福建华辰总裁魏传瑞的３个面孔

■ 英雄脸谱
武林派别：福建华辰地产公司
江湖地位：总裁。曾荣膺“２００５福建经济年度杰出人物”、“福建省第十一届优秀企业家”等称号
武功修为：祖籍福清，少时在香港创业。随后在宁波创建了志达企业，成为当地的一线开发品牌／２００２年，天 价标下“君临闽江地块”，正式进入福州市场并组建了华辰地产／随后，相继开发了君临闽江、君临东城、君临天华等项目，华辰地产由此跻身福州一线开发商之列
江湖形象：人称“魏大胆”
兴趣爱好：为遍访美食，不惜开车绕城三周
性格解密：远见、魄力、乐观、稳健
当我拥有了强大的终端市场资源时，我就自然而然拥有了资金。拥有了资金后，也就拥有了土地资源。这一点，你们今后可以看到，如果华辰将来还在福州布局、发展，那么拍卖圈地最多的开发商，一定会是华辰。
——华辰地产总裁 魏传瑞
“魏大胆”的豪举与谨慎
９月中旬，土地拍卖会。榕城１０多家实力开发企业齐聚福州市国土中心拍卖大厅。华辰地产以一副志在必得的王者姿态力挫群雄，最终以９．７亿元的天价标下了福飞路“八一钢铁厂地块”，创下了福州土地拍卖史上单幅地块的最高价。业界为此一片哗然。
其实，在这之前华辰地产已数次天价拍下福州市区的几块“黄金宝地”。２００２年，从宁波远道而来的华辰地产，以１．２亿元的天价拍下了弹丸之地的“君临闽江地块”，成了福州土地市场当年每亩单价最高的“地王”。２００３年，华辰地产以近４亿元的天价拿下了“君临天华地块”，创下当时土地拍卖的又一新高。
频频在土地市场上重拳出击，并多次以让同行望而却步的天价进行拍地豪举。难怪，在福州开发商当中，就经常会传闻这样一句话：魏传瑞的胆子真大。久而久之，“魏大胆”的称号就在业界传开了。
“说真的，不要认为我只是一个‘大胆’者，除了胆子我还有许多绝招。做企业，如果仅凭大胆就不能稳健发展。稳健是基于胆量的判断，胆量是基于远见和未来创造价值的理念。假如没有创造价值的理念和远见，那么你的胆量就是建立在沙滩上，不堪一击。”
当然，魏传瑞并不是一味的“胆子大”，除此之外还是有他的谨慎。“别看我们在土地市场上频繁有声音和动作，其实，我们除了２００３年拿了两块地后，２００４年与２００５年两年的时间里，我们在福州并没有再拿地，而是沉下来消化现有项目，为下一拨战略布置积蓄力量。现在，项目资金回笼差不多了，自然就是华辰再次攻城掠地的时候。由此，有人将我比作孙宏斌，我觉得还是有些不妥。我或许有他天价拍地的豪气，但我在选择扩张时可能会更谨慎一些，步子也会小一些。”
据魏传瑞介绍，这次９．７亿元的天价拍地豪举，其实还没突破他的预算底限。在拍卖前，他给出这幅地块的心理底限是９．８亿元。而从同场拍卖的福飞路另一块土地，每亩高出将近８０万元的价格仍被竞拍对手哄抢的案例来看，也不难知道魏传瑞的“大胆”是基于创新理念、团队合作以及精明的成本核算上。
“魏超人”的精明与悠闲
在外界看来，华辰地产家大业大，作为企业当家人的魏传瑞一定忙得团团转。当然，外界人士持这个看法，还有一个关键原因就是魏传瑞手下无“大将”，都是一帮秘书组成的“娘子军”，万事均要自己操心，这种情况下要“偷得浮生半日闲”自然是一种很奢侈的享受。因此，魏传瑞在业内又多了一个外号，叫“魏超人”。这个雅号，意思也就很明显了，说他一个人能当数个人来使用。
其实，熟悉魏传瑞的朋友都知道，他的小日子还是过得挺滋润的。因为魏传瑞好吃也懂得吃，经常周末的时候会约上三五朋友，开着车到附近村落遍访美食，然后喝上几杯小酒。据魏传瑞介绍，最远时他甚至开车到福州寿山村、闽侯乡下等地去“觅食”。遍尝美食之后，魏传瑞还经常会和朋友去Ｋ歌、泡咖啡等。其中，两岸咖啡就是他定点会客、交友的地方。
说到这里，业内观察人士可能都“大跌眼镜”了。为什么魏传瑞手下没有精明强干的职业经理人，却能放着公司一堆事情不管过着闲云野鹤的悠闲生活，而且，这些年企业却越做越大。到底，玄机何在？按照魏传瑞的话来说，就在于企业管理机制的成熟和完善。
