牛刀：一线城市已经到了崩盘的临界点 - 牛刀的日志 - 网易博客

牛刀：一线城市已经到了崩盘的临界点

默认分类 2008-09-23 12:40:22 阅读38199 评论230   字号：大中小 订阅

牛刀：一线城市已经到了崩盘的临界点

炒买炒卖、疯狂囤地、争做地王……许多不可一世的开发商，终于要尝尝自己酿就的苦酒了。在高房价的猖狂打击之下，中国城市居民相当一部分已经无力购房，央行调查显示：未来三个月打算买房的居民人数占比下降至为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

房价越高的城市，购买力越小，这已经是市场层面公开的信息，高房价的挤出效应已经变成了逼出效应，硬生生地将一部分刚性需求逼出了市场，增大了买方对供应方的敌视和冷漠，破坏了市场的运行法则。未来一到三年，开发商的破产趋势挡都挡不住，即使从现在开始不顾一切的降价买楼，对一些大的囤地较多扩张过快的开发商来讲，已经来不及了，剩下一条路该是考虑如何清盘了。

今年上半年，中国房地产销售收入仅为9000亿人民币，同比萎缩将近50%。从现在的情况来看，由于一二线城市已经陷入了成交大幅下滑的状态，预期全国下半年房地产销售收入不会超过6000亿。而维持中国房地产正常运作，2008年需要三万亿的销售收入，现在缺口太大，再加上开发商已经占用银行大量的资金，据市场预测，仅北京上海深圳广州四个城市新房存量、期房存量和土地三项，已经占用各大商业银行1.7万亿贷款。账面理解，下半年各大商业银行能够贷给开发商的资金不会超过2000亿，其他融资渠道包括发行债劵不会超过400亿。区区额度，连支付年底到期贷款的利息都不够，何谈进行项目开发？

最近，我在大连、广东、长沙、昆明等地巡回演讲时，不断提醒各地政府目前最大的救市就是要鼓励开发商不断放大成交量，减轻资金压力，这不仅仅是开发商的自救，对地方经济也有好处，更重要的是释放了银行的风险。对开发商来讲，现在已经不是考虑利润率的时候了，在利益权衡时，重要的是考虑是否能运作下去。前几年，开发商已经赚了很多钱，那么，在目前这种情况下，即使亏一点也要把楼卖出去。

面对不断增多的新房存量，我们需要危机感和紧迫感。就深圳来说，从上周成交情况来看，深圳一手房市场总体呈现出“量价齐跌”的态势，共成交695套，较前周有大幅下滑，环比下降25.5%，同时成交均价为10718元/平米，较前周有小幅下降，环比下降0.5%；二手房市场成交量也出现较大幅度下降，共成交670套，环比下降20.3%。这种才0.5%幅度的下降已经完全不能放大成交量，并且，逼迫新房存量不断创出历史新高，9月22日，深圳新房存量已经高达57646套，试问，深圳房地产历史上什么时候有过？

均价10718元大约与2007年初接近，10月均价破万已经基本可以确认了。如果深圳房价跌破一万仍然不能放大成交，那就离崩盘不远了。我们现在还无法预测，深圳楼市崩盘的临界点，但是，毫无疑问，这个曾经投机炒作最严重的城市，也将最快面临最大的风险考验，设法降低新房存量，不断放大成交，不要在乎价格，只要能把楼卖出去，应该成为深圳楼市的重中之重，切不可掉以轻心。

对上海来说，目前最重要的就是要防止外资抽逃引发楼市的不断暴跌。上海是个国际性的金融中心，外资一直以来都比较活跃，但是，我们必须密切关注外资的动向，从今年五月，外资开始利用用市区豪宅进行你卖给我我卖给你式的对倒，就已经看出外资有问题了。现在，美国次贷还在深化，究竟会牵扯到多少在上海购买大量物业的外资是谁也说不准，尽管，摩根大通、美林和一部分香港背景的外资已经抛售了一部分物业，但是，大的外资抛售潮还没到来。

整体来说，北京期房和现房今年以来已经是步步走高，而房价刚刚滞涨，顺利步入下降通道。从数据上来看，9月22日，北京可售期房176743套，可售现房150678套，按现在的销售速度，整个北京就是一套房不建，这些存量房一年也卖不完。北京的很多开发商跟我说，每天都要开出两辆大奔。也就是说，现在房子卖不动，但是银行利息是要还的，每天就是几百万的利息。两辆大奔不是一个小数字，一年光银行利息就是上亿，我不知道这样的公司有多少，但肯定不在少数，因此，放大成交应该是房地产利益共同体的一致利益。

千万不要以为只是信心问题，千万不要怪罪宏观调控，现在唯一的办法就是降价销售，用不顾一切的放大成交的办法来维持楼市的正常运作，还有可能进行正常的运营。继续死抗房价，已经没有出路了，于国于己于他人均不利。