房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近 //地方政府成为楼市新政最大阻力//

地方政府成为楼市新政最大阻力
邱林　刊发时间：2010-04-20 08:54:03　光明网-光明观察 [字体：大中小]
在不计其数的口头警告后，4月17日，政府终于向房地产投机者打出了一记重拳。中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体。有分析认为，如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。（2010年第16期《新世纪》杂志）
似乎为了印证楼市新政确是一场“寒流”，部分房价高企地区的楼市很快呈现出严重感冒症状：深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售，而杭州二手房成交量在新政出台当天几乎减少一半；昨（19）日股市大幅下挫，沪市穿透3000点，房地产、金融板块应声狂跌。诸如此类新闻报道迭出，仿佛楼市不仅对新政“很感冒”，而且似乎有些顶不住了，也许没几天，工薪阶层也能买得起房了。
然而，当我们把关注视角投向普通买房人那一方，却未发现太多欢呼的迹象——这似乎有点儿像“狼来了”的故事：在此之前，“国六条”、“国八条”、“国四条”，文件下了一份又一份，楼市充其量只是礼貌性地原地踏了几步，随即又报复性上涨，公众即使再天真，又有多少人敢相信这一次狼是真的来了？
从此次政府一系列敲打房地产的政策来看，遏制高房价的意图十分明显。然而，不论是加大供给还是抑制投机，不论是土地政策，还是金融、税收政策，最终都要落到地方政府头上。也就是说，房地产政策宽松的时候，一些地方政府容易过分宽松地执行政策；而房地产政策从紧的时候，一些地方政府仍然没有从紧地执行政策。
自2005年以来，国家出台了一系列宏观调控措施，抑制房价过快上涨。但是，国家的楼市调控政策在地方的执行过程中，却出现了不同程度的“走样”。有的地方政府出于ＧＤＰ增长和城市“钱袋子”的考虑，对楼市的违法违规现象和不法开发商投鼠忌器、心慈手软，舍不得下重手、用重典，导致“楼市乱象”屡禁不止：
早就被叫停的中介炒房现象如今在很多城市依然盛行；明令禁止的开发商捂盘惜售、囤积居奇，居然以“ＶＩＰ登记”等形式改头换面而大行其道；挑战金融安全底线的“一成首付”，依然堂而皇之地出现在楼市交易中……“楼市乱象”扰乱了正常的经济秩序，阻碍了国家宏观调控政策在地方的推行，导致不少市民对调控失去信心，甚至产生了“越调越高”的误解。
究其原因，归结为地方政府的土地财政被房地产业“绑架”。中国指数研究院对全国70个城市土地出让金一项调查显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元，比2008年增长140％，比2007年高49％。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。“卖地”已经成为地方政府财政收入的主要支柱。
在全国大城市中，杭州的情况最为突出。2009年该市以1200亿元的土地出让金位居全国各大城市榜首。该市去年的地方财政收入520.79亿元，增长14.4％，市本级政府性基金收入454.37亿元，其中土地出让金429.04亿元，完成计划的143％。在杭州地方财政总收入中，土地出让金的比重将占一半左右。
地方政府的土地出让金，已占许多地方政府财政收入的“半壁江山”。当地方政府的财政收入被地价和房价“绑架”了以后，指望地方政府会十分坚决地执行楼市新政显然不太现实。在楼市新政中，许多内容都需要地方政府及相关部门的后续配套细则出台，才能得到执行，例如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例等。　　由此可见，地方政府可能是此次楼市新政执行的最大阻力。房地产业的问题从上到下看得很清楚，其创造的各类财富和地方政府收入节节上涨，而实体经济税收却在下降。在地方政府看来，如果不允许他们卖地，或土地收入一旦干涸，他们将难以维持。从这个意义上说，如果楼市新政不能大胆触及土地财政的痛觉神经，如果楼市附着利益得不到有效剥离和强力规范，那么再猛烈的“寒流”，很快也会飘散过境，稍感微恙的楼市不用卧床休息就能继续进行疯狂之旅。



房地产新政是“重拳”还是“花拳”
对于“二套房首付5成”为主要内容的国务院“房地产新政”是“重拳”还是“花拳”？能否真正收到实效？我认为还远不到下结论的时候！因为“上有政策、下有对策”，地方、银行严格执行的可能性并不大！


房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近
鉴于银行落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限，暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。

限制银行对个人住房信贷的无限扩张，是遏制房地产泡沫的有效途径之一。但问题是商业银行能否真的落实或履行监管层要求其减少个人住房信贷的承诺要求？
——易宪容
可以预见，新的调控政策将会对楼市起到立竿见影的调控作用，至少可以短期内止住楼价疯狂的涨势，甚至不排除一些过去价值被高估的地区和楼盘出现止涨回跌的现象。
——童大焕
无论房地产泡沫什么时候破裂；无论这个泡沫的参与者是多么的不希望这个泡沫破裂，大家都应有个共识，泡沫的破裂，其损失之大是任何人都很难承受的。
——杨鸿玺