据魏传瑞介绍，华辰地产在介入福州之初，也聘请了多个拥有丰富管理经验的职业经理人。但运作了一两年后，他却发现各部门各自为政的壁垒很大，不利于跨部门之间的工作配合。２００３年，加盟世界５００强２１世纪不动产后，他开始引进２１世纪不动产扁平化的管理经验与模式，在公司内部酝酿并推行一次充分放权、加强配合的机制改革。改革后，就是今天业界很多人士看到的，华辰地产公司由原来多个副总的人事结构变成了一个副总都没有的管理体制。至于这场牵动华辰地产上下人心的“人事改革运动”是如何开展并运作的，魏传瑞认为这是一个商业秘密，现在还必须“秘而不宣”。
“魏明星”的“离开”与“走低”
相比其他开发商，魏传瑞是一个比较高调的明星人物。但经常有时，他又会选择一种比较低调的生活，与新闻界保持一定的距离。任你打破手机，也听不到他的声音。就像他说的，有好几次凤凰电视台等有关媒体采访，都被他拒绝了。
“那是因为做一个企业老板，要经常懂得适当的时候进行反思和总结。就像一个武林高手，每隔一段时间，都要进行闭关修炼。只有这样，你的武功修为才能精进一层。这时候，你就必须要选择低调，才能更好的思考问题、修炼内功。”
除此之外的时候，魏传瑞认为做企业还是有高调的必要。“现在做企业、做产品，不能再用‘酒香不怕巷子深’的管理理念了。在这个视听资讯轰炸的年代，做企业也好做产品也好，首先要把自己置身于这个环境内并快速适应，否则就会变得无所适从。如果不让别人了解你，当你要找人合作时，你就会发现没人愿意和你合作，谁都不敢冒风险和一个陌生人合作。我们这次拍地成功后，就有六七个银行行长和一些战略合作伙伴要求见我，这说明了什么？就是效应，是企业的明星效应。”
或许，正是意识到这里面蕴含着巨大的“明星效应”，魏传瑞不停地制造市场亮点，制造华辰地产和个人的高曝光率。甚至于２００３年，率先引进香港影视明星温兆伦来代言君临闽江项目，开创了福州楼市明星代言楼盘的另类营销模式。
此外，魏传瑞还频繁出席社会上的各种高峰论坛与会议。据不完全统计，魏传瑞目前担任的社会公职不下１０个，其中有福州市政协委员、福建省企业与企业家联合会副会长等头衔。
于是，“魏明星”的称号，又成了魏传瑞另一种生活方式的代言符号。
做企业不能让资金躺着睡觉
记者：我发现，华辰在福州所拍下的地块，一般都是在一年内甚至半年内就动工。而福州目前很多开发商却是拍下地后囤上一两年再开发来赚取土地差价。毕竟这几年福州地价上涨的速度是相当快的，为什么华辰不这样做呢？
魏传瑞：做企业一定不能让资金躺着睡大觉。虽然，国家在土地开发上有两年的合法囤积期限。但我觉得，资金的快速回笼、周转比赚取土地差价所获得的利润要大得多。这就是资本运营。以我现在９．７亿元的“八一钢铁厂地块”为例，两年后变成１５亿元，这边地价可以净赚５亿多。但这两年，如果９．７亿元让我滚动两次，只要每次赚２０％的钱，利润就可以翻一番。因为９．７亿元的地块，开发出来总销售额一般要达到２５亿元。这个销售额的２０％就是５亿元。如果把这５个亿的利润再追加投入，就不是９．７亿元的概念，它所创造的总销售额可能要达到４０亿元，这时的２０％利润就是８亿元。也就是说，这９．７亿元的资金在两年内滚动两次所创造的利润将达到１３亿元。这个收益，绝不是躺在睡觉的资金可比的。
记者：现在，我们反过来说一个观点。如果这几年福州地价的涨幅并不是很理想，华辰还会去频繁圈地并迅速启动项目吗？
魏传瑞：实际上，君临天华一期开盘时，我们所有成本算上去每平方米已达到３５００元，但我的开盘价却只有３８００元。也就是说，一平方米才赚３００元。为什么这么低的利润我也要急着启动项目，而不是选择缓一两年再开盘。因为我的利润主要在于项目后期，我现在必须要先把人气赚回来。为什么有些人不赚钱的生意也做，那是因为他赚回的是市场。我想，就是这个道理了。