21世纪经济报道：商银须淡化个人房贷暴利

http://house.sina.com.cn 2006年03月05日11:09 21世纪经济报道
面对楼市的起伏，个贷缩水及不良率上升，银行在商业利益和风险控制的权衡上越发被动了。
央行日前发布的《2005年第四季度中国货币政策执行报告》(以下简称“报告”)中关于“未来的信贷政策应以支持合理住房消费为主，指导商业银行改进住房金融服务和风险管理”的建议，可说是为此埋下了伏笔。
社科院金融所研究员尹中立指出，完善房贷利率机制，淡化个人房贷的暴利色彩，调整利率风险比，才是遏制个贷不良率上升的关键。
过度逐利之下的定位失衡
很明显，继光大银行今年1月初首推固定利率房贷，建设银行、招商银行也相继推出了固定利率房贷。
在银行全力推出房贷创新产品的背后，是自去年3月“房贷新政”实施后，商业银行个人住房贷款增幅全面放缓、新增房贷增长额跌至历史最低点。在上海，2005 年房产按揭贷款新增额在整个贷款中所占的比重从2004 年76%的高位降至2005 年的45%左右。同时消费者出于减少房贷支出的考虑，纷纷提前还贷，从而使商业银行遭遇了新增房贷下滑和提前还贷持续上升的困境。
2月21日的央行报告指出，2005年，以个人住房贷款为代表的个人消费贷款增速呈减缓趋势。央行有关负责人则强调，个人住房贷款增长的减缓，应对其进一步变化趋势予以关注。
然而，个贷的变化趋势不容乐观，除了增量缩水外，作为银行资产安全重要指标的个贷不良率正在悄悄上升。
2月13日，央行上海总部在《2005年上海市金融运行报告》中称，上海商品房成交量持续维持在较低水平，对交易量持续保持较低水平应予以警惕。这已是调控以来央行第二次对上海房地产市场提出预警。
来自上海银监局的最新报告则明确指出，虽然上海个人住房贷款不良率总体不高，但对其中的风险应予以重视。
上海民生银行风险管理部有关负责人解释，近期银行个贷不良率上升，除新增量减少、到期贷款大量增加的原因外，在楼市火热的前几年，住房扮演着投资品的角色，大量的投资客从银行获得贷款投资楼市。“可以说，前几年银行房贷能大幅增长，增量主要来自个贷，其中有相当比例的投资客贷款，而一旦楼市出现波动，这部分增量个贷的风险开始浮出水面。”
2005年5月中旬，央行上调房贷利率，并同时提高房贷量增长过快地区的首付款比例，以此来降低一些大城市房价的增长速度，并抑制房屋买卖中的投机行为，各家商业银行的个人房贷款也一度紧缩。但自2004年底开始，伴随着国家一些相关政策的出台及商品房、二手房交易量的上升，一些商业银行个人房贷款量又开始逐渐回升。来自央行的统计显示，2005年末，全市个人住房贷款余额为733亿，比年初增加74亿元，仍然占个人消费贷款绝对优势地位。
从当年楼市火热，到2005调控后观望气氛弥漫，面对楼市波动，银行在房贷业务上，无奈地扮演着被动的角色。
银行监管困局
“松动-过剩-严控-缩水-再松动的银行个贷政策模式，很可能导致再度过剩而恶性循环。”尹中立表示担忧。
央行报告提醒，当前经济运行中一些深层次矛盾和问题尚未根本解决，还可能出现新的问题。履行加入世界贸易组织承诺对我国金融业发展提出了更高要求。2006年末我国金融业将全面对外开放，金融企业将面临更激烈的竞争，金融改革、开放和发展的任务十分艰巨。
而眼下，个人住房贷款仍属优质资产，是银行赚取存贷利差的重要来源，房贷下降必然给银行运营带来压力。放在2006年金融业开放的大背景下，各家商业银行在房贷上纷纷发力更别具深意。
对于“2006年上海各家商业银行将有千亿个贷投入市场”的说法，招商银行上海分行有关负责人认为，由于二手房贷款具有转移的特点，新的二手房贷款未必会增加银行房贷总量，在上家也有按揭的情况下，反而可能因下家的首付款而使银行贷款减少。“因此，住房个贷增量的着力点依然在一手房市场。”
“与当前银行开发贷款的利率相比，利率相差不多的个人房贷由于风险远远低于开发贷款。”尹中立直言，目前个贷不良率上升，问题的关键既不是开发商融资渠道，也不是部分贷款者的骗贷行为，而是银行贷款利率的管制问题。
尹中立认为，当前处在利率市场化尚未成熟的时期，政府应该加强管制，“适当降低住房贷款利率，或拉大开发贷款与个人房贷利率的差距，让利率回报与风险成正比。”
一位银行业资深人士向本报记者透露，总体而言，银行贷款(包括房地产基础设施、个贷、员工贷款、贴现等)的盈利点一般在1%~2%之间，从这点来看，银行贷款业务是微利的，只是通过服务增值，例如中介服务手续费等可以获取客观的利润。他反而指出，个贷不良率的上升，与区域楼市泡沫直接挂钩。
或许，对以盈利为目的的商业银行而言，从利率收益进行调整，才是行之有效的方式，也有利于改善银行在楼市波动中的被动状态，从而降低风险。