数据的另类解读

发布时间： 2010年11月15日 作者： 子牧
小朋友吹气球越吹越大，于是家长提醒注意别吹爆了。接下来小朋友仍然在吹，只是力度减缓。旁观者有的说，气球膨胀的速度降下来了，也有的说，气球还在膨胀。
房地产调控当然比气球的掌握复杂得多，但有些现象却是一样的简单而相似。同样的数据（事实）面前，不同的人有不同的发现和不同的感受。
当国家统计局公布今年前10个月的房地产统计数据后，面对同样的数据，从各种纷纷出笼解读中我们所看到的观点也是不尽相同。比如就10月份“新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点”。这组数据，有人乐观地发现，涨幅在缩小；持币待购的准买房人悲观地看到另一面，房价更贵了。经济学家、政策制定者看到的是趋势，看到的是调控效果；消费者看到的是眼前，看到的是价格仍然高高在上的现实。
当然，如果抛开价格不去细究，还是有些数据能令各方人士观点趋于一致的，像“1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%”。“1月至10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%。”这样的数据能够表明，在今后一段时间我们将会有更多的住房建成，刚性需求将得到一定的满足。
由于房屋本身关乎民生，以至公众对房价的高位徘徊以及房屋的施工面积等直观数据更为关注，却忽略了另外一些重要数据。比如，“1-10月，全国房地产开发企业土地购置费8006亿元，增长79.2%。”“10月当月，土地购置费896亿元，增长50.2%。”实际上，这一数据对全面解读当前房地产状况及未来走势极具参考价值。
在新近公布的房地产数据中，增幅最大的就是这个79.2%。该数字经与同期完成土地购置面积相比较就会更加眩目——1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%。也就是说，地价的增幅远高于土地购置面积的增幅，单位地价的涨幅遥遥领先。
见到这个79.2%，我们不知该为财政叫好，还是为待购者捏把汗。这一数据表明，在愈加严厉的房地产调控政策频出的当前，如果其他影响房价因素被逐渐排除的话，那么在今后影响商品房价居高不下的主要原因中，地价因素肯定已经成为关键之一了。
有一点可以明确，如果没有强力措施（实际上也没有什么措施可以使其就范），开发商绝不会自行消化土地成本。所以，无论土地购置费是用于何处，用在拆迁补偿、城市配套；也无论地面建筑是商品房或是公租房、廉租房，居高不下的土地购置费最终需要消费者来承担。这一事实的确给未来房价的乐观蒙上阴影。最为令人担忧的是，从土地卖出到房屋建成销售，期间须以年记，也就是说，这种高价土地对房价的支撑会作用于未来一段不短的时间。
曾经有观点认为，大家都不买房，开发商资金链迟早会断！房价自然会降下来！这种供需双方的博弈态势能否形成先不说，有一个前提必须具备，就是房地产商的资金充足率不足。事实怎么样？一下一组数据也许能给出些答案，也颇值得玩味：1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。这些数据用一句通俗的话来解释就是，房地产商目前“不差钱”，还有扛下去的实力。这实在是买家所不愿看到的。
有专业人士说，“一般情况下，房地产开发项目的资金来源除自有资金、施工企业垫款、股东借款外，最主要依赖于银行贷款。从供给、需求、资金三个因素分析，现阶段房价居高不下最可能的原因就是开发商没有迫切的偿债压力、缺少降价销售的动力。资金的充实助长开发商捂盘惜售的行为。”
一边地价高昂，使开发商不愿降低售价；一边是不差钱，令开发商有捂盘惜售的空间。这种情况下希冀房价能降到百姓们所能接受的程度就过于理想化了。于是有报道说，“有关部委正着手制定相关管理办法，核心内容包括：当商品房价格出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。”
有形之手的强力干预，但愿能有立杆见影之效。不过我们注意到，新近出台的调控房价措施，包括调整房贷利率、抬高购房首付门槛、降低或取消优惠税费幅度、提高土地出让款首付比例、限制家庭购房套数等等。这些或关注于房地产业的中下游环节，或是对开发商在拿地环节采取措施，而对于地方政府逐渐减少的来自于土地财政的利益没有更好的交代，这种情况下行政手段的有效性都将大打折扣。难道真要祭出如“房产税”之类的“分利”措施才能求得平衡？
笔者一向以为，房地产调控的方向是“居有其屋”，这端看地方政府是否真能下多大决心去解决“民居”问题。如果能先要把视线偏离土地财政，给“民居”更多的空间，舍得把土地用在建设廉租房、公租房、经济适用房、限价房上面。在居民除商品房外有了更充分的选择之后，商品房价再高又与他何干。
附件： 来源： 金融时报