世联楼市新评之八

世联楼市新评之八_差别化房贷政策能否降温房价
(2010-07-27 17:39:13)       10年4月15日，“史上最强”的涉房调控拉开帷幕，差别化房贷政策的矛头直指投机、投资性购房需求。尽管一周来反响褒贬不一，但新政能否解决中国楼市的诸多问题却成为各方共同关注的话题。
政策效力的时空对比
从中国楼市的调控历程来看，“4.15新政”并非首创。此次调控从政策逻辑来看是对07年“9.27新政”的继承和延续，所不同的是在房贷的差别化方面进行了大胆创新，使调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求，从而避免了07年政策的“一刀切”。
不难看出，此次调控是以提高购房门槛、拉高月供负担和购房成本作为政策出发点的。以总价200万元的房产为例，在一般的改善性需求的条件下，新政前后的首付金额有20-60万元的增长，而在相同的首付前提下新政前后的月供对比约有12.7%的增幅。对投机性购房需求而言，政策在提高进入门槛和购房成本方面的效果将极为明显。
在政策未来的具体执行细则方面，世联研究认为，未来首次置业的贷款首付规定和07年基本相同，利率规定比07年“9.27新政”后宽松；二次置业首付规定较07年更为严厉，利率水平则大致相同；三次（含）以上置业的首付比例和利率水平从政策的内容来看较之07年更为严厉。此外，此次新政的一大亮点就是突出了房贷的差别化，这也就使得政策在对购房群体的区分方面比07年更大，显示出决策层更希望重点打击投机性的购房者。
对比07 年与目前的二套房贷政策会发现，两者虽然手段类似，但约束条件不尽相同。07 年二套房政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。同时开发商资金压力巨大，有迅速回笼资金的需求。但目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大。因此，此次的二套房政策虽然更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小。但由于政策效应滞后，房地产供给也在逐步放大，房价涨幅将会趋缓。
未来房价走势恐难回调
就此次调控政策的具体条文而言，内容大致可以分为两类：一类是全国的普适性政策，即大幅提高二套房贷的首付和利率等；另一类是针对部分地区和消费群体的差别化政策，如限制外地人购房、停发第三套以上住房的贷款等。但是，和普适性政策相比，差别化政策执行范围相对较小。该项政策对于那些异地购房的投机性需求有明显的吓阻作用，温州和山西的炒房团在此政策面前将会受到一定程度的影响。
此次调控的手段虽然严厉，但整体看来仍然停留在战术层面上，并未触及问题的根本。控制需求、控制土地都非“长久之计”，需求的压抑只能是暂时的，过后可能会更加猛烈的反弹。而高房价则是我国目前现有的财税制度、土地制度、房屋供求结构等问题共同作用的产物，也是我国在向城市化迈进的过程中的必然产物。如果不进行根本性的制度改革，那么可以判断房价即使出现短期调整，未来趋势仍然会上涨。正是从这个意义上来讲，此次调控政策的效力恐难以持久。
但从另一个角度来看，如果此次房贷政策的效果不明显，那么预计未来还会有政策手段推出：一是试点征收房产税；二是调整经营性用地出让方式；三是土地增值税将严格征收。
银行业的“骨牌效应”
“4.15新政”的出台使与楼市联系紧密的银行业遭遇到了连带影响。从新政对银行业的影响来看，虽然调控措施在一定程度上能够提升息差、防范风险，但在中、短期内伴随着政策效力的显现，楼市的成交量必将会受到影响，购房人对房贷的需求也会有较大幅度的下降。
同时，如果调控政策的出台导致房价出现较大幅度的下降，那将可能引发银行按揭贷款违约现象的产生。更重要的是，房价下跌会影响银行抵押品的价格以及地方政府的卖地收入，进而影响相当一部分贷款特别是地方政府平台贷款的资产质量。
新政后银行股的整体走势也基本印证了上述观点。4月19日，沪、深两市双双大跌，创今年以来最大的单日跌幅，其中上证综指收盘更是跌破3000点大关。这其中虽有市场风险被放大的嫌疑，但就目前来看二者间的密切联系却使得银行业受到了非常明显的影响。在未来，此种局面可能会有所改观。
附件 “4.15新政”与07年“9.27新政” 的比较
信贷政策
政策背景
核心内容
07年的“9.27政策”
房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行
1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；
2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；
3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
10年的“4.15政策”
房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行
1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；
2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；
3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；
【撰写：世联地产市场研究部】