从万科新房的价格看房地产的走势
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/05/23 14:11:25
我家附近有一处万科新楼盘。此处在大学附近,还有亚洲最大的超市——欧尚超市,附近也有菜市场,公交车众多,处于老城区和新城区结合部。总之,一切都好。
万科的开价是:每平米16000元。当然,包括1500元的精装修费。
这个价格高不高?我们可以计算一下。
买一套125平米(建筑面积)的房子,200万。忽略契税。如果加上,还要大概5万左右。现在算算成本:
1、万科给物业费标准是每月每平米4元,因此一个月的物业费500元,一年6000元。
2、即将出台的物业税,据说每年0.25%,也就是每年5000元。
3、如果200万不买房子而是存银行,就算年利率3%,一年6万利息。
所以,如果房子不能每年带来至少7万元的收益,买房就是亏的。
假设目前的物价彻底冻结,买房人将房子出租,125平米的新房,每月至少要有5833元的房租收益才行。
在我们这个地方,125平米的房子月租金5833元,我不知道谁来租。超级精装修的房子,可以租4000元,还是租给老外。万科这么多楼盘如果都租给老外,租金大概会降低吧。
另外,能掏200万买得起万科房子的人,估计早就买房了。在央行不断加息和提高准备金率的预期下,他们还会买吗?而掏不起的人,除非大降,否则还是掏不起,按揭都困难。
因此,假设物价冻结,笔者认为万科的房价必须降低一半,才能吸引到足够的买家。
当然,万科资金充足,品牌也好,可以一直撑着。但别的开发商呢?
当然,我是假设物价冻结才做出如此分析的,但买房很多是买涨价预期,不在乎几年内的所谓账面损失。但考虑到我国将进90%的人已经有了自己的房子(农村也算),90后的新增人口大量减少,在央行不断加息和提高准备金率的预期下,在强烈的通胀预期下,房价究竟怎么走呢?
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