楼市泡沫，一定会以破裂结束吗？

楼市泡沫，一定会以破裂结束吗？

21日，爱尔兰政府终于向欧盟和IMF低头，请求援助，成为继希腊之后第二个发生主权债务危机的欧盟国家。请求援助，意味着爱国政府必须接受欧盟与IMF一系列苛刻的条件，甚至一部分主权的丧失。是什么原因导致这个欧洲第二富国（第是是卢森堡）终于低下高昂的头颅呢？罪魁祸首正是让人趋之若鹜的房地产泡沫破裂。爱国的房地产从95年到07年，已经连续长了解情3-4倍，泡沫已经大的象气球了。08年金融危机暴发，爱国楼市不能幸免地陷入低迷，价格大幅下挫，银行的房贷产生大量坏帐，政府不得不把银行揽过来，仅援助五大银行就要500亿欧元，导致政府出现严重的财政赤字，今年的赤字将达到GDP32%的高度，远远超出了爱国政府的承受能力，不得不向欧盟和IMF举起白旗，请求援助。楼市绑架银行，银行绑架政府，这就是爱国走到今天的必然逻辑。

看到这一定有人可能会问，咱们是不是也会出现类似爱国这样的危机呀？或者换句话说，楼市泡沫是不是必然以破裂结束？

回答是未必。关键是看政府应对泡沫的措施是不是得力！

楼市泡沫的产生有一个非常复杂的机理，如果泡沫化程度不高，那么政府通常是偷偷乐的，就象啤酒，有泡沫的啤酒是大受欢迎的。所以呢，泡沫几乎是楼市的常态。问题是我们现在的楼市泡沫实在太大了，以致于@王石说自己赚的钱太多了，赚的心惊肉跳了。但这么大的泡沫为什么他就不破呢？

专家学者面对国内不断膨胀的的楼市泡沫，可以说是前仆后继地发出警告，又前仆后继地以失败告终。@魏杰02年喊出“如果楼市泡沫不破，就去跳楼”的话，完成了从学者向赌徒的转变，泡沫未破，他先被自己的话雷了个半死，以致于现在还有人发帖问魏杰为什么还没跳楼。@牛刀，这个和@徐滇庆打赌的家伙，赢了一场却丢了几局，以致于朝鲜向韩国开了两炮也会发出“朝鲜再打两炮中国的房价将大降”这种类似于无厘头的话，让身为空军的戈壁听琴感到很丢面子。@易宪容，面对汹涌的楼价一再发出崩盘、危机、绑架等狠话，以致于现在都有点象祥林嫂了。就是我本人，在南京也曾有一大批粉丝的空军领袖，到最后也只能鸣金，不敢再妄言楼市涨跌，就这样，据说还有不少所谓听了我的话而没买房的朋友见到我发帖就一通口水，差点没把我给淹死。只有@郎咸平够聪明，总是尽量回避楼市这个话题，所幸还没有载倒在楼市。与此形成对照的是开发商，如@任志强，每每发出雷人之语，但每每笑到最后。就是这个任志强，摆出了一人力敌众多学者而无惧色的架式，对着无数的强哥迷们说“不买房是傻瓜”，让那些看空的人恨得牙根痒痒。

这么多的学者，为什么会失败？因为他们太过理性，他们静止地分析泡沫，满眼都是泡沫的危害和泡沫破裂后的悲剧世界，却没能动态地发现，楼市泡沫一边被政府鼓起腮帮子吹起来，一边又被政府通过各种各样的花招吸收，使得楼市事实上成为政府、开发、银行屠宰老百姓的加工厂！

那么政府是怎么个维持这个泡沫不破的呢？应该说政府这方面做的还是很牛逼的，从中央到地方，从开发到银行，形成了一个事实上的利益共同体，一个红脸，一个白脸，双簧唱的不错，楼价是一个台阶一个台阶的上，老百姓的腰包是不断地被掏空，但泡沫就是不破。政府用的着数有这么三个：

第一招，挤。这些年，各级政府联手推动楼市，经营城市，不遗余力，有的时候用力过猛，泡沫膨胀的快了点，中央政府作为带头大哥就出来压一下，挤一下。“左一个十条，右一个五条”，就是挤泡沫的，所以“就是压不下来”。这些年的N条，只有一次是明确提出来“要把过高的房价压下来”，以后就再也没这么说过，只是说抑制房价过快上涨。政府的目的就是把泡沫维持在一个不破的程度。一旦有了点效果，或者渡过最危险的时候，N条就进了纸篓，不管用了。所以，指望政府的N条把房价管住，就是天真烂漫了。本人就曾经被骗过。有了现在的认识，我敢说，以后不论中央出多少N条，都不会动摇高房价的根基。这是由政府与百姓争利的本质决定了的。

第二招，转。就是把配置在楼市的资源往其他方面转化一些，减少一点压力，不至于把泡沫压破。政府这些年把房地产当支柱产业，社会资源拼命往这里堆，搞的这里拥堵不堪，热火朝天。配合着N条，政府就暂时地把一些过剩的资源往其他方面转。比如设法激化股市，期市，把一部门热钱往哪里转。周小川最近更放出要挖个池子把热钱放进运的圈屁，也是转的办法。还有什么家电下乡，政府补贴购买汽车等等。但总的说，效果不好。特别是往其他产业转，政府可以说是失败的。转的工作做不好，才是楼市持续过热的重要原因，因为政府没有替代产业接楼市的任务就摆脱不了对楼市的依赖，热钱也不肯离开楼市这个热门行业，整个社会的后劲就没有了。这也正是我们的悲哀所在。

