，“增加普通商品住房的有效供给”；信贷上，“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；监管上，“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”；保障性住房上，“继续大规模推进保障性安居工程建设”。总之，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
随后，2010年1月，“国十一条”出台。猜测多时的二套房贷政策尘埃落定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。同时，在完善土地出让方式、遏制央企国企房地产冲动、严格信贷资金和“热钱”监管等方面，也进一步释放了清晰的信号。
目标直指“高房价”
正当楼市调控持续进行时，今年3月15日一天之内北京同时冒出的三幅央企竞得高价地块深深刺激了各方的神经。
三天之后，国资委明确提出要求：78家不以房地产业为主业的央企“在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务”。
第二波调控政策接踵而至，在短短几天里连出重拳。4月14日，国务院常务会议要求提高二套房贷首付比例到50%；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的严厉措施。
值得一提的是，此次调控除出手快之外，还呈现出诸多亮点：一是严控银根、精确打击投资投机性需求，力度之大前所未有，且卡紧房企融资的各种通道，使房企压力空前，除加快开工、销售外别无他法；二是放宽地根，今年住宅用地计划供应量超过前5年年平均量的两倍多，保障性住房、政策性住房用地的计划供应量终于达到了此前三令五申的70%的比例，堪称惊喜；三是建立考核问责机制，将“稳房价”和“住房保障”上升到影响社会稳定和发展的高度，形成对政府的责任追究机制。
新“国十条”等措施出台实施之后，一些城市的供应量明显增加，一些楼盘加紧推出新房源；投资投机性需求有所退场，炒房族迅速减少；居高不下的房价总体呈现松动迹象，久违的打折降价等手段重回市场；成交规模明显缩减，市场呈现降温态势。市场对房地产市场理性回归的预期有所加强。
地方细则齐“出鞘”　“限购令”席卷楼市
新“国十条”出台之后的5个多月，楼市总体上呈现积极变化。但调控仍面临诸多不确定性。比如，一些炒房者从重点城市退出后，有向二三线城市转移的苗头；一些银行在实施政策过程中，也有多种“打擦边球”的可能性。
9月29日，相关部委再出“国五条”，明确要求各地“立即研究制定贯彻落实‘国十条’文件的实施细则”。各地调控细则随即纷纷“出鞘”。
――实施“限购”。目前，已有北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京等多个城市提出了“限购令”。在深圳，“本市居民家庭限购两套、符合条件的外来居民限购一套”。上海暂定所有居民只能新购一套商品住房（含二手存量住房）。
中国指数研究院副院长陈晟对此分析，此前不少城市出现了房地产市场阶段性供应不足、投资投机性需求趋于活跃的情况，此时，行政干预是市场机制有效的补充，十分有必要。
――卡紧信贷。各地细则均明确，各商业银行上调购房首付款比例，暂停发放第三套及以上住房贷款。“三套房”停贷政策原只是在部分房价过高、上涨过快的城市实行，现在则扩大至全国。此招有望防止楼市“热钱”转向二三线城市炒高房价。
――保障“基本”。新一轮调控要求各地“将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块”、“没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地”。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海将确保今后5年每年新增保障房20万套，超过目前上海商品住房年销量的一半。
此外，各地还根据实际做出了“自选动作”。比如，上海、杭州等地强调了根据房价高低确定土地增值税预征率，南京规定“新建商品房申报价格3个月内不得调高”等。
陈晟指出，此轮调控主要还是过去政策的延续，但用指标化的方式消除了许多“模糊地带”和执行中讨价还价的余地，清晰地强化了政府抑制投资投机性需求、满足基本住宅需求的态度和决心。
政策落地，立竿见影。中国指数研究院的数据显示，10月首周监测的35个城市中，有28个新建商品住宅成交面积环比下降，最大的降幅达到75%。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周，全市新建商品房（不包括经适房和限价房）网签量环比下降64%。
不过，以往的事实证明，楼市调控是场“耐力赛”。第一波攻势之后，市场走向如何还有待观察。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，各地调控细则出台对走向过热的楼市会有一定抑制作用，房价上涨预期也会放慢。知名国际评级机构标准普尔近期预测，未来12个月内，中国房地产开发商可能面临主要城市房价再下降多达10%的局面；但鉴于很多开发商的财务和流动性状况处于合理水平，故“维持对房地产业稳定的短期展望”。
“这轮调控比以往更加成熟。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，“调控正朝预定的方向发展，中央调控的政策肯定还会继续下去。”人们同时期待，以此次调控为契机，能进一步形成房地产市场监管和健康发展的长效机制。