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世联地产新评：目前深圳楼市价格反弹原因简析
来源：搜狐焦点网厦门站2010年09月03日14:16近期深圳楼市成交呈现出“价量齐升”的态势，8月16日-22日一二手房成交套数分别环比上涨72.4%和22.5%，8月23日-8月29日一手房成交套数虽略有回落，但二手房成交套数环比大涨34.58%。据此，世联研究认为：目前深圳楼市正处于“首次触底”后的反弹阶段(详见《世联楼市新评之二十二：反弹能否持久 尚需静观后市》中有关“二次触底”的论述)，在成交量反弹的带动下，深圳楼市价格面临反弹的压力越来越大。
主要原因如下：结构性回落的楼价，易随量增而上调
受“国十条”影响，深圳楼市价格开始回落，但世联研究认为这一波下跌走势是结构性的。统计显示，在“国十条”出台的前八周，关内四区一手成交套数占比平均为35.5%，而最近八周关内四区一手成交套数占比平均仅为19.1%，成交的区域结构性差异明显，导致“国十条”后深圳房价下降。不仅如此，二手房成交均价的回落也是结构性，二手大户型物业因为住家居多，放盘少，成交少，价格比较稳定，而小户型物业因为投资客的参与，价格随政策的出台波动较大，所以导致新政后全市二手成交均价的回落。若成交的结构性差异出现反转，则楼市价格就会反弹，所以结构性回落的楼市价格可能会随着成交量的放大而反弹，8月16日-8月22日一手成交套数和成交均价分别环比上涨72.4%和18.6%就是明证。
楼盘推迟入市，导致价格企稳反弹
楼市的一涨一落，都会导致新盘上市时间的推迟。09年受政府救市影响，楼市价格大幅上涨，开发商捂盘惜售心态明显，导致09年一手住宅新增预售套数环比08年减少两成;今年受“国十条”影响，房价回落，新开发楼盘再次被推迟入市，前7月一手住宅新增预售套数同比减少四成。经过前后两轮推迟入市后，一方面导致目前绝大多数在售新盘均为准现楼，甚至部分楼盘前期已经入伙，后期尚未申请预售许可;另一方面导致目前一手可售房源紧张，促使房价稳定，实现楼市的“首次触底”。而近期成交量的反弹，带来价格上调的冲动。
一手新盘优惠减少，二手业主反价
“国十条”出台后，部分一手楼盘自四月下旬开始促销，出台了各种优惠措施，不过优惠折扣仅在95-99折之间，但在《深圳市房地产监管办法》出台后，一手楼盘折前价格反而有所上调，折扣点数亦有所减少，多数楼盘最高折扣不超过两个点。这主要原因是在于最近四周成交量的持续放大，恢复了开发商对楼市的信心，从而导致价格企稳甚至反弹。二手房成交价格在经历短期的回落后，近期亦开始反弹，甚至部分业主开始反价。世联研究认为，二手房价格反弹的原因有三：一是今年房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短，促使部分业主转售为租，导致有效房源减少;二是“城市更新办法”的出台，带动旧小区价格的上涨;三是《深圳市房地产市场监管办法》将于9月1日正式实施，届时二手房交易将实行评估价过户，业主必然会让新增的个税和营业税转嫁给买家，这一方面导致置业成本进一步上升，另一方面或因购房成本急升使得有效房源进一步减少，这都会使得短期内价格面临着上行的压力，正因如此，二手房周成交量加速回升，突破周成交量3000套的关口，在8月23日-8月29日达到3409套。
区域利好不断，支撑楼价反弹
整体来看，8月23日《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》获得国务院批准，该规划将深圳定位于全国性经济中心城市和国际化城市，这将是深圳城市的又一次升华，也将成为深圳楼价的又一支撑。局部来看，8月25日《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的成功获批，意味着前海打造成“深港现代服务业合作区”已获得政策上的支持，这一利好对于目前深圳楼市供应热点片区的宝安中心区、前海、后海将是一有力的支撑，一方面将使得片区内成交量趋于活跃，另一方面带来片区内楼价的反弹。还有龙岗中心城，虽然偏居一隅，距离市中心较远，鲜有工厂，办公楼除政府的行政办公楼外，商务办公楼也很少，几乎为一纯居住区，这或许是当地购买力不强的重要原因，也形成目前龙岗中心城在全市的房价洼地。不过大运会开幕在即，新的商务办公楼也相继落成入伙(例如，龙岗天安数码创新园一二期、珠江广场及正中时代广场)等利好，将增强龙岗中心城的楼市购买力，这让龙岗中心城的房价亦面临反弹的压力。
【撰写：世联地产市场研究部】