就“预售资金监管办法”答记者问
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/05/23 23:55:56
《第一财经日报》阴雪:监管商品房预售资金强调是保证工程建设用资金,这部分其实占预售资金的比例很小,但“办法”规定全部预售收入都要纳入预售资金监管专用账户,您认为合理吗?
潘石屹:从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看,实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用,房子建不起来而成为烂尾楼,最后影响到客户,变成一个社会问题。可现实中,在开发项目投入时,土地的一次性投入成本就会占到50%以上,像北京、上海这样的大城市,土地成本甚至会占到60、70%的比例,建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看(结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记),均衡的分四个周期从预售收入中支付费用,这个力度已经远远超过防范风险的力度。会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。
新浪乐居 吕洲科:这个“监管办法”会对房价产生什么影响?
潘石屹:房价主要取决于市场的供应和需求。现在的实际情况是土地供应量不足,政府常常完不成供应计划,没有土地开发商就建不出市场需要的房子。
从开发商资金来看,今年开发商平均负债率都比去年要高,房地产商的资金本身就很紧张,如果再加上“监管办法”实施,一定会大大加重房地产资金的紧张。只有开发商有钱、有地才能建成房子,形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足,同时开发商又缺少资金,市场上供应量会大大减少,所以从“监管办法”角度看,对抑制房价来说并不是好事,我认为主要作用是防范金融风险。
新浪乐居 吕洲科:这个监管办法对SOHO中国会有影响吗?
潘石屹:SOHO中国是做商业地产开发的,我们注意到这个“监管办法”对所有预售的项目都同样进行监管,所以对SOHO中国的现金流会有一定影响。但SOHO中国各项财务指标都非常好,对于这种风险完全是有能力去克服的。