房地产税收政策理论及创新 - 清华大学THLDL房地产税收政策资讯3

房地产税收政策是调节房地产各经济主体经济利益关系的主要手段，可以加强国家宏观调控，完善房地产经济运行机制。房地产税收政策在社会经济发展过程中发挥着重要作用，并以此作为调控经济运行的重要手段和财政收入的重要来源。
契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税。印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税。就征税范围来看，存在重复征税问题，而契税是于20世纪50年代设立的税种，是为了限制私房买卖而设立的，在现行条件下沿用过高的税率反而不利于房地产二、三级市场的活跃。
房地产租赁税收存在重复征收的情况。房地产出租法人需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和所得税，出租人税赋过重，无利可图。
（二）计税依据不合理，征税范围相对狭窄，内外房地产税收不统一
由于我国尚未建立起完全的房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面计税依据难以合理确定，难以发挥调节社会贫富差距的作用，对抑制房地产投机的作用也十分微弱。例如，对房产税和土地使用税均只能按静止价值计税，税收收入缺乏弹性，且不能反映真实状况。对房地产转赠和遗产转移尚未开征新税种，不利于调控个人所得和财富。
征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能微弱，抑制了房地产税收作用的发挥。目前，国内房地产税的征收情况是：一方面是税种繁多，收费复杂，租费杂乱；另一方面是房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起，这与房地产税费的偏低有关。
内、外资房地产企业的税收政策不一致。目前，我国房地产税收政策制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，即两套所得税制、两套房产税制和土地税制，城市维护建设税和教育费附加内外有别，耕地占用税政策内外不统一。现行税制对外资企业和外籍人员适用的是1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》，并且对房产和土地只征一种房产税，而对内资企业适用的是《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》。另外，对外资企业还有许多优惠政策，造成内、外资企业税赋不公平。
（三）税赋环节分布不合理，保有环节税赋过低
从赋税环节来看，目前我国房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节，且免税范围极大。由于目前房地产生产流通环节税赋较高，而保有环节完全免税，这种典型的窄税基模式造成了严重的税赋不公，也阻碍了房地产市场的健康发展。一方面，房地产流转环节的税费过于集中，势必增加新建商品房的开发成本，从而带动整个市场价格的上扬，提高了居民购房的门槛，造成商品房的积压和空置，制约了正常的生产与再生产过程；另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地使用市场的建立与健全。对土地的保有税赋过低，不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产要素的作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重，同时也不利于政府均衡取得财政收入。
我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低，几乎占城镇土地总量98%的土地使用权由企事业单位无偿取得，并仍近似无偿地持有，而进入市场流通的土地使用权却要承担较高的税赋，其结果不仅抑制了土地的合理流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，而且直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的过程。
目前，我们现在的房地产市场存在着一个尖锐的矛盾：一方面中低档住房有效需求旺盛，另一方面城市中存在着相当大量的闲置存量资源。我国城镇人均住房面积已达25平方米以上，但城镇住房困难群体的比重达20%，这两个数字之间存在着明显的不相称。造成一部分存量资源闲置状况的原因，在于我国对商品房保有税赋偏低，空置商品房可以无偿保有，而进入市场交易的商品房反而要承担税赋，导致房屋开发商或业主将房屋大量空置、闲置或低效利用，限制了房地产二级市场和租赁市场的发育和繁荣。
（四）存在“费挤税”和地方政府收费不合理现象
费挤税是制度安排不合理和投资环境不稳定的表现。目前，房地产业税费种类多，房地产开发建设的税费负担比较重，地方政府收费项目不合理的问题多年来并没有得到根本解决。收费项目多，标准比较高，征收不规范，使得费明显重于税。
据统计，1998年来自房地产的税收总额约为450亿元，而来自房地产的各项收费约在1200～1500亿元之间，费大于税、费挤税现象严重。土地税费主要分布在土地的取得与开发建设环节。据调查，房地产业的收费现在占到了税费总额的75%～80%。在土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%。
费挤税的典型表现是城市教育费附加的征收，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税费的征收对象以纳税对象的能力为限度，超过这一限度会削弱税基的稳定性。另外，一些地方政府规定开发房地产项目必须成立项目公司。由于地方本位利益的干预，出现税源流失现象，引起了直接的费挤税。
四、房地产税收政策制度和政策创新的原则
考虑到我国房地产业发展的阶段性特征，房地产税收制度和政策创新应体现几个原则。
（一）效率优先、兼顾公平、合理税负、量力而征的原则
改革开放以来，我国按市场规律运作的房地产业只有20多年的发展历程，房地产业在国民经济中的贡献还远远低于发达国家，而我国房地产企业普遍存在规模偏小、技术落后、成本过高的弊病。这说明房地产业在我国尚属幼稚产业，超过了产业自身长远利益。过分追求公平性有碍于房地产业的可持续发展，从而最终难以实现真正的公平。因此，我国房地产税收应该体现“轻徭役、薄赋税”的方向。
税收作为企业利润和个人收入的减项，其合理域限以不引起企业投资热情和个人支出反感为标志。公平意义上的合理性非常重要，涉及到一项税收安排自身的优劣。如果课税的结果是造成产业间经济效益的差别，就会引导资源从低效益部门流向高效益部门。
（二）正税、明租、少费的原则