理性看待房地产调控效果
这次调控可视为今年以来对“不听话”逆调控政策而大幅上涨的房地产市场的一次“报复性调控”。

房贷新政仍不足以遏制炒房冲动
此次房地产新政仍然没有跳出数量型的调控方式。可以预见，房价仍然难以摆脱越调越涨的怪圈。




易宪容
中国著名经济学家，中国社科院金融研究所金融发展室主任。
顾海波
上海市房地产经济学会知名学者，《中国房地产报》特约记者、撰稿人。
曹荣湘
中央编译局研究员，主要研究领域为经济全球化理论、经济安全理论等。




房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近
类别：默认分类 | 浏览(800) |评论(3) 2010-04-18 16:25
标签：房贷紧缩  调控
为降低商业银行的贷款风险,银监局要求商业银行加强防控贷款风险,特别是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限,暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。
目前,北京部分商业银行为防控贷款风险,已开始审慎评估并将二套及以上住房的首付比例提高到了60%。这一举动似乎与最近银监会主席刘明康强调从三方面加强严控商业银行对房地产领域的贷款风险精神基本一致,甚至还倡导要拒绝给投机炒房者贷款。由此,新一轮房地产信贷紧缩或已逼近。
确实,2009年以来房价之所以会快速飙升,住房销售之所以会快速增长,都是由于国内银行无限信贷扩张的结果。据统计,2009年个人住房信贷规模为2.46万亿元(同比增长4倍多),今年1-2月份为6500亿元(同比增长近4倍)。这些贷款通过不同方式进入了房地产市场。
如果这一趋势不改变,无论采取什么房地产调控政策,我们都无法遏制高房价。从这个角度分析,限制银行对个人住房信贷的无限扩张,是遏制高房价或遏制房地产泡沫的有效途径之一。
但问题是商业银行能否真的落实或履行监管层要求其减少个人住房信贷的承诺或要求?这是个大难题,主要有以下四点理由。
一是由于目前国内住房按揭贷款基本上属于中长期贷款,这种贷款的风险在短期内是不会暴露的,因而商业银行就把住房贷款视为低风险的贷款,更何况还有住房的抵押。 二是由于各级政府采取低利率、低税收等过度优惠政策鼓励住房消费,却对住房投资或投机很少限制,导致自1998年住房制度改革以来房价“只涨不跌”。住房作为银行的抵押品,也自然成了无风险的优质资产。
三是既然住房按揭贷款是当前银行最为优质的信贷资产,个人住房按揭贷款市场占有率高,也成为体现各商业银行长期竞争力提高的重要方面之一。 四是由于现代商业银行更容易形成“收益归自己、风险归社会”的特征,特别是国有主导的商业银行更是如此。这就有了2009年国内信贷管制政策一放松,银行信贷为何会出现数倍的过度增长。因此,要让国内商业银行自觉遵守银监会出台的相关监管规则,这个难度会很大。
以上四大理由显示,要想让商业银行自觉遵守监管层提出减少对个人住房贷款的要求是难上加难。但鉴于当前国内房价仍在快速上涨,笔者认为,目前仅仅要求商业银行区分第一套住房与第二套住房的信贷政策调整是远远不够的。
要界定第一套住房与第二套住房并非易事,况且还存在商业银行与住房购买者“合谋”模糊这种界定现象,目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以,银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后,个人住房按揭贷款增长不仅没有减少,反而还同比增长了好几倍。
试图通过提高首付比例,降低住房购买者的融资杠杆率,从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险,但由于住房买卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制,从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。
上述分析可见,不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大,而且现行房地产信贷政策的有限调整(包括区分第一套住房与第二套住房、首付比例等)仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。
那该怎么办呢?
在笔者看来,我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题,特别是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。
首先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告,应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为重点检查对象,特别是个人住房按揭贷款,以此获得当前房地产信贷市场的第一手资料。
