谁06年业绩将增长40％——地产股投资价值评级

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/23 20:18:57
谁06年业绩将增长40％——地产股投资价值评级
www.hexun.com  【2005.08.08 10:04】中国证券报/吴刚
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综合各种有利与不利因素，我们认为，目前房地产板块的估值水平比较合理，地产板块将同步于整个A股市场的走势。一方面，本币升值和我国A股普遍具有的含权预期有利于地产股取得较高的估值水平；而另一方面，
我国针对房地产行业的调控政策正处在逐步落实阶段，不利于地产股提升估值水平。在上述判断下，后期地产股的机会将主要体现在，房地产区域市场的分化带来的区域地产公司的机会。
估值已处合理水平
通过比较中国大陆、香港和美国前五家住宅开发上市公司的平均估值水平(PE值)，我们发现，目前国内地产股的估值水平与香港估值水平比较接近，比美国市场要高。
2005年第一季度，全国房价普遍快速上涨，行业估值水平在2月16日达到高峰，高出美国40％左右；从两会期间政府表示高度关注过高的房价开始，随着一系列行业调控政策出台到6月1日七部委房地产新政开始实施，全国房地产市场普遍出现销售量下降的状况，某些热点地区如上海等，房地产销售量更是下降了7成，行业估值水平也降至年内最低水平，投资者对行业极度悲观，彼时估值水平与美国相似；到7月份，近年来房价上涨幅度不大的地区，如北京、深圳等地区，房地产自住型需求开始恢复正常，并且以人民币升值为契机，行业估值水平再度大幅回升，目前行业估值水平高出美国约20％。
不同区域公司股票将现分化
从行业基本面来看，国家宏观调控政策对各个地区影响程度不一，以上海为首的长三角地区受影响较大，目前市场并没有回暖，而北京和珠三角地区所受影响较小。我们认为区域市场的分化，最终将反映到不同区域公司的股价表现上。7月份地产股普遍上涨之后，8月份可能出现分化。
上海地区:上半年，上海市土地购置面积以及商品房新开工、施工、竣工和销售面积都出现增幅比一季度大幅回落现象，其中购置土地面积、新开工面积更是出现下降趋势，分别比去年同期下降43％、15.2％。我们认为，政策上的微调，不改变上海住宅价格中期向下调整的趋势，上海房地产市场短期不容乐观。
北京地区:北京今年1－6月房地产开发投资比去年同期增长8.1％，其中商品房销售额比去年同期增长了48％。从以上数字来看，在经历了“国八条”的新一轮调控后，北京的商品房销售额依然攀升，这说明北京的购房需求比较真实。考虑到北京在7月底开始实行稍微放松的住房信贷政策，我们对北京房地产市场保持乐观的态度。
深圳地区:随着深圳西部通道的建成，深圳和香港的联系将更加紧密，考虑到深圳土地供应量的持续下降，我们对深圳地区房地产市场保持乐观态度。
关注哪些地产股
虽然历史经验表明，本币升值对一国房地产影响巨大，8月份房地产行业可能还是投资热点板块之一，但是由于部分地产龙头公司的股价已经达到调控前的高点，在行业调控的基本政策未变的情况下，我们将行业的投资评级由前期的“短期看好”调整为“中性”。
在龙头股方面，万科目前的估值水平已经回升到行业调控前的高位；此外，公司在长三角地区的土地储备占公司全部储备的近三分之一，目前公司在上海地区的项目预售速度非常缓慢，市场风险较大，给公司未来两年业绩快速增长带来不确定性。我们略微调低万科A的投资评级，由“增持”调整为“观望”。与之相比，我们更加看好亿城股份和招商地产。
亿城股份(000616):公司项目主要位于北京，所在市场发展前景较好；公司价值低估，2005、2006年动态P/E仅为6.3、4.3倍，股价相对与NAV折价率为36％；公司最糟糕的事件已经发生，由于项目都在下半年结算，2005年中报预计亏损，全年EPS为0.51元；公司管理层较强的资源整合能力和专业能力使得我们对公司能够持续发展比较乐观。投资评级为“买入”。
招商地产(000024):公司项目主要位于深圳，大量可获得的土地储备(目前在大股东处)位于深圳蛇口片区，是连接香港的西部通道受益最大的区域，增值潜力巨大；公司2006年开始迈入高增长期，预计2006年将增长40％以上；公司有近三分之一利润来自公用事业，业绩有稳定的支撑；公司价值低估，2005、2006年动态P/E仅为12.7、9倍，股价相对与NAV折价率为22％。投资评级为“增持”。
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