假如房价下跌三成 中国会怎样？

随着全国十多个城市限购令的颁布与央行突击式加息，房地产市场多空双方的博弈再次陷入焦灼状态，房地产市场的空头再次蠢蠢欲动，各显神通的预测房价的下跌趋势与下跌幅度，更有极少数哗众取宠的开始“预测”房价会腰斩甚至崩盘。针对诡异繁杂的市场局面，普通购房者开始迷茫，对可能存在的市场机遇视而不见或没有勇气去把握。

本文试图从房价下跌三成市场各方的反应来还原房地产的市场真实，为普通购房者拨开层层迷雾，使他们避免一次次因“羊群效应”陷入“买涨不买跌”的怪圈。

假如房价下跌三成，普通消费品价格会急剧上涨

由于宽松的货币政策及人民币不断升值的预期导致热钱的涌入，市场需要一种商品来凝固四处乱窜的天量货币，减缓物价上涨的幅度。能够容纳大量资金的商品只存在于两个领域：农产品领域和商品房领域，由于农产品价格的稳定涉及到社会的稳定，商品房是目前唯一能担负起货币蓄水池功能的商品。

自2010年4月开始的房地产调控始，房价保持滞涨的背景下，普通消费品就开始从蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗、油他去、苹什么此伏彼起，一波接着一波的轮番上涨。长春，2007年至今，大白菜上涨约50%，大米上涨47%；北京，内衣、毛巾等商品平均涨幅在13%－24%之间；上海，一般的大豆油、花生油、葵花籽油平均涨幅都在两成左右，上海统计局说9月份上海食品类价格上升9.7%；11月1日广州日报报道《国内食用油白酒方便面齐涨价，恐波及更多产品》；凤凰网报道，随着深圳物价持续上升，部分生活用品价格已经贵过香港，导致居住在深圳的香港人开始选择回流。

国家信息中心首席经济师、经济预测部主任范剑平28日在“兰格钢铁市场论坛”上表示，从未来的趋势看，物价上涨不会到今年年底就告一段落，明、后年物价上涨压力仍很大。

此种背景下，若房地产调控过于严厉导致房价下跌三成，必然导致投机活动自房地产市场涌入实体经济，我们看到的大米、小麦绝不是现在的价格，而是50元甚至更高，此乃社会不能承受之痛，更是中央政府所竭力避免的。

假如房价下跌三成，市场供应量会快速减少

假如房价下跌三成，资金链紧张的中小开发商会因为房价下跌而倒闭一批，幸存开发商必然会减少购地热情，减少开工面积，压缩开发节奏，进而导致未来2、3年内房地产供应量的减少。

假如房价下跌三成，中小开发商的倒闭正是没有资金眼里的央企拿地扩张的大好时机，今年4月份调控以来，二三线城市的房价上涨与成交量的回升是央企在一线城市的布局，迫使资金流向二三线城市的明显信号，也是资金运动的规律；一旦以央企为代表的国家队在全国一、二线城市布局完毕，国家队市场垄断地位的增强必然带动地价与房价的双双走高，垄断后的中石油（PTR，125.04，+0.67%）、中石化（SNP，97.70，+1.34%）、中移动、中联通就是明证。

由于多次调控及2008年金融危机的影响，心理不成熟或风险系数大的短线投机客已经被驱逐出市场，绝大多数拥有多套房源的业主只是将房地产作为现金保值升值的手段，在房价下跌时惜售或改售为租是他们的正常选择。

在保障房与廉租房的供应量短期无法突破的背景下，此轮房价下跌只是为下一轮房地产价格反弹积蓄更强的力量。毕竟全国富人买北、上、广、深，全省富人买各省省会，房价的合理性已经不能用简单的本地平均收入来衡量，社会上层20%人群的购买力才是关键。

假如房价跌三成，投资/投机客必然先行一步入市

由于信息获取的渠道有限及对房地产市场的敏感性较差，一旦市场下降到一定幅度，肯定是投资者与开发商先知先觉，投资者逢低入市，开发商在销售量的带动下涨价，待普通购房者察觉到已是市场明显转暖之时。