其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策,找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因,据此改进当前个人住房信贷政策,包括对首付比例、第一套和第二套住房界定等。
再次是仅仅限制个人住房信贷的政策措施还是不够的,我们还应当辅之以住房交易所得税政策,这样才能遏制高房价,才能阻止房地产投资及投机的进一步蔓延。
当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时,特别是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时,新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。
上一篇：试解当前货币政策涉及的三个问题
增加政府“公信力”应在“房产新政”中有所突破
类别：中国杂文 | 浏览(132) |评论(0) 2010-04-19 22:38
标签：杂文
“数以万计的家庭被地震毁灭，千余条生命在藏佛教超度中轮回。当圣火化掉了他们的身躯，那么东女国的亡灵穿越九宵，化为蝶、化为风、化为佛塔里的舍利，镶进寺庙的窗棱，如烟的风景，让神灵化为雾，太阳出来时，玉树的每一片叶子都闪着晶莹的剔透......”
——题记
青海省玉树县的强震，震撼着每一个中国人的心灵。当然，还有居住在世界各地的华裔。这也许是华夏一族的共同的性格，中国国家最高领导人胡锦涛总书记远在大洋远处的南美洲北部出访，一场地震让他打消了继续走访友邦的念头，风赴归来。即刻身体力行，进入灾区“和我国人民在一起”抗震救灾。中国有句老话，叫救人一命胜造七级浮屠，那怕有一点希望，救灾一线的官兵和所有参与救灾的人员，都不会放弃给人以生的希望。
因此，我们的国家现在面临的第一任务，是抗震救灾，是挽救生命和灾区的重建。只是，这几天各大网站除了关注玉树强震之外，对于最近出台的“房产新政”紧随玉树地震，掀起一场不小的风波。地震是自然灾害，它无法抗拒，不是人所能左右的了的事情。不过，一个国家来说，对于房地产市场的整治，也显得有些迫在眉捷。4月14日国务院专门召开了常务会议，在讨论和部署经济工作、宏观调控之际，对长期挑战中央政策、持续暴涨的房市做了新的部署。经济界认为，国务院本次房地产市场的整治，不可能像过去那样无疾而终。
早前有媒体报道，我国房价自去年以来一路猛涨，部分热门城市房价一个月涨幅超过10%，一年涨幅甚至超过100%，国家统计局公布数据显示，今年第一季，70个大中城市房价比去年同期上涨11.7%，国家先前的房市调控政策不见成效。根据各地的统计数据，北京房价的涨幅，差不多等于其他一线城市的涨幅。房价涨幅位居中国前列的南京，不少在去年初房地产还在低点时候买房的人，都庆幸的松了口气。因此，有人说，上海、杭州、苏州一带，买房子就跟“买白菜”一样。
如此以来，房价的飞涨已经不是一般购房者所能承受到的压力了。据说，国家原计划是在今年5月后、甚至下半年，做好相应协调后，陆续颁布相关房地产调整政策，房地产商却并不配合，把整个房地产业越烧越火，越火越乱，像是在老鸹窝里捅了一杆子，唧唧喳喳，让人好不心烦。今年温总理在政府工作报告中专门拿出一段专讲房地产，在两个坚决中，还加了一句“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，同时他还提出四大措施，包括大规模建安居工程、增加中低价房屋土地和房屋的供应、抑制投机性购房、大力整顿和规范房地产市场秩序。
有消息人士讲，今年的两会过后，相关部委的落实方案迟迟上交不上来，而大城市的房市继续疯涨，部分地产商，甚至公开嘲笑政府，根本无力调控楼价。同时，民众对房地产涨价的反应更激烈，有钱的疯买，没钱的狂骂，“楼市崩盘时间表”，也跟着广泛流传。据说在一次国务院会议上，温家宝总理气的拍了桌子；胡锦涛总书记作了批示，支持国务院治理房市，要求中央财经领导小组研究可行办法。
从而明显看出，这次我国政府鉴于过去的失败教训，使出了新战术：即掌握第一手资料与各家孩子各家抱。据说中央政府掌握第一手资料这回不靠主管部委、地方政府的调查统计报告，怕内容有水分——虚。据传，中央政府依靠新华社等国家重点媒体，派出编辑、记者，分赴各地，特别是房价狂涨和投机活跃的地方，如杭州和温州，从地价到贷款，从地方政府、地产商到银行，各个环节都详细了解，再以内参形式，直达层峰，让最高领导不受利益集团侵蚀的地方和部门所惑。同时，国务院主管部委都必须各自拿出各自应对房地产市场的措施，不像过去，由各大部委坐在一起，吵来吵去，最后制定出“谁都负责，谁却不直接负责”的措施，这便是坊间所说的“各家孩子各家抱”。
