开发商和售楼员是如何挣钱的?-康桥小镇业主论坛-大连房地产门户-搜房网

Re:开发商和售楼员是如何挣钱的?11楼
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开发商“捂盘惜售”手段内幕调查：
短线炒作低价吸引是捂盘“精髓”
分期多批次办理预售许可证是“绝招”，业内人士提醒消费者：冷静面对销售人员抛出的“低价房”绣球
房价“疯”涨，购房者“手足无措”，而开发商们各有妙招。不少开发商“捂盘惜售”以价补量，牟取更多的利益。海南特区报记者调查走访发现，海口很多楼盘存在“捂盘惜售”现象。在“限期开盘政策”的规定下，开发商究竟通过什么手段来“捂盘”？购房者面对“捂盘”又该如何应对？记者崔晓 王彩虹
开发商：
“捂盘”是很正常的行为
目前的状况而言，在这场开发商和购房者的博弈中，开发商掌握着主动权,明显处于“强势”。房地产资深人士李明在接受海南特区报记者采访时称，“所谓‘上有政策，下有对策’，即使主管部门出台很多规定，开发商还是有很多途径绕过那些规定进行‘捂盘’，达到‘惜售抬高房价’的目的。”
李明介绍，开发商捂盘的原因很简单，如果不“捂”，最终的销售房价必将回归到房价的合理价位，而这个价格是开发商所不愿见到的。那么，为了维持有价无市的高价，开发商就必须“捂盘”，以等待机会继续高价销售。
深圳经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志■认为，开发商“捂盘”是很正常的行为。为追求更大的利益，对商人来说这是无可厚非的。一个项目来之不易，很有可能做完这个项目就不会有项目做了，因此“捂盘惜售”是为追求最大利益。 加之楼市还有很大升值空间，或者这个地段的楼盘还会有很大升值空间。
“捂盘”能够造成房源紧缺，供不应求的假象，能够乘此机会提高房价。“但规模较大的公司不会采取这种做法。” 蔡志■说。
“捂盘”绝招：
分期多批次办理预售许可证
海口海甸岛某楼盘开发商内部人员透露，“捂盘惜售”在各地都是很普遍的，海南房地产行业“捂盘”现象相对内地要少。
对于最近很轰动的“海口八里银海楼盘捂盘被查处”事件，这并不能说明什么。他解释，一般情况下，拿到预售许可证，开发商还是会在规定时间内准时开盘，这是政府的一个红线。该楼盘被查处，只能说明该开发商未审时度势。“而且，从操作层面上讲，只有少数开发商‘捂盘’是不行的，如果别人正常开盘，还按市场价低价销售，不仅把购房者拉拢过去了，而且你也成为众矢之的，往往这样很危险。所以一些开发商会相互‘不谋而合’地一起‘捂盘’。”
边“捂盘”边销售是最常见的做法。期间能够分为2个阶段。
销售前期：分批领取预售证
虽然有规定，开发商拿了预售证后10天之内必须开盘，但并没有要求开发商一次性领取所有房子的预售证。因此，房产商可以根据销售策略，按栋领取预售证，然后分批销售。
记者从一家房地产销售代理公司了解到，由于今年下半年楼市形势大好，不少开发商于是实行“挤牙膏”式的分批销售策略。
“这一方法的绝妙之处就在于，可以有效规避有关部门的监管，算得上是打得最漂亮的‘擦边球’。”一长期在海南从事房地产交易的人士老廖，在解读分批领取预售证的做法时如此表示。
销售期：“欺瞒”惜售
透露，除在预售许可证的申领上搞花招外，开发商在销售期内能通过一些手段达到“捂盘”的效果。王青介绍，刚开盘的时候，开发商绝大部分的房子都没有出手。但会留下几套朝向、楼层等不同的房子来吸引购房者，并采取一些销售手段抬高房价。
例如：在售楼处挂着一个售楼情况的表格，并密密麻麻标明已卖与待售的房子。购房者来问，售楼小姐都会说，房子已经卖得差不多了，现在只剩下3、4套房子，但是还有很多人排号在你前面。然后让你领个号回去等待。过几天后，售楼小姐会设法让你再去一次。
有时会告诉你正好有一套房子空出来，问你要不要。你问这样的房子多少钱，便会被告知是5500元/平米。为什么不是前几天所说的5000元/平米呢？售楼小姐会说，因为5000元/平米是起价，那个价位的房子早没有了，你要买，就得按高价买(这就是业内所说的短线炒作)。
还有一种招数就是开发商在预售时报出的价格,比周边楼盘的价位都要低,当购房者前往咨询时,售楼小姐就会含糊地说,目前价位是这样,具体售价要到开盘时才能定,看你所购房子的楼层与朝向。这样一来，到实际买房时，价格就与别的楼盘没有区别了，而此时购房者已被开发商套牢（这就是业内所说的低价吸引）。
消费忠告：冷静面对销售人员抛出的“低价”绣球
销售后期的“捂盘”，开发商已经通过预售和高价两个武器把成本完全回收了。这个时候不卖任何房子都没有关系，风险低。“因为这么高的房价，卖个一半成本就回来了，没有任何风险了。”王青说。
“其实，对于‘捂盘惜售’而言，对持不同楼市走势观点的开放商，他们的做法也不会一样，有开发商认为未来一段时期内，楼市继续走高，那么他可能就会‘捂盘’，而有的开发商在解读走势时认为楼市已经没有多少上升空间了，那他就不会‘捂盘’”，老廖如是表示。
“短线炒作，低价吸引”，这就是业内人士总结的开发商们“捂盘惜售”的内幕手段。那么广大消费者，在面对以上种种“捂盘惜售”的陷阱时，该怎样面对呢？业内人士普遍表示，最重要的一点就是，不要轻易被销售人员抛出的低房价绣球砸中，而应该多方对比，尽量选购放心的房源，比如现房。