第三招，吸。应该说，这是政府最得意的地方，泡沫维持不破，主要是政府使尽了花招吸收了部门泡沫。怎么吸的？

一个办法是加快城市化，增加楼市需求。这些年多少人进城了，多少农民上楼了，买了多少楼呀。

二是扩大招生，增加城市就业大军。这也是城市化的一个部分，只不过是大学生就业更现实地增加了楼市需求。现在每年毕业的大学生有700万左右，这些人每年就基本可以增加300万套的需求。这是一个天文数字。而且这些人的购买力基本是由两代人三代人两家人支撑的，是必须满足的。

三是金融支援，增加购买力。政府通过调节首付、利率等办法，千方百计为购房人提供条件，满足住房需求，个人贷款的余额不断增加，而且中国人的传统，你基本不用担心断供，所以个贷成了争行优质资产。最低首付20%，那么你楼价不跌20%以上，老百姓是不会不还贷的，除非是炒家。

四是制度安排方面，也吸收了相当比例的泡沫。首先是招拍挂的土地出让制度，不断垫高地价，从而推动了房价。地王频出，面粉屡屡贵过面包，改变了老百姓的预期，把一部分需求前移了，大家纷纷买房。为自己，为子女。买晚了就要多花银子。应该说政府这个盘操的很高超。其次是保障性住房成了一个样子，政府不去做这一块工作，把本应该由政府承担的一部分最低收入者的住房问题推到了市场上。这是地方政府心照不宣的事情，大家都不愿去花这个钱。

五是社会舆论不断强化楼市的赚钱效用，改变了老百姓的预期，人们真的相信楼市要涨100年，起码30年50年。于是形成了羊群效用。任志强为什么会屡屡放出狂言？因为他看到了政府的心思，看到了巨大的需求，看到了可怕的羊群效用。楼市的赚钱效用不断颠覆人们的价值观，不买楼，不拥有几套房子成了最穷最蠢的人，这就是当今中国的社会心态。而且事实上，因为有通贷膨胀因素的存在，楼市确实也有涨价的要求，所以房价要涨几乎成了共识。不明白这一点就真的是傻瓜。

六是通胀吸，一方面推动了楼价，一方面吸收了泡沫。中国现在已经成了世界上最大的贷币供应国。M2已经超过了10万亿美元，比美国还多。这么多钱在流通，作为一般商品的楼价当然不能例外的要被推高。另一方面呢，由于通胀，各种资源都涨价了，你楼价在整个商品体系中的比价关系变化了，原来显得高的但由于地价、水泥价、钢材价、人工价。甚至与你不相关的其他资源的价在涨，白菜大米油盐都在涨，你楼价的矛盾就放到了涨价的大环境中了，不再是那么的突出了。这就是通胀为什么吸收了楼市泡沫的道理。什么是价格，价格就是一个比例关系。社会的总的比例关系由于通胀存在而不断提高，当然楼价也应该水涨船高。你别看政府那么吆喝抑制通胀，的口号，假的，他只是不敢出现高通胀。我们通常说政府是小偷，是强盗，为什么？通胀比较温和的时候，政府是小偷，把我们的金币偷走了一块。高通胀的时候就是强盗，抢老百姓的金币了。

这一挤，一转，一吸，就基本维持了泡沫的不致立马破裂。那么这个泡沫是不是真的就不会破？那也不见得。

政府挤转吸的本事再大，也有他无法控制的事情。一旦量变到一定程度，达到质变的临界点了，政府也是没有办法的。有谁见过永远不破的汽球的？那些学者们不断鼓吹泡沫破裂而没破，失败了，但不代表他们永远失败。很可能是学者们笑到最后，但等他们笑的时候可能已经老了，笑不动了。或者只能是苦涩的笑了。有良心的学者们是不愿意那份笑的。

现在看，楼市泡沫最终走向破裂的因素还是在不断积累的。一是通胀水平在提高，你的利率水平相应提高是没有悬念的。二是美国佬联手娄罗们在推你的人民币升值。你不升是不行的，因为你怕人家。升值的过程就是热钱进入的过程，从而推动你的资产价格继续走高。香港已经看到了楼市危机的影子，所以人家出手果断，加推了15的特别印花税，半年内转手房产，双方都要交19。25%的印花税。三是你加息的过程，资本成本提高，企业的效益下降，增长率出现问题，就业下降，整个社会的购买力下来了，维持高楼价的基础动摇了。四是热钱很可能会突然抽逃，制造危机。上树拨梯好象是资本市场（楼市具资本性）的一招。美国人处心积虑整我们是秘密吗？因为你的GDP已经超过人家的30%了，他不开心了。想当年，小日本鬼子的GDP就是在超过美国佬30%时才整出个广场协议的，让小鬼子“失去了10年”。美国人要想折腾我们，楼市应该是一个比较好的突破口。我这样说，有人一定会骂我是杞人忧天。那就算我是杞人忧天吧。