纵然房价下降三成，因为投资心理与市场操作经验的不同，有几个普通购房者敢逢低入市呢？2008年深圳房价平均下跌约三成时，普通购房者依旧等待下跌时，投资于投机者已经入场购房就是明证，待所有人都醒悟过来房价已经几乎上升到2007年的高位了。

即使普通购房者与投资客能同步感知并同时做出购买决策，因市场供应量有限，资金量大的投资客无疑在博弈中会占据上风，最终普通购房者依旧难以买到低价房源。

假如房价跌三成，普通购房者的实际损失很少

假如房价下跌三成，总价100万的房子，按首付三成计算，购房者实际支付30万元购房成本，房价下跌三成时的损失不过9万元；但同等房源的租房价格3年也基本上维持在9万左右。但是3年之中房价会一直下降的概率多大？而3年之后房价上涨的概率又多大？

2007年10月至2008年12月，全国房价处于下跌状态中，一线城市普遍下跌20%。2009年4月至2010年4月，一线城市房价飙升，甚至有项目涨幅达到100%的情况。可见所谓房价在未来2、3年内会缓慢下降属于一种迎合普通人的呓语，市场瞬息万变，预测时限过长基本上就是瞎说，别说2、3年，能把下个季度的经济形势看明白了都很难。

有人提出反驳，认为还银行的房贷也算损失，回想一下10年前，月入800就要交个人所得税，1个月还贷1000元已经算比较恐怖了，今天每月这点钱还会让你有感觉吗？最低保障工资也早就超过800元了。想象一下3年中房价的涨幅与通胀的形势，房贷的损失换一个时点去考察基本就可以忽略不计，更何况还贷时限一般都设定在20年甚至更长。

假如房价下跌三成，DF政府比开发商都心急

2009年，北京市土地收入923亿，财政收入2026亿，土地收入占财政收入45%；上海市土地收入1043亿，财政收入2540亿，土地收入占财政收入42%；广州市土地收入323亿，财政收入702.58亿，土地收入占财政收入46%。所以才有厦门市规划局局长撰文“放弃土地财政是自毁长城”一说。

假如房价下降三成，必然打击开发商的拿地热情，进而减少土地财政收入，地方政府的通常做法是一方面减少土地供应。来自中国证券报的消息：随着调控的不断深入，广州今年住宅供应目标也随之动态调整。年初预计今年供应7.64平方公里的住宅供地，之后调整为5平方公里，最近又可能调整到2平方公里以上。中国指数研究院的数据显示，截至2010年9月底，10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州同比减少更是超过20%。

另一方面地方政府会以低价囤积土地然后待提升房价后出售。《财经》报道，2009年全国土地收入为1.42万亿元，而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元；2008年土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。政府花1块钱，从农民那里买来地，从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱。

更重要的是大量的政府债将在2012年到期，如果中央在2011年不放松调控，没有土地收入的增长，地方政府的债务本身就会成为一个严重的问题，更别奢谈保障房与廉租房建设了。

假如房价下跌三成，ZY政府最担心的就是社会稳定

中国的房地产业带动着相关56个上下游 行业，房地产及关联行业大多属于劳动密集型产业，可以解决大量的劳动力就业。现在有一种观点认为，只要兴建保障房与廉租房就可以替代房地产，不损伤关联行业并且保障就业。从目前情况看，地方政府融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右（其中土地出让收入竞达到1.5万亿），每年的利息支出就达4000多亿，若不依赖卖地的财政收入，在现有的分税制下地方政府根本没有财源来保障保障房与廉租房建设。回头看看2008年，针对民工返乡，各地政府想尽办法与实施种种措施来安排农民工再就业，可以说为解决农民工就业问题无所不用其极，因为就业更关系到社会底层的民生与社会的稳定。

在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则多获利，于是各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。假如房价下跌三成，中国银行业无疑又是坏账如山，届时整个经济体的现金流将枯竭，导致不可挽救的经济危机。

从目前形势来看，为安抚高房价带来的社会底层躁动，更是为了挽救政府的公信力，调控政策严控银根并动用限购令的行政手段通过压抑需求来降低房价或延缓房价的上涨，但房地产根本问题并没得到解决，此轮调控放松之际，过强的打压力度则会导致反弹力度亦强，紧随调控放松之后的一轮强势反弹恐怕难以避免。