由此看来，中央领导人是真急了，也真的下了大决心来治理整顿房市。据说现在多个部门，如城乡建设部、国土资源部，都是由部长一条一条亲自主持制定有关方案，而非如过去那样，由主管副部长负责。不过现在摆在我们的面前的是真正掌握房市最后的走势，仍是掌握真正治理权的地方，如果因为地方政府不去落实中央政策，而是想法设法找“对策”，那么中央政策面临的会是什么样的后果呢，这不得不引起人们更多的思考。
对此，本次国务院常务会议提出，调控楼价，要实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”，再由住房和城乡建设部、监察部等部门建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。这招可能有效，因为地方最怕责任制。比如某市的房价再疯涨，某市长可能就升不了官，甚至下台。但是，现在面临的问题是，“工作责任制”，是由那个来来建立、何时建立，成为人们积极寻求的答案。
透过疑问，笔者发现近期媒体报道，国务院的常务会议召开之后，各地房市似乎出现了一些变化，一些城市的房市开始“见好就收”，国家控制房产银根，房市回落也初见端倪。据人民网报道，北京北三环的一个建案最近就爆出抛售的消息，一位浙江炒房客一次抛出二十多套房源，总价近人民币一亿三千万，约一平方米近四万元。北京中原地产等房仲业指出，四月十日后，北京明显出现了不少地区、特别是一些高端建案的房主，一次挂牌出售多套房子的现象。
再比如长江三角周地区，上海、南京等地也已涌现退房、毁约潮；二手房出现挂牌售屋量大增，并主动降价。上海房产中介业表示，四月十五日房市新政公布后，上海二手房挂牌售屋量大增，部分房东并且主动将“到手价”改为“成交价”。原先的卖方市场，房东若持有房屋不满五年，须缴付交易税、营业税、买卖双方中介费合计超过房价的百分之十，都要求由买方负担，如今房东已愿意自行吸收。
另据南京的新华日报报道，4月16日清晨，南京江宁“金域蓝湾”楼盘的售楼处数百名购房人通宵抢办贷款；前夜起，当地四家银行开始“现场办公”，主客易位。南京多家新开热销楼盘的业主论坛内已经“退”声一片，一些已经认购房源或缴纳订金的客户表示要退房，投资商因无力负担高额的自备款和利率，计画撤退。嗅觉敏感的深圳投资商也加入抛盘行列，有的投资商一次性挂出上百套房源出售。“高位放量，这是典型的庄家出货行情”，中原地产策略总监周曜表示，这正是拥有大量房源的投资商，在蓄意拉高了房价之后，正在快速出货的举动，“就好像炒股一样”。至于这种火爆的“出清行情将持续多久”，周曜认为，初步监控，深圳的投资商五月底可能跑完，保守一点，六月便可全部出货。
中央政府下大力气整顿和治理房地产市场，在坊间也是众说纷纭，有许多人持怀疑态度。信奉者以为炒房者的未日到了，中国另一次“土地革命”来临。当然，也有人以为，政府不过是在走过场，绝不会自断财路。更有一家外国媒体报道时称，中国经济有一个众所皆知的“秘密”：地方政府财政十分仰赖兴旺的房地产市场，而中央政府则是透过地方政府，间接从兴旺的房地产市场获得回报。土地销售（更准确地说是长期租用）去年飙升逾40%，带来人民币1.4兆元的财政收入。
中国4月15日发布的第一季GDP显示，房地产投资比去年同期增长35%，是对整体增长贡献最大的因素。除了价格外，交易量和投资在3月份都显著上扬，但刚结束的全国人大年会并未对房地产采取任何新对策。
该媒体称，要约束庞大、割裂的中国房市十分困难。例如，国有的万科集团是总数约64万家开发商中规模最大的，但市场占有率也只有2%。而且，人们对2008年的房市的剧烈荡记忆犹新。当时，中国政府限制银行业对房地产开发商放贷，造成地产开发商的生存岌岌可危，而且房价暴跌，销售和建筑活动都大幅减速。也因为如此，这一次的微调主要是针对需求着手，包括上调头期款比率和二度购屋房贷款利率等举措。
该媒体还称，若要浇熄房市投机，中国还需要更实际有力的手段，包括提高基准利率，或是对购房征税等。而只要有心打压，政府无疑是能够有效踩下剎车的。2月到3月间，银行新增贷款锐降近五分之一，就是很好的例子。问题是，就目前为止，购房者和开发商显然都不相信中国会毅然切断自己的财路。
这家媒体在中国的口碑如何，我们姑且不去评价。但他们却说出了诸多对本次“房产新政”持怀疑态度的人的心里话。笔者以为，中央政令的畅通，必须得动真格的，不能玩花拳绣腿，要不然就惯出了一些地方政府和开发商的“坏毛病”。有时候，一些“坏毛病”养成后，他们不仅会常常会得寸进尺，而且非常难改。这就是人们常说的“上有政策，下有对策”的一种真实写照，因此，笔者斗胆进言，中央政府何不借本次“房产新政”的落实，强化一下对那些有“坏毛病”的地方政府的管理与惩治力量，把政府职能量化和细化一下，真正做到还政与民，服务与民，让“人民政府”的公信力，真正得到体现和完善起来，达到事半功倍的效果呢！（文/梁石川）
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